서면인터넷방문상담5팀-669 (2008. 03. 28)

양도

국내에 1주택을 소유한 1세대가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업으로 주택이 철거되어 나대지 상태의 토지(재개발 조합원의 지분)를 취득하여 “조합원입주권”을 취득한 날부터 1년 경과후 종전 주택 양도시 법령요건 충족시 비과세

귀 질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 진행으로 주택이 철거되어 나대지 상태의 토지(재개발 조합원의 지분)를 취득한 후 동법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가(2006.06.09)로 인하여 “조합원입주권”을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 “조합원입주권”을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 2002년 3월 : 남편명의로 행당동 00아파트(이하 ‘A주택’) 구입 현재까지 거주

○ 재개발아파트(서울시 중구 황학동에 소재)

- 2004.01.07. : 건물멸실신고

- 2004.07.10. : 등기할 수 없어 공증 함.(잔금청산 7월10일)

- 1996.12.13. 재개발조합설립인가 및 사업시행인가일

- 2004.1.16 사업시행 변경인가

- 2006.06.09. 관리처분계획인가일(2008.4 입주예정)

- 현재 롯데케슬베네치아 주상복합 건립 중

- 매입당시 30평형대가 주어진다고 했으나, 23평에 배정되어 성인4인가족이

협소하여 입주할 수 없는 관계로 매도예정

○ 질 의

- 위의 A주택을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며,이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31. 신설)

○ 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정된 것) 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2002. 12. 30. 제정)

1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다. (2002. 12. 30. 제정)

2.“정비사업”이라 함은이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002. 12. 30. 제정)

가. 주거환경개선사업:도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2006. 5. 24. 개정)

○ 도시 및 주거환경정비법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. (2002. 12. 30. 제정)

1. 분양설계 (2002. 12. 30. 제정)

2. 분양대상자의 주소 및 성명 (2002. 12. 30. 제정)

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 (2002. 12. 30. 제정)

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (2002. 12. 30. 제정)

5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 (2002. 12. 30. 제정)

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 (2002. 12. 30. 제정)

7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항 (2002. 12. 30. 제정)

② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다. (2002. 12. 30. 제정)

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. (2002. 12. 30. 제정)

2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다. (2002. 12. 30. 제정)

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다. (2002. 12. 30. 제정)

4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다. (2002. 12. 30. 제정)

5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다. (2002. 12. 30. 제정)

6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고,2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다. (2005. 3. 18. 개정)

가. 투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자 (2005. 3. 18. 개정)

나. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소ㆍ기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 (2005. 3. 18. 개정)

다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등 (2005. 3. 18. 개정)

7. (삭제, 2005. 3. 19.)

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 12. 30. 제정)

④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다. (2002. 12. 30. 제정)

⑤ 주택재개발사업에서 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각호의 방법에 의한다. (2002. 12. 30. 제정)

1. 제1항 제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시ㆍ도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장ㆍ군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

2. 제1항 제4호에 규정된 사항중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장ㆍ군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

3. 제1호 및 제2호의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. (2002. 12. 30. 제정)

⑥ 주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있다. (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법ㆍ기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 12. 30. 제정)

⑧ 제1항 각호의 관리처분계획의 내용과 제2항 내지 제7항의 규정은 시장ㆍ군수가 직접 수립하는 관리처분계획에 관하여 이를 준용한다. (2002. 12. 30. 제정)

( 이 하 여 백 )