[1] 토지임차인의 지상물매수청구권을 배제하는 약정의 효력

[2] 임차기간이 만료되기 전에 임차권자가 제3자에게 임차기간의 만료를 조건으로 지상물매수청구권을 양도한 경우, 임차기간 만료 후 제3자가 토지 소유자에 대하여 직접 지상물매수청구권을 행사하기 위한 요건

[1]건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인과 사이에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정하였다 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 않는 한 위와 같은 약정은 민법 제643조 소정의 토지임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조 의 규정에 위반되어 그 효력이 없다.

[2]임차기간이 만료되기 전에 임차권자가 제3자에게 임차기간의 만료를 조건으로 지상물매수청구권을 양도하고 임차기간 만료 후 제3자가 토지 소유자에 대하여 직접 지상물매수청구권을 행사하는 경우에는 임차기간 만료 전에는 지상물매수청구권이 발생하지 않는 점, 토지 소유자의 보호도 필요한 점, 지상물매수청구권의 기초되는 법률관계는 토지 임대차계약인 점, 임차인이 토지 소유자의 동의없이 제3자에게 임차물을 양도ㆍ전대한 경우 제3자는 토지 소유자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없는 점 등에 비추어 임차기간 만료 전에 지상물의 양도(토지 소유자의 승낙이 필요없다)로는 부족하고 토지 임차권의 양도(토지 소유자의 승낙이 필요하다)까지 있어야 한다고 보아야 한다.

[1] 민법 제643조 , 제652조 [2] 민법 제629조 , 제639조 , 제643조 , 제652조

[1] 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결(공1993하, 2096)

A (소송대리인 법무법인 정우종합법률사무소 담당변호사 안현 외 1인)

농업기반공사 (소송대리인 변호사 정세용)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 금 229,430,240원 및 이에 대하여 2000. 8. 19.부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초 사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 갑 제3, 4, 5호증, 을 제1호증의 각 기재와 증인 B, C의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 인정된다.

가.(1)소외 C는 울산 남구 D 대 1,033.1㎡ 중 363㎡(그후, E 대 362.5㎡로 확정되었다. 이하 '이 사건 토지') 지상에 건물을 신축하기 위하여, 1996. 8. 19. 소유자인 울산농지개량조합(2000. 1. 1.부터 피고로 변경되었다. 이하 '피고')으로부터 이 사건 토지를 기간 1996. 8. 19.부터 1999. 8. 18.까지 3년간, 연 차임 2,693,460원으로 정하여 임차하였다.

(2) C와 피고 사이에 체결된 임대차계약서(갑 제2호증의 1)에 의하면, 제15조(지상물건의 설치)는 "임차인은 임대계약에 명시되지 않은 지상물건은 절대 설치하지 못하며 지상물건을 설치하고자 할 때는 임대인의 승인을 득하여 설치하여야 하며 단, 불법 및 무허가 물건을 설치할 수 없다.", 제16조(지상물건의 기부체납)는 "임차인은 전조 제15조의 규정에 의거 지상물건을 설치할 때 설치와 동시에 일체의 조건 없이 임대인의 요구에 의거 피고에게 기부체납 등기하여야 한다.", 제18조(지상물건의 철거)는 "임차인은 임대기간 만료 및 계약해지 후 지상물건 일체를 조건 없이 자진 철거하여야 하며 이로 인한 철거비용 일체는 청구할 수 없다(단, 임대인이 판단하여 지상물건의 용도가치 및 존속가치가 있을 때는 임대인의 요구에 의거 철거하지 않고 존치할 수 있으며 임차인은 이로 인하여 보상을 청구할 수 없다)."라고 규정되어 있다.

나.(1) C는 이 사건 토지에 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택(이하 '이 사건 건물')을 신축하였는데, 1997. 7. 1. 피고로부터 3층 증축허가를 받으면서 위 임대차계약서 제15, 16조에 따라 준공일로부터 1개월 내에 이 사건 건물을 기부체납하기로 약정하였다.

(2)C는 이 사건 건물에 관하여 이 법원 1998. 4. 9. 접수 제30361호로 자신 명의의 소유권보존등기를 경료함과 동시에 같은 날 접수 제30362호로 1998. 4. 8.자 증여를 원인으로 한 그의 처인 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하였다.

다.C는 임차기간이 만료될 무렵 피고와 이 사건 토지 임대차계약을 갱신하려 하였으나 피고가 이 사건 건물의 기부체납을 요구하여 갱신계약을 하지 못하였고, 1999. 8. 6. 피고에게 임차기간 만료 이후의 1년 차임으로 2,755,170원을 지급한 후, 이 사건 토지를 이 사건 건물의 부지로 계속 사용하였다.

라.피고는 2000. 4. 29. C에게 이 사건 토지를 매수할 의사가 있으면 2000. 5. 28.까지 매수신청을 하고, 매수가 곤란할 경우에는 시중은행의 대출금리 상당의 임대료를 부담하라는 내용의 통보를 하자, C는 이 사건 토지의 매수가 곤란하고, 임대료 인상을 거부하였다.

2. 당사자의 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

(1)원고는 1998. 4. 9. C로부터 이 사건 건물을 명의신탁받은 후 1998. 6. 1. 협의이혼하면서 위자료 및 재산분할 명목으로 C와 피고 사이의 이 사건 토지 임대차계약이 종료되는 것을 조건으로 이 사건 건물의 매수청구권을 양수하였는데, C가 이 사건 건물의 소유를 목적으로 피고로부터 이 사건 토지를 임차하였고, C와 피고 사이의 이 사건 토지 임대차계약은 1년 연장되어 2000. 8. 18. 임차기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 이 사건 건물 매수청구권의 양수인인 원고로부터 임차기간 만료 당시의 시가 상당으로 이 사건 건물을 매수할 의무가 있다고 주장한다.

(2)피고는 ① C가 피고에게 이 사건 건물을 기부체납하여 그 소유권이 피고에게 있고, ② 가사 기부체납약정이 인정되지 않더라도 임차기간의 만료, C의 계약갱신요구에 대한 피고의 갱신거절 등의 요건이 없으며, ③ 임차인의 지상물매수청구권은 임차권에 종된 권리로서 임차권과 분리하여 양도할 수 없고, C가 이 사건 토지임차권을 원고에게 양도하는 데에 피고가 승낙하지 않아 대항력도 없으므로, 원고에게는 이 사건 건물의 매수청구권이 없다고 주장한다.

나. 판 단

(1) 지상물매수청구권과 기부체납과의 관계

건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인과 사이에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정하였다 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 않는 한 위와 같은 약정은 민법 제643조 소정의 토지임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조 의 규정에 위반되어 그 효력이 없다 할 것인바, C가 피고에게 이 사건 건물을 기부체납하기로 한 약정은 C의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 C에게 불리한 것이므로 무효이고, 기부체납을 전제로 한 피고의 이 사건 건물에 대한 소유권은 인정될 수 없으며, 이 사건 건물의 소유권은 원시취득자인 C에게 있다.

(2)임차기간의 만료, C의 계약갱신요구에 대한 피고의 갱신거절 여부

(가)지상물매수청구권은 임차기간이 정해진 경우에 그 임차기간이 만료된 때, 임차기간이 정해지지 않은 경우에 해지통고 후 소정의 법정기간(임차인의 해지통고의 경우 1개월)이 경과한 때에 행사할 수 있는데, 위에서 본 바와 같이 처음 임차기간이 만료된 후 C는 이 사건 토지의 사용·수익을 계속하면서 연 차임을 지급하였고, 피고는 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니함으로써 이전의 이 사건 토지임대차계약과 동일한 조건으로 다만 임차기간의 정함이 없이 다시 임대차계약이 성립된 것이므로(묵시의 갱신), 피고가 이 사건 소장부본을 송달 받은 2000. 8. 19.부터 1개월이 경과한 2000. 9. 19.경 무렵에는 C와 피고 사이의 이 사건 토지 임대차계약이 임차기간 만료로 종료되었다 할 것이다.

(나)또한, 위에서 본 바와 같이 처음 임차기간 만료시 C와 피고 사이에 기부체납 문제로 갱신계약이 이루어지지 않은 점, 피고가 C에게 이 사건 토지를 매수할 의사가 있으면 매수신청을 하고, 매수가 곤란할 경우에는 시중은행의 대출금리 상당의 임대료를 부담하라는 내용의 통보를 하자, C가 이 사건 토지의 매수가 곤란하고 임대료 인상을 거부한 점에 비추어 당사자의 의사는 더 이상 이 사건 토지 임대차계약을 갱신할 의사가 없다고 봄이 상당하다.

(3) 지상물매수청구권자

(가)먼저, C가 이 사건 매수청구권을 행사할 수 있는가에 관하여 살피건대, 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있는바( 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결 참조), 원고의 주장대로 1998. 4. 9. 또는 1998. 6. 1. C로부터 이 사건 건물을 양수하였다면 이 사건 건물을 원시취득한 C는 임차기간 만료 당시 이 사건 건물의 소유자가 아니어서 이 사건 매수청구권을 행사할 수 없으므로, 원고의 주장이 임차기간 만료 당시 C의 지상물매수청구권을 전제로 하는 것이라면 더 나아가 살펴볼 것 없이 이유 없다.

(나)다음으로, 원고가 이 사건 매수청구권을 행사할 수 있는가에 관하여 살피건대, 임차기간이 만료되기 전에 임차권자가 제3자에게 임차기간의 만료를 조건으로 지상물매수청구권을 양도하고 임차기간 만료 후 제3자가 토지 소유자에 대하여 직접 지상물매수청구권을 행사하는 경우에는 임차기간 만료 전에는 지상물매수청구권이 발생하지 않는 점, 토지 소유자의 보호도 필요한 점, 지상물매수청구권의 기초되는 법률관계는 토지 임대차계약인 점, 임차인이 토지 소유자의 동의 없이 제3자에게 임차물을 양도·전대한 경우 제3자는 토지 소유자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없는 점(위 93다6386 판결 참조) 등에 비추어 임차기간 만료 전에 지상물의 양도(토지 소유자의 승낙이 필요없다)로는 부족하고 토지 임차권의 양도(토지 소유자의 승낙이 필요하다)까지 있어야 한다고 보아야 할 것이므로, 원고의 주장이 임차기간의 만료를 조건으로 C로부터 이 사건 매수청구권을 양수하고 임차기간이 만료되어 피고에 대하여 직접 이 사건 매수청구권을 행사하는 것이라 하더라도 단지 이 사건 건물의 소유권자라는 것만으로는 이 사건 매수청구권을 행사할 수 없다 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면 C 또는 원고에게 이 사건 건물의 매수청구권이 있음을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 더 나아가 살펴볼 것 없이 이유 없다.