원고(소송대리인 변호사 강창웅)

피고(반소원고)(소송대리인 변호사 이홍권외 1인)

피고 1외 4인(소송대리인 변호사 이홍권외 1인)

2007. 2. 2.

수원지방법원 2006. 7. 25. 선고 2005가합12356(본소), 2006가합7832(반소) 판결

1. 피고(반소원고)의 이 사건 본소 및 반소에 관한 각 항소와 피고 1, 2, 3, 4, 5의 각 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용 중 본소에 관한 비용은 피고(반소원고)와 피고 1, 2, 3, 4, 5가, 반소에 관한 비용은 피고(반소원고)가 각 부담한다.

1. 청구취지

가. 본소 : ⑴ 피고 1은 별지 목록 기재 각 부동산에서, 피고 4는 별지 목록 제2항 기재 건물 3층 958.23㎡와 4층 958.23㎡에서, 피고 5는 별지 목록 제2항 기재 건물 2층 958.23㎡에서, 각 퇴거하라. ⑵ 피고 2는, ㈎ 별지 목록 제2항 기재 건물 5층 958.23㎡와 6층 958.23㎡에서 각 퇴거하며, ㈏ 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 2005. 6. 24.부터 위 퇴거 완료시까지 월 8,820,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라. ⑶ 피고 3은, ㈎ 별지 목록 제2항 기재 건물 지하 1층 중 별지 도면1 표시 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 53, 54, 55, 38의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈏부분 651.03㎡에서 퇴거하며, ㈏ 원고에게 2005. 6. 24.부터 위 퇴거 완료시까지 월 3,559,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라. ⑷ 별지 목록 제2항 기재 건물 7층 중, ① 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 피고(반소원고)는 별지 도면2 표시 23, 24, 27, 28, 30, 29, 23의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈗부분 56㎡와 별지 도면2 표시 24, 25, 28, 27, 24의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈖부분 10.5㎡에서, ② 피고 2는 별지 도면2 표시 8, 9, 10, 18, 17, 8의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈒부분 12.0㎡, 별지 도면2 표시 11, 12, 21, 20, 5, 19, 11의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈔부분 15.2㎡ 및 별지 도면2 표시 12, 13, 22, 21, 12의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈕부분 7.7㎡에서, ③ 피고 2, 4는 각자 별지 도면2 표시 4, 5, 6, 16, 15, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈐부분 10.0㎡와 별지 도면2 표시 6, 7, 8, 17, 16, 6의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈑부분 10.0㎡에서, ④ 피고 2, 5는 각자 별지 도면2 표시 13, 14, 33, 32, 31, 30, 28, 25, 26, 5, 20, 21, 22, 13의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈘부분 178.0㎡에서, ⑤ 피고 4는 별지 도면2 표시 10, 11, 19, 18, 10의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈓부분 12.0㎡에서, 각 퇴거하라. ⑸ 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고 1, 2, 3, 4, 5의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다.

나. 반소 : 원고는 피고(반소원고)에게 214,288,800원 및 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20％의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 각 본소청구를 모두 기각한다. 원고는 피고(반소원고)에게 214,288,800원 및 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20％의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 본소청구에 대한 판단

가. 인정사실

아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 4, 갑 제2호증, 갑 제17호증의 3, 4, 95 내지 97, 102, 104, 105, 갑 제18호증의 7, 갑 제20호증의 2-7, 갑 제21호증의 3-3, 갑 제23호증의 1, 을 제1호증, 을 제21호증의 1 내지 4의 각 기재와 제1심 감정인 소외 2의 측량감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

⑴ 피고(반소원고)는 1994. 9. 9. 소외 1로부터 별지 목록 기재 각 부동산(이하, 별지 목록 기재 각 부동산은 ‘이 사건 각 부동산’이라고 하고, 별지 목록 제2항 기재 건물은 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매수하여 1994. 12. 30. 소유권이전등기를 마쳤다.

⑵ 교보생명보험 주식회사(이하, ‘교보생명’이라 한다)가 이 사건 각 부동산에 관하여 진행된 임의경매절차에서 매각대금 5,748,000,000원으로 하는 매각허가결정을 받고 2001. 6. 21. 그 대금을 납입하여 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득하였다.

⑶ 피고(반소원고)의 아들인 피고 1은 2001. 10. 29. 교보생명과의 사이에 그 소유인 이 사건 각 부동산을 매매대금 6,217,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2001. 12. 7. 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 1 명의의 각 소유권이전등기를 마쳤다.

⑷ 수원지방법원 2004타경16524호 임의경매절차

㈎ 주식회사 국민은행은 2004. 3. 26. 근저당권자로서 수원지방법원으로부터 이 사건 각 부동산에 관하여 2004타경16524호 로 임의경매개시결정을 받아 2004. 3. 31. 경매개시결정 기입등기를 마쳤다(이하, 위 임의경매개시결정에 기하여 진행된 임의경매절차를 ‘이 사건 경매’라 한다).

㈏ 원고는 이 사건 경매에서 2005. 5. 24. 수원지방법원으로부터 이 사건 각 부동산에 관한 매각허가결정을 받고, 2005. 6. 24. 매각대금을 완납하였다.

⑸ 피고들은 이 사건 각 부동산 중 청구취지 기재 제⑴항 내지 제⑷항 기재 각 해당 부분(이하, ‘각 해당 점유부분’이라 한다)을 점유하고 있다.

⑹ 피고(반소원고)는 피고 1, 2, 3의 아버지이다.

나. 주장 및 판단

⑴ 퇴거 및 부당이득반환의무의 발생

위 인정사실에 의하면, 달리 특별한 사정이 없는 한, ① 피고들은 이 사건 각 부동산 중 각 해당 점유부분에서 퇴거할 의무가 있고, ② 피고 2, 3은 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이후에도 이 사건 건물 중 청구취지 기재 제⑵, ⑶의 각 ㈎항 기재 각 해당 부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 원고에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

⑵ 피고들의 항변

㈎ 피고 1의 유치권 항변

① 피고 1은, 1997. 11.경 이 사건 건물 3, 4층에 관하여 식당 시설공사를 하였으나 당시 이 사건 건물의 소유자 피고(반소원고)로부터 공사대금 150,000,000원을 수령하지 못하였다고 주장하면서, 위 시설공사가 완료된 이후 피고(반소원고)에 대한 공사대금 채권에 기하여 이 사건 건물을 점유함으로써 유치권을 취득하였므로, 공사대금 150,000,000원을 받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

② 그러나 위에서 살펴본 바에 의하면, 피고 1은 그 주장에 따라 유치권을 취득한 이후인 2001. 12. 7. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면, 설령 피고 1에게 그 주장과 같은 유치권이 존재하였다고 하더라도, 위 유치권은 「민법」 제191조 제1항 에 의하여 피고 1이 이 사건 건물의 소유권을 취득한 때에 혼동으로 소멸하였다 할 것이다. 결국 피고 1의 주장은 이유 없다.

㈏ 피고 2의 유치권 항변

① 피고 2는, 이 사건 건물 5, 6층의 볼링장에 설치된 볼링시설 리스료를 당시 이 사건 건물의 소유자였던 피고(반소원고) 대신 납부하였고, 그 외에 볼링장 시설 추가공사비를 부담하는 등 피고(반소원고)에 대하여 합계 1,542,000,000원의 채권이 있으며, 2002. 8. 1. 볼링장 추가공사를 실시하였으나 당시 이 사건 건물의 소유자인 피고 1로부터 공사대금 48,000,000원을 지급받지 못하여 이 사건 건물의 소유자이던 피고 1에 대하여도 위 공사대금 채권이 있다고 주장하면서, 1996.경부터 지금까지 위 각 채권에 기하여 이 사건 건물 5, 6층을 점유함으로써 유치권을 취득하였으므로, 위 채권액 합계 1,590,000,000원을 받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없고, 최소한 피고 1에 대한 공사대금 48,000,000원에 대하여는 유익비에 의한 유치권이 존재한다는 취지로 항변한다.

② 우선 피고 2가 피고(반소원고)에게 위 공사대금 채권을 가지고 있다거나, 피고 1의 이 사건 각 부동산에 대한 소유권 취득 이후 이 사건 건물에 그가 비용을 부담하여 추가공사를 시행함에 따라 피고 1에 대하여 위 48,000,000원의 공사대금 채권을 가지고 있는지에 관하여 본다. 이에 부합하는 듯한 갑 제9호증의 5, 을 제18호증의 3, 4의 각 기재는 이를 믿기 어렵고, 갑 제10호증, 갑 제17호증의 15, 40, 87, 90, 을 제1호증 내지 을 제3호증, 을 제6호증의 3, 을 제10호증의 1, 5, 9, 10, 을 제14호증, 을 제20호증, 을 제25호증의 각 기재만으로는, ㉮ 위 각 증거 중 갑 제10호증, 갑 제17호증의 15, 40, 87, 90, 을 제2호증, 을 제3호증, 을 제6호증의 3, 을 제10호증의 1, 을 제14호증, 을 제20호증은 그 내용이 이 사건 각 부동산의 낙찰인인 교보생명이 작성한 감정서이거나 교보생명이 피고 1에게 이를 매도하면서 작성한 매매계약서 또는 피고 2가 유치권이 있다고 스스로 주장하는 내용의 각종 서면에 불과하여, 특히 제1심 법원의 교보생명 대표이사에 대한 사실조회 회보결과 등에 비추어 보면 피고 2 등의 이 사건 건물에 대한 유치권이 객관적으로 인정된 것이라고는 볼 수 없는 점, ㉯ 더구나 을 제10호증의 4의 기재에 의하여 피고(반소원고)는 피고 2로 하여금 볼링장 시설 리스료와 공사비를 부담하게 하고 볼링장을 사용하게 한 사실을 인정할 수 있는 점 및 ㉰ 위 1의 가.항에서 인정한 사실에 의하면 피고 2가 피고(반소원고)의 아들이자 피고 1의 동생인 점까지 고려하면, 피고 2가 피고(반소원고) 또는 피고 1에 대하여 그 주장의 공사대금채권을 가지고 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고 2의 항변은 나머지 점에 관하여 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다( 피고 2는 이 사건 건물 5, 6층에 설치된 볼링장 설비는 이 사건 경매 목적물이 아니라는 취지의 주장도 한다. 그러나 이 사건 경매에서 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득한 최고가매수인인 원고가 피고 2의 주장대로 위 볼링장 설비의 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도, 피고 2는 원고에 대하여 그 점유부분인 이 사건 건물 5, 6층에서 퇴거하여야 할 의무를 여전히 부담한다고 할 것이다).

㈐ 피고 3의 유치권 항변

① 피고 3은, 2004. 4. 25. 이 사건 건물 지하 1층의 목욕탕 시설공사를 완료하였으나, 당시 이 사건 건물의 소유자인 피고 1로부터 공사대금 90,000,000원을 수령하지 못하였다고 주장하면서, 위 시설공사 이후에도 피고 1에 대한 공사대금 채권에 기하여 2004. 3. 11.부터 계속된 이 사건 건물 지하 1층 목욕탕에 대한 점유를 유지함으로써 유치권을 취득하였으므로, 공사대금 90,000,000원을 받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

② 피고 3이 피고 1에 대하여 위 주장과 같은 90,000,000원의 공사대금채권을 가지고 있고, 이에 기하여 이 사건 건물 지하 1층 목욕탕에 대한 유치권을 가지고 있는지 여부에 관하여 본다. 이에 부합하는 을 제8호증, 을 제18호증의 4의 각 기재는 믿기 어렵고, 갑 제7호증의 1, 갑 제8호증의 2, 갑 제17호증의 14, 86, 113, 114, 갑 제19호증의 4-7, 4-18, 갑 제19호증의 5, 을 제5호증, 을 제6호증의 2, 을 제7호증의 1, 을 제9호증, 을 제14호증의 각 기재만으로는, 위 각 증거가 피고 3이 2004. 3. 11. 피고 1과의 사이에 위 목욕탕에 관하여 임대차보증금 550,000,000인 임대차계약을 체결하면서, 임차인인 피고 3이 공사대금 90,000,000,000원을 부담하여 목욕탕 시설공사를 실시하면 이로써 위 임대차계약의 중도금 90,000,000원을 지급한 것으로 한다는 취지의 임대차계약서이거나, 피고 3이 그 스스로 이 사건 건물에 관하여 유치권을 가지고 있다는 취지로 주장하는 내용을 담은 서면 또는 이 사건 건물의 유치권자라고 주장하는 피고들 상호간에 작성된 합의각서에 불과하여, 피고 3이 피고 1에 대하여 임대차보증금반환채권 아닌 90,000,000원의 공사대금채권을 가지고 있고, 이에 기하여 이 사건 건물 지하 1층 목욕탕에 관하여 유치권을 가지고 있다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거도 없다. 결국 피고 3의 항변은 이유 없다.

㈑ 피고(반소원고)의 항변

① 피고(반소원고)는, 2001. 12. 7. 이 사건 건물의 소유자이던 피고 1로부터 오피스텔인 이 사건 건물 705호와 그 옆에 있는 식당과 거실을 임대차보증금 40,000,000원에 임차하여 주거용으로 전용하여 점유·사용해 왔으므로, 「주택임대차보호법」에 따라 임대인의 지위를 승계한 원고로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

② 갑 제13호증의 1 내지 3, 갑 제19호증의 4-12, 4-13, 4-14, 갑 제20호증의 2-1, 2-2, 을 제13호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 피고(반소원고)가 이 사건 각 부동산에 관하여 진행된 이 사건 경매에서 경매법원인 수원지방법원에 대하여 피고 1로부터 이 사건 건물 705호 및 식당과 거실을 임대차보증금 40,000,000원에 임차하는 내용의 임대차계약서(확정일자를 부여받지는 아니하였다)를 첨부하여 위 임대차보증금에 대한 배당요구를 한 사실과 주민등록등본상 피고(반소원고)가 1998. 10. 9. 이 사건 건물에 전입하여 그 주소를 유지하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 그러나 갑 제5호증, 갑 제17호증의 49, 50의 각 기재에 의하면, 2004. 4. 21. 이 사건 경매의 부동산현황조사 당시 이 사건 건물 7층에 관하여는, 삼보레져 주식회사와 삼보볼링의 사무실이 위치하고, 점포사용을 목적으로 한 삼보레져 주식회사 및 피고 2의 임대차관계가 존재한다는 내용만 조사되었을 뿐이고, 피고(반소원고)의 점유 사실이나 주거 목적 임대차관계에 대해서는 아무런 언급이 없는 사실을 인정할 수 있는 점과 피고 1은 피고(반소원고)의 아들인데다가 위 임대차보증금 40,000,000원이 실제로 지급되었다고 인정할 아무런 증거가 없는 점 등에 비추어 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 피고(반소원고)가 피고 1로부터 이 사건 건물 705호와 식당, 거실을 임대차보증금 40,000,000원에 임차한 후 실제로 주거 목적으로 점유·사용해 왔다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고(반소원고)가 「주택임대차보호법」의 적용대상인 주거용 건물을 피고 1로부터 임대차보증금 40,000,000원에 임차하여 점유·사용하여 왔음을 전제로 하는 피고(반소원고)의 위 항변은 이유 없다.

㈒ 피고 4의 유치권 항변

① 피고 4는, 1997. 10.경 당시 이 사건 건물의 소유자인 피고(반소원고)와 이 사건 건물 3, 4층의 예식장 및 뷔페식당 시설공사에 관하여 도급계약을 체결하고 1998. 1.경 위 공사를 완료하였으나, 피고(반소원고)로부터 공사대금 590,000,000원을 수령하지 못하였다고 주장하면서, 위 시설공사가 완료된 이후부터 피고(반소원고)에 대한 공사대금 채권에 기하여 이 사건 건물 3, 4층을 직접 또는 간접으로 점유함으로써 유치권을 취득하였으므로, 공사대금 590,000,000원을 받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

② 먼저 피고 4가 위 시설공사 완료 이후부터 이 사건 건물 3, 4층을 점유해 왔는지 여부에 관하여 본다. 이에 부합하는 듯한 을 제18호증의 4의 기재와 증인 소외 3의 증언은, ㉮ 갑 제5호증, 갑 제17호증의 49, 50의 각 기재에 의하여, 2004. 4. 21. 이 사건 경매의 부동산현황조사 당시 이 사건 건물 3, 4층은 피고 4가 아닌 피고 1이 점유하고 있었던 것으로 조사된 사실을 인정할 수 있는 점, ㉯ 갑 제18호증의 1, 35, 갑 제24호증의 각 기재에 의하면, 피고 1은 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득한 이후 상당기간 동안 이 사건 건물 3, 4층에서 예식장과 뷔페식당 영업을 해 온 사실이 인정되는 점, ㉰ 갑 제18호증의 16은 위 증인 소외 3이 작성한 사실확인서인데, 이에 의하면 교보생명이 이 사건 각 부동산을 낙찰받은 이후 이 사건 건물은 유치권자인 피고 1이 점유하였다고 진술하고 있는 점 등에 비추어 이를 믿기 어렵고, 갑 제15호증, 갑 제17호증의 39, 을 제6호증의 4, 을 제11호증의 1, 을 제14호증, 을 제19호증의 각 기재만으로는, 그 내용이 피고 4가 그 스스로 유치권에 기하여 이 사건 건물 중 3, 4층을 점유하고 있다고 주장하는 내용이 담긴 각종 문건에 불과하여, 피고 4가 위 시설공사 완료 이후부터 계속하여 이 사건 건물 3, 4층을 점유해 왔다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 다만 제1심 법원의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 더하면, 피고 4가 피고 1과 함께 이 사건 경매기입등기가 이루어진 이후로서 2005. 7. 말경에 이 사건 건물 3, 4층에 세콤장치를 하여두고 공동으로 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면, 피고 4는 이 사건 경매의 현황조사가 이루어진 2004. 4. 21. 이후에나 이 사건 건물에 대한 점유를 취득하였다고 보아야 한다. 그런데 피고 4가 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 2004. 3. 31. 이후에 점유를 이전받아 유치권을 취득하였다고 하여도, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 「민사집행법」 제268조 , 제92조 제1항 , 제83조 제4항 에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 피고 4로서는 유치권을 내세워 원고에게 대항할 수는 없다고 할 것인바( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조), 피고 4의 항변은 나머지 점에 관하여 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

㈓ 피고 5의 유치권 항변

① 피고 5는, 2003. 12.경 당시 이 사건 건물의 소유자인 피고 1과 이 사건 건물 1, 2, 7층의 인테리어공사에 관하여 도급계약을 체결하고 2004. 2.경 위 공사를 완료하였으나, 피고 1로부터 공사대금 145,220,000원을 수령하지 못하였다고 주장하면서, 위 인테리어공사 이후 피고 1에 대한 공사대금 채권에 기하여 이 사건 건물 2층을 점유함으로써 유치권을 취득하였으므로, 공사대금 145,220,000원을 받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

② 먼저, 피고 5가 위 인테리어공사 이후부터 이 사건 건물 2층을 점유해 왔는지 여부에 관하여 본다. 이에 부합하는 증인 소외 4의 증언은, ㉮ 갑 제5호증, 갑 제17호증의 49, 50의 각 기재에 의하면, 2004. 4. 21. 이 사건 경매의 부동산현황조사 당시 이 사건 건물 2층은 비어 있었던 것으로 조사된 사실을 인정할 수 있는 점과 ㉯ 갑 제18호증의 1, 4, 18 내지 20, 갑 제20호증의 2-7, 갑 제21호증의 3-3, 갑 제24호증, 을 제1호증의 기재에 의하면, 피고 1은 2002. 4. 30. 주식회사 국민은행에게 이 사건 건물 1, 2층을 임대하였고, 주식회사 국민은행은 그 임대 이후부터 2002. 12. 18. 이 사건 건물의 2층 부분을 명도할 때까지 이 사건 건물의 2층을 임대차계약에 의하여 이를 점유해 온 사실이 인정되는 점 등에 비추어, 이를 믿을 수 없고, 갑 제16호증, 갑 제17호증의 42, 85, 을 제6호증의 1, 을 제12호증의 1, 을 제16호증의 1의 각 기재만으로는, 위 각 증거가 피고 5가 이 사건 경매절차 내에서 스스로 작성하여 제출한 유치권권리신고서이거나 원고에게 보낸 통고서로, 피고 5가 위 인테리어 공사 완료 이후부터 계속하여 이 사건 건물 2층을 점유해 왔다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 다만 제1심 법원의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 더하면, 피고 5가 이 사건 경매기입등기가 이루어진 이후인 2005. 7. 말경에 이 사건 건물 2층 비상계단 출입문에 보안카드를 설치한 후 이를 점유하면서, 다만 그 출입문 열쇠는 피고 1의 동생이자 피고(반소원고)의 아들인 소외 5가 보관하고 있던 사실을 인정할 수 있으나, 위 ㈒항에서 살펴본 것처럼 피고 5는 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 2004. 3. 31. 이후에 취득한 유치권을 내세워 원고에게 대항할 수는 없다고 할 것이다. 피고 5의 항변 역시 나머지 점에 관하여 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

㈔ 소결

따라서 피고들의 위 각 항변은 모두 이유 없어, 원고에게 주문 기재와 같이, 피고들은 각 해당 점유부분에서 퇴거하고, 피고 2, 3은 부당이득을 반환하여야 할 의무가 있다 할 것이다.

⑶ 부당이득의 액수

나아가 피고 2, 3이 반환하여야 할 부당이득의 액수에 관하여 보건대, 통상 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 임료 상당액이라고 할 것이다. 이 사건의 경우, 제1심 감정인 소외 6의 임료감정결과에 의하면, 2005. 6. 24.부터 2005. 11. 30.까지의 이 사건 건물 지상 5층 및 6층 각 958.23㎡의 월임료는 각 4,410,000원, 합계 8,820,000원이고, 이 사건 건물 지하 1층 651.03㎡의 월임료는 3,559,000원인 사실을 인정할 수 있고, 그 이후의 월임료 역시 위 각 액수와 동일할 것으로 추인된다.

그렇다면 원고에게, 피고 2는 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 2005. 6. 24.부터 퇴거 완료시까지 월 8,820,000원의 비율에 의한 부당이득금을, 피고 3은 역시 2005. 6. 24.부터 퇴거 완료시까지 월 3,559,000원의 비율에 의한 부당이득금을 각 지급할 의무가 있다.

⑷ 유치권부존재확인청구에 대하여

위에서 살펴본 바에 의하면, 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 1, 2, 3, 4, 5의 유치권은 각 존재하지 아니하고, 위 피고들이 이를 다투고 있는 이 사건에서 그 부존재확인을 구할 소의 이익도 있으므로, 위 각 유치권의 부존재확인을 구하는 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

3. 반소청구에 관한 판단

가. 기초사실

아래 각 사실은 갑 제19호증의 4-130 내지 4-132, 을 제21호증의 1 내지 을 제24호증의 3, 을 제26호증, 을 제27호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

⑴ 당시 이 사건 건물의 소유자였던 소외 1은 1993. 3. 18. 한국렌탈 주식회사(이하 ‘한국렌탈’이라고만 한다)와 발전기설비, FLOOR DUCT 설비, 소방설비, 패널공사, 전화설비, 변전실설비 등 (이하 ‘이 사건 렌탈목적물’이라고 한다)을 임차하되 렌탈료를 60회에 걸쳐 지급하고 렌탈기간 만료 후에는 이 사건 렌탈목적물을 한국렌탈에게 반환하거나 매수하기로 하는 계약을 체결한 후, 당초부터 위와 같은 시설을 수용하는 구조로 건축되어 있던 이 사건 건물에 이 사건 렌탈목적물을 설치하였다.

⑵ 이 사건 렌탈목적물은 이 사건 건물에 고착되어 냉난방, 위생, 전기, 소방, 승강기 등 각종 시설의 일부를 이루고 있어서 과다한 노력이나 비용을 들이지 아니하고는 분리할 수 없고 분리하더라도 그 경제적 가치를 현저히 손상하는 물건들이거나 또는 이 사건 건물의 경제적 효용에 직접 이바지하는 물건들이다.

⑶ 피고(반소원고)는 1994. 12. 30. 소외 1로부터 이 사건 각 부동산을 매수하여 그 소유권을 이전받은 후, 1996. 1. 10. 한국렌탈과 위 렌탈계약에 관하여 임차인 명의를 소외 1에서 피고(반소원고)로 변경하고 렌탈료를 조정하기로 하는 변경계약(이하 ‘이 사건 렌탈계약’이라고 한다)을 체결하였다.

⑷ 피고(반소원고)는 2006. 4. 13. 한국렌탈과의 사이에 그로부터 이 사건 렌탈목적물을 40,000,000원에 매수한다는 내용의 매매계약을 체결하였다.

나. 당사자의 주장

⑴ 피고(반소원고)는, 그 소유권이 한국렌탈에게 유보되어 있던 이 사건 렌탈목적물을 한국렌탈로부터 매수함으로써 이 사건 렌탈목적물의 소유권을 취득하였는바, 원고가 피고(반소원고) 소유의 이 사건 렌탈목적물을 법률상 권원 없이 사용함으로써 이익을 얻고 이로 인하여 피고(반소원고)에게 그 이익 상당의 손해를 가하였으므로, 원고는 피고(반소원고)에게 이 사건 렌탈목적물을 사용함으로써 얻은 이익 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한다.

⑵ 이에 대하여 원고는, 교보생명이 경매를 통하여 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 이전에 이미 피고(반소원고)가 한국렌탈에게 렌탈료를 모두 지급하여 이 사건 렌탈목적물의 소유권을 취득하였으므로, 교보생명 주식회사는 경매를 통하여 이 사건 건물과 렌탈목적물의 소유권을 함께 취득하였거나, 이 사건 렌탈목적물은 이른바 부합물로서 그 설치 즉시 건물에 부합되어 건물의 소유자인 리스이용자가 원시적으로 그 소유권을 취득하였고, 따라서 이 사건 건물과 렌탈목적물의 소유권은 피고 1과 원고에게 순차로 이전되었다고 보아야 하며, 그렇지 않더라도 원고는 이 사건 경매를 통하여 피고 1로부터 이 사건 렌탈목적물을 선의취득하였다고 주장한다.

다. 이 사건 렌탈목적물의 소유권자

⑴ 동산이 건물이나 토지에 부착되어 이를 훼손하지 아니하면 분리하기 어렵고, 설사 분리하는 것이 가능하다고 할지라도 분리에 많은 비용이 소요되며, 분리 후에도 경제상 독립물로서 효용을 갖지 못하는 경우에는 사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있다고 보아 부착과 동시에 토지나 건물에 부합하여 그 소유자가 부착된 동산의 소유권도 취득한다고 보아야 할 것이다( 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결 등 참조). 그리고 부동산의 종물은 주물의 처분에 따르도록 되어 있고, 저당권은 그 목적 부동산의 종물에 대하여도 그 효력이 미치기 때문에, 저당권의 실행으로 개시된 경매절차에서 부동산을 경락받은 자와 그 승계인은 종물의 소유권을 취득한다 할 것이나, 이러한 종물은 주물의 상용에 이바지하기 위하여 주물에 부속시킨 독립한 물건이어야 할 뿐만 아니라 주물과 종물 모두 동일한 소유자에 속하여야 할 것이 요구되고 있다.

⑵ 위 인정사실에 의하면, 당시 이 사건 건물의 소유자이던 소외 1이 한국렌탈로부터 임대하여 이 사건 건물에 설치한 이 사건 렌탈목적물은 부합물에 해당하거나 종물의 성격을 가지는 물건이라 할 것이데, 위에서 살펴본 법리에 비추어 이 사건 렌탈목적물 중 부합물에 속하는 물건(원칙적으로 이 사건 목적물 중 부합물에 해당하는 물건과 종물의 성격을 가지는 물건을 분리·특정하여야 할 것이나, 뒤에서 살펴보는 바와 같이 이 사건 목적물의 소유권이 위와 같은 법률적 성격의 차이에 불구하고 모두 원고가 취득하였다 할 것이므로, 위 양자를 별도로 구별하여 특정하지는 아니하였다. 이하, 위 부합물에 속하는 물건을 편의상 ‘제1 렌탈목적물’이라 한다)은 이를 이 사건 건물에 부착함과 동시에 이 사건 건물의 소유자가 그 물건의 소유권도 취득하였다 할 것이므로, 이 사건 경매를 통하여 이 사건 건물의 소유권을 취득한 원고가 제1 렌탈목적물의 소유권도 취득하였다 할 것이다.

⑶ 그러나 이 사건 렌탈목적물 중 종물의 성격을 가지는 물건(이하, 편의상 ‘제2 렌탈목적물’이라 한다)은 이 사건 건물의 소유자와 제2 렌탈목적물이 이 사건 건물에 부속될 당시 소유자를 달리하고 있고, 그 후에도 동일 소유자에게 귀속되었다고 인정할 자료가 없어 종물의 요건을 갖추지 못하고 있다 할 것이므로, 원고가 주물인 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다고 하여도, 달리 특별한 사정이 없는 한, 제2 렌탈목적물의 소유권을 취득할 수는 없다 할 것이지만, 다른 한편 원고가 주장한 바대로 이 사건 경매를 통하여 이 사건 건물의 소유권과 함께 제2 렌탈목적물을 선의취득한 것인지에 관하여 살펴본다.

㈎ 원고가 제2 렌탈목적물을 포함하는 이 사건 렌탈목적물을 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 동산의 점유자는 특별한 사정이 없는 한 평온·공연하게 그리고 선의로 이를 점유하는 것으로 추정된다( 「민법」 제197조 제1항 참조).

㈏ 나아가 원고가 제2 렌탈목적물이 피고 1이 아닌 다른 사람의 소유라는 점을 알지 못한데 과실이 있었는지 여부에 관하여 본다. 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제17호증의 58 내지 60, 62, 65, 67, 74, 75, 79 내지 81, 84, 106의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 1은 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이후인 2005. 6. 30.에서야 이 사건 렌탈목적물에 관하여 유치권신고를 하면서 이 사건 렌탈계약의 존재를 언급하였을 뿐이고, 달리 피고(반소원고)가 한국렌탈이 이 사건 경매과정에서 이 사건 렌탈목적물의 소유권을 주장하거나 배당요구를 하지는 아니한 점, ② 이 사건 경매절차에서 실시된 감정평가에서도 이 사건 렌탈목적물에 관한 권리관계가 조사되지 않은 채 이 사건 건물과 일체로 보아 감정가액이 산정된 것으로 보이고, 매각공고시 제2 렌탈목적물이 매각대상이 아니라는 사실은 명시되지 않은 점, ③ 「여신전문금융업법」 제36조 에 의하면 시설대여업자는 시설대여등을 하는 특정물건에 대하여 이를 표시하는 표지를 부착하여야 하는데, 이 사건 경매절차에서 한국렌탈은 이 사건 렌탈목적물에 위 표지를 부착한 사실이 없을 뿐만 아니라, 앞서 살펴본 바와 같이 제2 렌탈목적물은 원칙적으로 주물인 이 사건 건물의 처분에 따르는 종물의 성격을 가지고 있는 점 등 제반사정에 비추어 볼 때, 원고는 제2 렌탈목적물이 피고 1이 아닌 다른 사람의 소유라는 점을 알지 못한 채 이 사건 경매를 통하여 그 소유권을 취득하였다 할 것이고, 그와 같이 알지 못한 데에 어떠한 과실이 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 제2 렌탈목적물을 선의취득하였다고 보아야 한다. 이에 관한 원고의 주장은 이유 있다.

라. 소결론

따라서 원고는 이 사건 경매를 통하여 이 사건 건물을 포함한 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득함으로써 제1 렌탈목적물의 소유권을 취득하였고, 제2 렌탈목적물을 선의취득하여, 이 사건 렌탈목적물의 소유권자가 되었다 할 것이며, 그 소유권에 기하여 이 사건 렌탈목적물을 사용한 것이므로, 원고는 피고(반소원고)에게 이 사건 렌탈목적물을 사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 없다. 피고(반소원고)의 반소청구는 나머지 점에 관하여 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고에게, 피고들은 이 사건 각 부동산 중 각 해당 점유부분에서 퇴거하고, 2005. 6. 24.부터 위 각 퇴거 완료시까지, 피고 2는 월 8,820,000원의 비율에 의한 돈을, 피고 3은 월 3,559,000원의 비율에 의한 돈을 각 지급하며, 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 1, 2, 3, 4, 정용종의 유치권이 존재하지 아니하므로, 원고의 본소청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고(반소원고)의 반소청구는 이유 없어 이를 기각한다. 제1심 판결은 이와 결론이 같아 정당하고, 피고(반소원고)의 이 사건 본소 및 반소에 관한 각 항소와 피고 1, 2, 3, 4, 5의 각 항소는 모두 이유 없어 이를 각 기각한다.

[별지 목록 및 도면 각 생략]

재판장 판사 김연하 전출로 인하여 서명날인 불능