원고 1외 22인 (소송대리인 변호사 강인영)

원고 27외 10인 (소송대리인 변호사 박석봉)

주식회사국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천외 2인)

2009. 9. 30.

대전지방법원 천안지원 2009. 2. 13. 선고 2008가합2954 판결

1. 제1심 판결 중 원고 1, 8에 대한 부분을 취소하고, 같은 원고들의 청구를 각 기각한다.

이에 따라 제1심 판결의 주문 제1항은 다음과 같이 변경되었다.

대전지방법원 천안지원 2006타경4181호 부동산담보권실행을 위한 경매사건에 관하여 위 법원이 2008. 6. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,774,506,681원으로, 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당인용금액으로 각 경정한다.

2. 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24의 각 항소 및 피고의 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 각 항소를 모두 기각한다.

3. 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24와 피고 사이의 항소비용은 같은 원고들이 부담하고, 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26과 피고 사이의 항소비용은 피고가 부담하며, 원고 1, 8과 피고 사이의 소송총비용은 원고 1, 8이 부담한다.

대전지방법원 천안지원 2006타경4181호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2008. 6. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,264,306,681원으로, 원고들에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당청구금액으로 각 경정한다.

1. 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24

제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 천안지원 2006타경4181호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2008. 6. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,264,306,681원으로, 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당청구금액으로 각 경정한다.

2. 피고

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각한다.

1. 기초사실

가. 피고는 1994. 7. 25. 소외 1 주식회사에 임대주택 건설자금 명목으로 32억 원을 대여하면서 소외 1 주식회사 소유이던 천안시 성남면 (이하 1 생략), (이하 2 생략) 토지에 관하여 채권최고액 41억 6,000만 원으로 한 근저당권설정등기를 마쳤고, 2005. 3. 21. 위 토지상에 건축된 임대주택인 ○○그린임대아파트(이하 ‘ ○○아파트’라 한다)에 관하여 추가약정을 원인으로 하여 근저당권설정청구권가등기를 마친 후 2006. 2. 2. 위 가등기에 기한 근저당권설정등기를 마쳤다.

나. 피고가 2006. 3. 17. ○○아파트에 관한 위 근저당권에 기하여 대전지방법원 천안지원 2006타경4181호(2004타경20196 병합) 로 부동산임의경매를 신청하여 경매개시결정이 있었고, 2006. 3. 23. 위 아파트에 관하여 임의경매개시결정등기가 마쳐졌다.

다. 대전지방법원 천안지원은 2008. 6. 19. 배당기일에서 실제 배당할 금액 3,749,550,591원 중 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 임차인 및 소액임차인들과 교부권자에게 배당하고 남은 3,015,506,681원을 피고에게 각 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

라. 한편, 원고 12, 25는 1995년경 소외 1 주식회사와 사이에 ○○아파트 중 별지 2 목록 기재 각 해당 아파트에 관하여 임대차보증금 1,300만 원으로 하는 각 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 후 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받아 별지 2 목록 기재와 같이 주민등록을 유지해 온 임차인들이고, 나머지 원고들은 소외 1 주식회사로부터 ○○아파트 중 별지 2 목록 기재 각 해당 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 정한 대항력을 갖춘 최초임차인들 내지 그 후의 관련임차인들과 임차권양도계약 내지 전대차계약을 체결한 후 전입신고를 마치고 별지 2 목록 기재와 같이 주민등록을 유지해 온 임차권양수인 내지 전차인들인데, 다만 그 임차권양수나 전차에 있어 임대인인 소외 1 주식회사의 명시적인 동의를 받지는 않았고, 별지 1 목록 기재 배당청구금액이 소액보증금 보장액인 1,200만 원을 넘어서는 원고들은 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았다.

마. 그런데, 원고들은 위 배당절차에서 우선변제권 있는 임차인 내지 전차인으로서 배당요구를 하였으나 위 배당기일에서 배당받지 못하게 되자 청구취지 기재와 같은 내용의 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 1 내지 9호증, 갑 12호증의 2, 갑 17 내지 80호증, 을 1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 제1심의 천안시 동남구 신안동장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장에 대한 판단

가. 원고들 주장

원고들 중 원고 12, 25는 각 해당 아파트에 관하여 소유자 소외 1 주식회사와 직접 임대차계약을 체결한 최초 임차인들이고, 나머지 원고들은 최초임차인으로부터 임차권을 양수한 임차권양수인 혹은 전차인들로서, 원고들은 각 해당 아파트에 입주한 이후 현재까지 주거로 사용하는 한편 경매개시결정등기일(2006. 3. 23.) 전에 주민등록을 마쳐 우선변제의 요건을 갖추었고, 배당요구의 종기(2006. 6. 20.)까지 위 요건이 존속되었으므로 주택임대차보호법상의 소액임차인 혹은 소액전차인에 해당한다. 따라서 원고들 중 그 확정일자가 ○○아파트에 대한 피고의 근저당권설정등기일(2005. 3. 21.)보다 앞서 있는 원고들은 보증금 전액을 우선변제받을 권리가 있고, 확정일자가 위 근저당권설정등기일보다 늦거나 혹은 확정일자가 없는 원고들은 주택임대차보호법 제8조 소정에 의하여 최우선변제를 받을 권리가 있다. 그럼에도 불구하고 이 사건 배당표는 원고들에게 배당을 하지 아니하는 것으로 작성되어 위법하므로, 이 사건 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다.

나. 판단

1) 원고 12, 25(각 최초 임차인들이다)의 청구에 관하여

가) 원고 12

위 원고가 ○○아파트 101동 1201호로 1997. 7. 8. 전입한 이후 2005. 11. 17. 아산시로 주민등록을 이전하면서 소외 2에게 전대하여 현재에 이르기까지 전차인 소외 2를 통하여 주민등록을 유지하고 있음이 위 인정사실에서 본 바와 같다.

그런데 갑 4호증의 9의 기재에 의하면, 소외 2는 위 ○○아파트 101동 1201호로 2005. 11. 18. 전입한 이후 2006. 9. 5. 인천으로 전출하기까지 주민등록을 유지한 사실이 인정된다. 그렇다면 위 원고는 전차인 소외 2를 통하여 ○○아파트의 경매개시결정등기일 이전에 주민등록을 유지하고 있었고, 이러한 주민등록은 배당요구의 종기일인 2006. 6. 20.까지도 계속 존속하고 있었다 할 것인데, ○○아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조 에 의하여 원칙적으로는 임차권의 양도나 전대가 금지되나, 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에는 임차권의 양도나 전대가 허용되고, 위 원고는 ○○아파트의 주소지인 천안시가 아닌 다른 시에 해당하는 아산시로 퇴거하면서 소외 2에게 전대한 것으로서, 아래에서 보게 되는 바와 같이 임대인인 ○○아파트의 묵시적 동의도 있었다고 봄이 상당하여 위 원고의 소외 2에 대한 위 전대는 적법한 전대라 할 것이다. 이와 같이 적법한 임차권양수나 전대에 있어 임차권양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면, 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속하는 것이어서 위 원고는 ○○아파트에 대한 경매개시결정의 기입등기일인 2006. 3. 23. 이전부터 배당요구의 종기인 2006. 6. 20.까지 주민등록 요건을 유지하고 있다고 봄이 상당하다. 따라서 위 원고는 소액임차인으로서 소액보증금에 대한 최우선변제권이 있고, 나아가 위 원고가 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았음은 앞서 본 것과 같으므로(전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지하는 위 원고와 같은 경우 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요도 없다), 결국 위 원고는 확정일자부 임차인으로서 위 아파트의 보증금 1,300만 원에 관하여 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.

나) 원고 25

위 원고가 ○○아파트 101동 607호로 2004. 12. 17. 전입한 이후 현재에 이르기까지 주민등록을 유지하고 있음이 위 인정사실에서 본 바와 같다. 그렇다면 위 원고는 ○○아파트에 대한 경매개시결정의 기입등기일인 2006. 3. 23. 이전부터 배당요구의 종기인 2006. 6. 20.까지 주민등록 요건을 유지하고 있는 것이므로, 소액임차인으로서 소액보증금에 대한 최우선변제권이 있고, 나아가 위 원고가 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았음은 앞서 본 것과 같으므로, 위 원고는 확정일자부 임차인으로서 위 아파트의 보증금 1,300만 원에 관하여 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.

2) 나머지 원고들의 청구에 관하여

가) 원고 12, 25를 제외한 나머지 원고들 중 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 26은 임차권의 양수인 내지 전차인에 해당하기는 하지만, 최초임차인 및 관련임차인들이 근무, 생업 등의 사유로 ○○아파트의 소재지인 천안시 외의 다른 시, 군으로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당하여 임대주택법 소정의 적법한 임차권양수인 내지 전차인들이라고 할 수 있어 아래에서 보게 되는 바와 같이 최초의 소액임차인과 동일하게 취급될 수 있는 것이고, 별지 2 목록 기재와 같이 ○○아파트에 대한 경매개시결정의 기입등기일인 2006. 3. 23. 이전부터 배당요구의 종기인 2006. 6. 20.까지 주민등록 요건을 유지하고 있는 것이므로, 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 최우선변제권이 있다. 그리고 위 원고들 중 원고 3, 4, 5, 7, 9, 10, 12, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26은 앞서 본 것과 같이 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았으므로, 위 원고들은 보증금 전액에 대하여 배당받을 권리가 있다.

나) 한편, 임차권양수인 또는 전차인들 중 원고 1, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 8, 22, 34, 23, 24는 최초임차인 내지 관련임차인들의 전ㆍ출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 ○○아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다(최초임차인 내지 관련임차인들 중 1인이라도 ○○아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당하는 원고들은 적법한 임차권양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다).

따라서 위 원고들의 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 피고 주장에 대한 판단

가. 피고 주장

1) 전차인은 임대인인 주택소유자에게 전대차보증금의 반환을 직접 청구할 수 없으므로, 위에서 인용된 원고들 중 전차인에 해당하는 원고들은 전대차보증금을 주택의 환가대금인 낙찰대금으로부터 우선 변제받을 수는 없다.

2) 나아가 ○○아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조 에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 위에서 인용된 원고들 중 임차권의 양수인 내지 전차인에 해당하는 원고들은 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 소외 1 주식회사의 동의를 받지 않은 이상 위 원고들이 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다. 따라서 위 원고들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 볼 수 없어 위 배당절차에서 우선변제권이 인정되지 않는다.

3) ○○아파트는 피고가 그 대지에 근저당권을 설정한 이후에 비로소 건축된 것으로서 이러한 경우 ○○아파트의 대지부분의 낙찰대금에 대하여는 위 원고들의 우선변제권이 인정되지 않는다.

나. 판단

1) 위 1) 주장에 대하여

소액임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인에게도 우선변제권이 인정되는지에 관하여 보건대, 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 주택임대차보호법 제8조 에 의하여 물권적 성질을 갖는 강력한 권리로 승격되었다 할 것이므로, 서민 보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차인도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 권리를 갖는다고 해석하여야 한다. 따라서 주택이 전대된 경우 그 전대차가 적법하고 전대인(임차인)이 우선변제권 있는 소액임차인일 경우에는 전차인도 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보아 우선변제권이 인정된다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 위 2) 주장에 대하여

○○아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조 에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는바, 앞서 적법한 임차권양수인 내지 전차인들로 인정한 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 26의 경우에도 그 임차권양수나 전대차에 있어 임대인인 소외 1 주식회사의 명시적인 동의를 받은 바 없음은 앞서 본 것과 같다.

그러나 한편, 앞서 인용한 각 증거와 갑 10호증, 갑 11호증의 1 내지 5의 각 기재와 제1심 증인 소외 3의 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 소외 1 주식회사는 1995. 11. 17. 부도가 난 후 1999. 12. 13. 해산등기가, 2002. 12. 2. 청산종결등기가 각 이루어진 사실, 소외 1 주식회사는 2008. 1. 7. 원고들에게 소외 1 주식회사가 위 원고들에 대하여 가지는 표준 임대차 계약일로부터 발생한 차임 채권을 소외 4에게 양도하였다는 취지의 통지를 하였고, 이에 따라 소외 4가 2008. 1. 18. 위 원고들 소유의 부동산에 관하여 가압류결정을 받은 사실이 인정된다.

이와 같은 인정사실에 앞서 본 사실을 종합하면, 비록 최초임차인이나 위 원고들이 이와 같은 임차권양도나 전대차 당시 소외 1 주식회사의 부도로 인하여 그 동의를 받지는 못하였으나, 소외 1 주식회사는 그 부도로 인하여 그 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 소외 1 주식회사가 위와 같은 임차권양도나 전대차 이후에도 이러한 임차권양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 임대인인 소외 1 주식회사는 이후 위 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 임차권양도나 전대차가 임대인인 소외 1 주식회사에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 사후에 소외 1 주식회사가 제3자에게 위 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 위 원고들을 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하다.

따라서, 위 원고들은 임대주택법 제13조 에 따른 적법한 임차권양수인 내지 전차인들이라고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3) 위 3) 주장에 대하여

○○아파트가 1994. 7. 25. 피고가 그 대지에 근저당권을 설정한 이후에 건축된 사실은 위 1의 가항 기재에서 본 바와 같다. 그런데 대지에 관하여 저당권이 설정된 후 신축된 지상 건물의 경우 소액임차인이라고 하더라도 대지에 관하여는 우선변제권이 없는 것이기는 하지만, 대지와 지상 건물이 일괄경매되는 경우 대항력을 갖춘 임차인은 건물의 환가대금 전액에서 당연히 우선변제를 받고, 대항력을 갖추지 못한 소액임차인인 경우에는 주택가액의 1/2 한도 내에서 우선변제를 받을 권리가 있다.

따라서 갑 84 내지 86호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26은 확정일자부 임차인이나 전차인으로서 피고의 근저당권설정등기일보다 위 원고들의 확정일자가 앞서는 사실이 인정되므로 위 원고들은 보증금 전액을 우선변제받을 권리가 있다.

한편, 원고 6, 15는 확정일자부 전차인에 해당되지는 않으나 이들은 소액전차인에 해당되어 앞서 본 바와 같이 주택가액의 1/2 한도 내에서 우선변제권이 있는데, 갑 84호증의 6, 15호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 이들의 각 임대차보증금은 각 주택가액의 1/2 한도 내임이 인정되므로 결국 위 원고들은 위 각 임차보증금 전부에 관하여 우선변제받을 권리가 있다.

피고의 이 부분 주장도 모두 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 이 사건 배당표 중 원고 1, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 8, 22, 34, 23, 24에게 배당하지 아니한 배당표 작성에는 어떠한 위법이 있다고 할 수 없고, 나머지 원고들에게 배당하지 아니한 배당표의 작성에는 위법이 있다고 할 것이므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,774,506,681원(= 3,015,506,681원 - 인용되는 원고들에 대한 배당금액 합계 241,000,000원)으로, 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당인용금액으로 각 경정하여야 할 것이다. 제1심 판결 중 원고 1, 8에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 원고 1, 8에 대한 부분을 취소하고, 위 원고들의 청구를 각 기각하며, 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24의 각 항소와 피고의 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 각 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 1, 2 생략]