토지신탁회사인 갑 주식회사가 을 주식회사로부터 토지를 신탁받아 주택건설개발사업을 시행하기로 하는 토지신탁사업 약정 및 분양형 토지신탁계약을 체결하고 토지 소유권이전등기를 넘겨받은 후 사업주체를 을 회사에서 갑 회사로 변경하는 승인을 받고 주택을 완공하여 주택사용승인을 받자, 관할 행정청이 갑 회사에 개발부담금 부과처분을 한 사안에서, 개발이익의 실질적 귀속자가 갑 회사로 변경되었고 개발부담금 승계약정도 있었다는 이유로 위 처분은 적법하다고 한 사례

토지신탁회사인 갑 주식회사가 을 주식회사로부터 을 회사의 토지를 신탁받아 주택건설개발사업을 시행하기로 하는 토지신탁사업 약정 및 분양형 토지신탁계약을 체결하고 토지 소유권이전등기를 넘겨받은 후 사업주체를 을 회사에서 갑 회사로 변경하는 승인을 받고 주택을 완공하여 주택사용승인을 받자, 관할 행정청이 갑 회사가 개발이익환수에 관한 법률 제6조 제1항 제3호 의 ‘개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계한 자’에 해당한다는 이유로 갑 회사에 개발부담금 부과처분을 한 사안에서, 개발이익은 제3자인 관할 행정청과의 관계에서 토지 소유자인 갑 회사에 실질적으로 귀속되고, 다만 신탁계약상의 수익분배 약정은 신탁계약 종료 시 갑 회사와 을 회사 사이에서 실시할 사업정산에 관한 내부적인 약정에 불과하고, 신탁계약을 체결한 후 을 회사로부터 사업시행자 지위를 넘겨받음으로써 개발이익의 실질적 귀속자가 갑 회사로 변경된 경우 같은 법 제6조 제1항 단서 제1호 에서 정하는 ‘개발사업을 위탁한 경우’에 해당되지 않는다고 보아야 하며, 위 신탁계약에서 갑 회사가 개발사업의 추진에 따라 부과되는 제세공과금이 발생한 경우 신탁재산에서 납부할 수 있도록 정하여 개발부담금의 승계에 관한 약정도 한 것으로 봄이 상당하므로, 갑 회사는 ‘개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계한 자’에 해당하여 위 처분은 적법하다고 한 사례.

개발이익환수에 관한 법률 제6조 제1항 제1호 , 제3호

주식회사 한국토지신탁 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 김동원)

경주시장 (소송대리인 변호사 서병길)

대구지법 2012. 5. 9. 선고 2011구합4710 판결

2012. 9. 21.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 피고가 2011. 4. 14. 원고에 대하여 한 개발부담금 95,887,360원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 주식회사 반도주택(이하 ‘반도주택’이라 한다)은 2006. 8. 26. 경주시 도지동 321-1 외 42필지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 ‘경주 남산 코아루아파트’를 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 개발사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 피고로부터 주택건설사업계획승인을 받았다.

나. 원고는 2006. 8. 30. 반도주택과 사이에, 반도주택이 이 사건 토지를 원고에게 신탁하면 원고는 이 사건 토지에서 이 사건 개발사업을 시행한다는 내용의 토지신탁사업약정 및 분양형 토지신탁계약(이하 위 각 약정을 통해 체결된 신탁계약을 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였다.

다. 원고는 반도주택으로부터 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 넘겨받은 후 2007. 5. 3. 피고로부터 위 주택건설사업계획의 사업주체를 반도주택에서 원고로 변경하는 승인을 받았고, 2010. 9. 20. 그 공사를 완료하여 주택사용승인을 받았다.

라. 피고는 2011. 4. 14. 원고가 개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익환수법’이라 한다) 제6조 제1항 제3호 소정의 ‘개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계한 자’에 해당한다는 이유로 원고에게 개발부담금 95,887,360원을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 개발사업에 따른 각종 신탁수익과 신탁종료 시 신탁재산의 귀속자는 위탁자이자 수익자인 반도주택이고, 원고는 단순히 이 사건 개발사업의 수탁자로서 신탁보수를 교부받을 권리를 가질 뿐이므로, 원고가 반도주택으로부터 명의상 사업시행자의 지위를 넘겨받았다고 하더라도 개발이익의 실질적 귀속자가 반도주택에서 원고로 변경된 것이 아니고 개발부담금의 승계에 관한 약정도 하지 않았으므로, 원고는 ‘개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계한 자’에 해당되지 않는다.

따라서 이와 다른 전제에서 원고에게 이 사건 개발사업으로 인한 개발부담금을 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

[별지] ‘관계 법령’ 기재와 같다.

다. 인정 사실

원고는 2006. 8. 30. 반도주택과의 사이에 분양형 토지신탁계약서(갑 제1호증의 2를 포함하여 수회에 걸쳐 그에 관한 변경계약서가 작성되었다), 토지신탁사업 약정서를 그 내용으로 하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 신탁계약을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

[분양형 토지신탁 변경계약서(갑 제1호증의 2)]

제1조 ① 반도주택은 이 사건 토지를 원고에게 신탁하고 원고는 이를 인수한다.

② 이 신탁의 목적은 이 사건 토지 위에 별지 기재의 건물을 건축하고 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양하는 데에 있다.

제2조 반도주택은 신탁계약 체결 후 지체 없이 이 사건 토지에 대해서 원고 명의로 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 이행하여야 하며, 신탁계약의 효력은 신탁등기를 한 날로부터 발생한다.

제3조 ① 원고는 원고가 선정하는 건설회사로 하여금 건물을 건축하게 한다.

제4조 ① 원고는 건물건축 및 신탁사무 수행에 필요한 자금을 신탁재산으로 충당하거나, 반도주택 및 수익자의 부담으로 하여 차입할 수 있다.

제8조 원고는 다음 각 호의 방법에 의하여 신탁부동산을 분양 및 관리·운용한다.

1. 원고는 신탁부동산에 대하여 사업계획에서 정한 분양금액 및 조건으로 분양할 수 있다.

2. 원고는 신탁부동산에 대하여 적정한 방법 및 시기, 범위 등을 정하여 수선·보존·개량을 위한 필요행위를 할 수 있다.

제11조 신탁재산은 다음 각 호와 같다.

1. 신탁부동산 및 신탁금

8. 기타 신탁사무처리에서 발생한 자산 및 채무

제12조 신탁부동산에서 발생한 분양금, 각종 보증금, 임료 등 신탁재산에 속하는 금전 및 그 금전의 운용수익과 이에 준하는 것을 신탁수익으로 한다.

제13조 ① 이 신탁의 수익자는 반도주택으로 한다.

② 수익자는 신탁계약에서 정한 방법으로 계산한 신탁수익을 취득한다.

③ 수익자는 신탁계약 종료 시 그 정한 방법에 따라 신탁재산을 교부받는다.

제17조 ① 다음 각 호의 비용은 수익자의 부담으로 한다.

1. 신탁재산에 대한 조세, 공과금 및 등기비용

6. 기타 전 각 호에 준하는 비용

② 원고는 제1항의 비용을 신탁재산에서 지급하고, 지급할 수 없는 경우에는 수익자에게 청구·수령하여 지급할 수 있으며, 필요한 경우에는 미리 수익자에게 상당한 금액을 예탁하게 할 수 있다.

⑤ 본 사업의 추진에 따라 부과되는 제세공과금(종합토지세, 사업소득세 또는 양도소득세, 건물의 보존등기에 따른 취득·등록세 등 사업종료 시까지 본 사업과 관련하여 발생하는 제 세금 및 공과금)은 원고의 명의로 부과되는 것이라도 수익자의 부담으로 하고 제2항에 따라 처리한다.

제20조 ① 신탁업무에 따른 원고의 신탁보수는 기본보수와 성과보수로 구분하고, 기본보수는 이를 건설비 기준보수와 분양가 기준보수로 구분하여 다음 기준에 따라 정한다.

제24조 신탁계약이 종료된 경우에는 원고는 최종계산에 관하여 수익자의 승인을 얻은 후 수익권증서와 상환으로 신탁재산을 다음 각 호의 방법에 따라 교부한다.

1. 신탁부동산에 대하여 원고는 신탁등기의 말소 및 수익자에게 소유권이전등기를 행한 후 현존하는 상태대로 수익자에게 인도한다.

2. 신탁부동산 이외의 신탁재산에 대하여는 원고가 정하는 방법에 의하여 금전으로 환가하여 교부한다.

[토지신탁사업 약정서(갑 제1호증의 1)]

제18조 ② 본 사업의 순조로운 분양으로 공사기성금 등 사업비를 충당하고도 수익 발생이 확실시되고 신탁계정의 현금흐름이 원활할 것으로 판단되는 경우에는 반도주택과 원고는 협의하여 가정산하고 수익자에게 배당할 수 있다.

제19조 ① 본 사업의 추진에 따라 부과되는 제세공과금(종합토지세, 사업소득세 또는 양도소득세, 건물의 보존등기에 따른 취득·등록세 등 사업종료 시까지 본 사업과 관련하여 발생하는 제세금 및 공과금) 및 소송비용은 원고의 명의로 부과되는 것이라도 수익자의 부담으로 한다.

② 전항의 비용이 발생한 경우 원고의 청구에 따라 본 사업의 수익자가 납부하거나 신탁재산에서 납부할 수 있다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 개발이익환수법 제2조 제1 , 4호 , 제3조 에 의하면, ‘개발이익’이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 ‘사업시행자’라 한다)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말하고, ‘개발부담금’이란 개발이익 중 개발이익환수법에 따라 국가가 부과·징수하는 금액을 말한다.

개발이익환수법 제3 , 5 , 6조 에 의하면, 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 택지개발사업(주택단지 조성 사업을 포함한다) 등에 해당하는 사업 등으로 하고, 국가는 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 개발부담금으로 징수하여야 한다.

한편 개발이익환수법 제6조 제1항 에 의하면, 제5조 제1항 각 호 의 사업시행자는 개발부담금을 납부할 의무가 있는데, 다만 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자, 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자, 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위 등을 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부하여야 한다.

(2) 살피건대 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민 경제의 건전한 발전에 이바지 한다는 개발이익환수법의 제정 목적이나 개발사업 시행으로 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업 시행자에게 귀속되는 토지가액 증가분이 개발부담금 부과대상임을 고려하면, 1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 개발이익환수법 제6조 제1항 주1) 소정의 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자는 특단의 사정이 없는 이상 개발사업 시행으로 불로소득적 개발이익을 얻게 되는 토지 소유자인 사업시행자를 말하고, 토지가액 증가로서 나타나는 개발이익을 얻지 않고 단순히 개발사업을 위탁 또는 도급받아 시행한 자나 토지를 임차하여 사업을 시행하는 자 등은 제외된다고 해석함이 상당하다 할 것이다( 대법원 1993. 8. 24. 선고 92누19354 판결 등 참조).

나아가 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호 는, 개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 이 규정은 원칙적으로 개발이익이 실질적으로 귀속되는 자에게 개발부담금을 부과하여야 하나, 개발사업이 승계된 경우 그 승계 시까지 발생한 개발이익과 승계 후에 발생한 개발이익을 가려내는 것이 쉽지 아니한 점을 고려하여 마련된 규정으로서 개발사업의 승계 당사자들 사이에 개발이익 및 개발부담금의 승계에 관한 약정이 가능함을 전제로 하는 것이므로, 이러한 약정이 불가능한 경우까지 이 규정을 적용할 것은 아니다( 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두2655 판결 등 참조).

한편 토지소유자가 부동산신탁회사에게 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 신탁된 토지 상에 건물을 신축하거나 택지를 조성하는 등 적절한 개발행위를 한 후 토지 및 지상건물을 일체로 분양 또는 임대하여 그 수입에서 신탁회사의 투입비용을 회수하고 수익자에게 수익을 교부하는 취지의 계약은 신탁법상의 신탁계약으로 볼 것이다( 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결 참조). 그리고 이와 같은 신탁계약에 의하여 재산권이 위탁자로부터 수탁자에게로 이전된 경우 그 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 절대적으로 이전되고, 수탁자는 내부적으로 우선수익자나 수익자에 대한 관계에서 신탁계약에 따른 제한을 부담할 수는 있으나, 제3자에 대한 관계에서는 법률행위의 주체로서 완전한 소유권을 행사할 수 있다( 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54276 판결 등 참조).

(3) 앞서 본 인정 사실과 법리에 비추어 보면, 이 사건 신탁계약은 원고가 반도주택으로부터 이 사건 토지를 신탁받아 이 사건 토지에 아파트를 신축하는 등 개발행위를 한 후 이 사건 토지 및 아파트를 일체로 분양하여 그 수입에서 원고의 투입비용을 회수하고 반도주택에게 수익을 교부하는 계약으로 신탁법상의 신탁계약에 해당한다고 할 것이다. 또한 이 사건 신탁계약에 의하여 이 사건 토지 등이 반도주택으로부터 원고에게로 이전되었으므로, 이 사건 토지 등의 소유권은 원고에게 절대적으로 이전되고 원고는 내부적으로 반도주택에 대한 관계에서 신탁계약에 따른 제한을 부담할 수는 있으나, 제3자에 대한 관계에서는 법률행위의 주체로서 완전한 소유권을 행사할 수 있다.

따라서 이 사건 개발행위로 인한 개발이익은 이 사건 개발사업의 시행 등에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 발생한 이 사건 토지 가액의 증가분을 의미하므로, 그 개발이익은 제3자인 피고와의 관계에서 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 실질적으로 귀속되고 주2) , 다만 이 사건 신탁계약상의 수익분배 약정은 신탁계약의 종료 시 원고와 반도주택과의 사이에서 실시할 사업정산 기준에 관한 내부적인 약정에 불과하다고 봄이 상당하다.

또한 이 사건 신탁계약에 따라 반도주택이 원고에게 이 사건 개발사업을 위탁한 행위가 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제1호 에서 규정하는 ‘개발사업을 위탁한 경우’에 해당되는지에 관하여 보면, ① 위탁은 ‘남에게 사물이나 사람의 책임을 맡김’ 또는 ‘법률행위나 사무의 처리를 다른 사람에게 맡겨 부탁하는 일’을 의미하고, 반드시 신탁과 같이 ‘자기(수탁자) 명의로 타인(위탁자)의 계산에 의하여’ 법률행위를 하게 하는 경우만을 의미하지는 않는 점, ② 앞서 본 법리를 종합하면 단순히 개발사업을 위탁받아 시행한 자가 개발부담금 납부의무자에서 제외되고 위탁자가 납부의무자가 되는 이유는 토지가액 증가로서 나타나는 개발이익이 위탁자에게 귀속되기 때문인 것으로 보아야 하는 점, ③ 지방세법은 제107조 제2항 제5호 상의 재산세 납부 의무자에 관하여 ‘신탁법에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자’라고 규정하고 있음에 비해, 개발이익환수법은 제6조 제1항 단서 제1호 상의 개발부담금 납부의무자에 관하여 신탁이라는 용어는 사용하지 않고 단지 ‘개발사업을 위탁한 경우에는 위탁을 한 자’라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건과 같이 신탁계약 관계에 의하여 개발사업이 수행되어 수탁자인 원고에게 개발이익이 귀속되는 것으로 보아야 하는 경우는 원고가 지적하는 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제1호 에서 규정하는 ‘개발사업을 위탁한 경우’에 해당되지 않는다고 보아야 한다.

나아가 앞서 본 바와 같이 원고는 2007. 5. 3.자 주택건설사업계획변경승인에 의하여 이 사건 개발사업의 주체가 됨으로써 반도주택으로부터 이 사건 개발사업시행자의 지위를 승계하였다 할 것이고, 이 사건 신탁계약에서 원고가 이 사건 개발사업의 추진에 따라 부과되는 제세공과금이 발생한 경우 신탁재산에서 납부할 수 있도록 정하였으므로 원고와 반도주택과의 사이에 개발부담금의 승계에 관한 약정도 한 것으로 봄이 상당하다.

(4) 결국 원고가 반도주택과의 사이에 이 사건 신탁계약을 체결한 후 반도주택으로부터 이 사건 개발사업의 사업시행자 지위를 넘겨받음으로써 이 사건 개발사업으로 인한 개발이익의 실질적 귀속자가 반도주택에서 원고로 변경되었다 할 것이고, 이 사건 신탁계약에서 개발부담금의 승계에 관한 약정도 하였으므로, 원고는 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호 상의 ‘개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계한 자’에 해당된다 할 것이다.

따라서 원고는 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호 에 의하여 이 사건 개발행위로 인한 개발부담금을 납부할 의무가 있다 할 것이므로, 이를 전제로 원고에게 이 사건 개발부담금을 부과한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유가 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구를 기각한 제1심판결은 정당하고 원고의 항소는 이유가 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 관계 법령: 생략]

주1) 구 개발이익환수에 관한 법률(1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제6조(납부의무자) ① 제5조 제1항 각 호의 사업시행자는 이 법이 정하는 바에 의하여 개발부담금을 납부할 의무가 있다.

주2) 이와 같은 견지에서, 부동산 신탁에 있어 신탁재산인 토지의 지목이 사실상 변경되어 ‘가액이 증가한 경우’에도 지방세법이 규정한 지목의 변경으로 인한 취득세 납세의무자는 그 소유자인 수탁자로 봄이 타당하고 위탁자가 토지의 지목을 사실상 변경하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010두2395 판결 참조).