서초신동아아파트주택재건축정비사업조합(소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 변선보)

대한예수교장로회 영화교회(소송대리인 법무법인 센트로 담당변호사 김정우 외 2인)

2019. 10. 10.

서울중앙지방법원 2018. 6. 21. 선고 2016가합544936 판결

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

3. 제1심 판결의 주문 제1의 가.항 중 “2016. 11. 21.자”를 “2016. 11. 22.자”로 경정한다.

1. 청구취지

피고는 원고로부터 16,048,359,000원을 지급받음과 동시에 원고에게, 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2016. 11. 주1) 22. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결 중 일부 내용을 아래와 같이 수정하고, 피고가 이 법원에서 거듭 또는 새로 하는 주장에 관한 판단을 제2항과 같이 추가하는 것 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문 에 의하여 이를 그대로 인용한다(이하에서 사용하는 약어의 의미는 제1심 판결에서와 같다).

○ 제4쪽 제7행의 “취소청구”를 “무효확인 청구”로, 각주 1)의 “취소를”을 “무효확인을”으로 각 고쳐 쓴다.

○ 제5쪽 제8행의 “2016. 11. 21.”을 “2016. 11. 22.”로 고쳐 쓴다.

○ 제5쪽 제12행의 “전부 개정되기 전의 것”을 “전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다”로 고쳐 쓴다.

○ 제5쪽 제16~18행을 다음과 같이 고쳐 쓴다.

『2016. 11. 21.을 기준으로 이 사건 재건축사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 이 사건 각 부동산의 시가 합계가 16,048,359,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 매매계약 체결일인 2016. 11. 22.에도 동일한 금액일 것으로 추인되므로, 이 사건 매매계약의 매매대금은 16,048,359,000원 상당이다.』

○ 제6쪽 제9행의 각주 2)의 위치를 제7행의 “위법하며” 다음으로 옮긴다.

○ 제6쪽 마지막 행의 “취소”를 “무효확인”으로 고쳐 쓴다.

○ 제7쪽 제5행부터 제8쪽 제2행까지를 다음과 같이 고쳐 쓴다.

『또한 위 제2변경인가처분이 ‘경미한 변경사항 신고의 수리’에 불과하여 독립한 매도청구권 행사의 권원이 될 수 없는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제6호증, 을 제9호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 서초구청장은 2016. 3. 10. 이 사건 재건축사업 구역에 2차 상가를 포함시키는 내용의 정비계획 변경결정(경미한 사항) 및 지형도면 고시(서울특별시 서초구 고시 제2016-21호)를 한 사실을 인정할 수 있고, 그 이후에 위와 같은 사업구역의 변경 및 조합원 수의 증가를 반영하여 이 사건 제2변경인가처분이 이루어졌음은 앞서 본 바와 같은바, 이는 구 도시정비법 제4조 의 규정에 의한 정비계획 또는 정비구역의 변경에 따라 사업구역의 위치 변경 및 면적 확대가 이루어지는 경우로서 구 도시정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제27조 제3호 의 경미한 사항에 해당하고, 이 사건 제2변경인가처분은 ‘경미한 변경사항 신고의 수리’에 해당하기는 한다.

살피건대, 구 도시정비법 제39조 제1호 , 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항 에 의하면, 주택재건축조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위하여는 먼저 그에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 하고, 여기에서 ‘지체 없이’는 재건축결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미이다( 대법원 2015. 2. 12. 선고 2013다15623, 15630 판결 등 참조).

그런데 앞서 본 바와 같이 서초구청장의 제2변경인가처분은 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하고, 그 무렵 원고가 별도로 조합설립변경동의 등을 받지 않았으므로 원고가 제2변경인가처분에 기하여 새로이 매도청구권을 행사할 수는 없으나, 이 사건 설립인가처분 당시에는 피고 소유의 이 사건 각 부동산이 포함된 2차 상가는 이 사건 재건축사업 구역에서 제외되었으므로 원고가 피고에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 촉구할 여지가 없었던 점, 2016. 3. 7. 이 사건 제1변경인가처분에 의하여 2차 상가가 이 사건 재건축사업 구역에 비로소 포함되었고 원고는 그로부터 4개월이 채 지나지 않은 2016. 7. 27. 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 촉구하였던 점 등을 종합적으로 고려하면, 원고는 이 사건 설립허가처분 및 이에 터 잡아 이루어진 이 사건 제2변경인가처분에 기하여 피고에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 촉구하였다고 할 것이므로, 이 사건 제2변경인가처분이 경미한 사항의 변경에 대한 신고의 수리에 불과하다고 하더라도 원고의 매도청구권 행사는 적법하다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.』

○ 제8쪽의 다.항을 삭제한다.

2. 추가 판단

가. 피고 주장의 요지

1) 이 사건 제1, 2차 최고는 추정분담금 등의 정보를 제공하지 아니하여 구 도시정비법 제16조 제6항 에 위반된 부적법한 최고이므로, 매도청구권의 행사를 위한 원고의 적법한 최고가 없었다.

2) 이 사건 설립인가처분 당시 이 사건 재건축사업의 사업구역에 대한 정비구역 지정 및 정비계획이 없었던 상태였으므로 이 사건 설립인가처분은 무효이다. 따라서 원고는 구 도시정비법 제39조 제1호 에 따른 매도청구를 할 아무런 권한이 없다.

3) 제1심에서 이루어진 이 사건 각 부동산에 관한 감정평가는 아래와 같은 이유로 위법하여 그 시가 상당 매매대금 산정을 위한 근거로 사용할 수 없다.

가) 이 사건 재건축사업의 사업구역 밖에 있는 거래사례를 비교사례로 선정하여, 이 사건 재건축사업의 시행으로 인하여 예상되는 개발이익을 반영하지 않았다.

나) 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(호수 생략)은 구분 건물이어서 개별로 평가하여야 함에도 불구하고, 감정인은 이를 일괄하여 평가하였다.

다) 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)과 비교사례를 비교함에 있어 시점수정치를 ‘서울시’ 집합매장용 자본수익률이 아니라, ‘서초구’ 집합매장용 자본수익률을 활용하여 산정하여야 한다.

라) 이 사건 건물은 아파트 단지 내에 위치한 상가로서 아파트 단지의 가격변동에 따른 가격 영향을 크게 받고, 별지 목록 제7 내지 9항 기재 각 부동산은 2차 상가 외에 이 사건 아파트의 부지로도 이용되고 있으므로, 이 사건 건물 및 별지 목록 제7 내지 9항 기재 각 부동산을 평가함에 있어 아파트 가격지수를 고려해야 한다.

마) 감정인이 인근 평가선례로 참고한 선례들은, 통상적으로 일반 감정평가보다 감정평가액이 낮게 책정되는 ‘경매’ 및 ‘담보’를 위한 감정평가 선례이므로 부적절하다.

바) 이전이 불가능한 방송음향 설비, 냉난방 설비 등의 부대시설이 평가의 목적물에서 누락되었다.

사) 2차 상가에 존재하는 엘리베이터로 인한 이 사건 건물의 가치 증가가 누락되었다.

나. 판단

1) 첫 번째 주장에 관한 판단

구 도시정비법 제16조 제6항 , 구 도시정비법 시행령 제27조의2 제1 , 2호 에 의하면 이 사건 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등 소유자에게 제공하여야 하고, 대통령령으로 정하는 정보라 함은 토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, 그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시ㆍ도 조례로 정하는 정보 등을 의미한다. 한편 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2018. 7. 19. 서울특별시조례 제6899호로 개정되기 전의 것) 제50조 제1, 4항에 의하면 서울특별시장은 추진위원회 또는 조합이 개략적인 사업비 등을 산출할 수 있는 프로그램을 제공할 수 있고, 해당 프로그램을 이용하여 산출된 정보는 구 도시정비법 시행령 제27조의2 제2호 에서 말하는 ‘시ㆍ도 조례로 정하는 정보’에 해당한다.

갑 제4, 9호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 추진위원회는 2014. 5.경 피고를 포함한 이 사건 재건축사업 구역 내 토지등 소유자에게, 서울특별시가 제공하는 클린업시스템 사이트에 접속하여 실명인증 등의 절차를 거쳐 추정 분담금을 확인할 수 있다는 내용이 담긴 안내책자를 제공한 사실, ② 이 사건 추진위원회는 그 무렵 클린업시스템에 관련 자료를 입력하고 이를 토지등 소유자 등을 대상으로 공개한 사실, ③ 개별 토지등 소유자는 클린업시스템에 접속하여 자신의 추정 분담금에 관한 정보를 얻을 수 있는 사실, ④ 이 사건 추진위원회가 토지등 소유자에게 제시한 조합설립동의서에는 신축건축물의 설계개요, 서울특별시가 제공하는 클린업시스템상 사업비 및 분담금 추정프로그램 등을 통해 개략적으로 산출한 철거 및 신축비용, 분양대상자별 분담금 추산방법 등 추정 분담금 관련 정보가 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있다.

이러한 인정사실에 구 도시정비법 제16조 제6항 은 조합설립에 관한 동의를 받기 전에 토지등 소유자에게 추정 분담금 등에 관한 정보를 제공할 의무를 규정하고 있을 뿐 그 정보의 제공 방법이나 형식에 관하여는 아무런 제한을 두고 있지 아니한 점, 추정 분담금 등에 관한 정보의 ‘제공’을 엄격하게 제한하여 해석할 것은 아니고, 사회통념상 토지등 소유자가 특별한 어려움 없이 추정 분담금 정보를 파악할 수 있는 정도에 이르렀다면 추정 분담금 정보가 ‘제공’된 것으로 볼 수 있는 점을 더하여 보면, 원고는 클린업시스템을 통하여 피고에게 추정 분담금에 관한 정보를 제공하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 두 번째 주장에 관한 판단

을 제18, 19호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 서울특별시 서초동 (지번 생략) 일대에 대하여 1976. 8. 21. 서울도시계획아파트지구결정(건설부 고시 제131호)를 통하여 최초로 아파트지구 지정이 되었고, 당시 해당 아파트지구는 잠실지구, 반포지구, 여의지구, 이촌지구, 압구정지구, 청담지구 및 도곡지구 등으로 구분되었으며, 이 사건 재건축사업 구역을 비롯한 서초구 일대는 ‘반포지구’에 속하였던 사실, ② 위 건설부 고시 제131호에 의거하여 서울특별시장은 1977. 3. 29. 위 압구정지구, 청담지구, 도곡지구 및 이 사건 재건축사업 구역이 포함된 반포지구 일부를 포괄하여 영동아파트지구 개발기본계획(건축 제444ㆍ1-6149호)을 승인한 사실, ③ 이후 서울특별시장은 2002. 11. 11. 위 영동아파트지구 개발기본계획으로부터 반포동, 잠원동, 서초동 일대를 분리하여 반포아파트지구 개발기본계획(변경)(서울특별시고시 제2002-397호)을 결정하여 고시하였고, 당시 이 사건 재건축사업 구역은 위 개발기본계획 중 ‘서초지구(영동아파트 3지구) 3주구‘에 속하여 있었던 사실이 인정된다. 그리고 그 당시 시행되던 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6836호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 은 시장ㆍ군수로 하여금 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 아파트지구의 지정이 있은 때에는 아파트지구개발에 관한 기본계획을 수립하게 하도록 규정하고 있었고, 구 도시 및 주거환경정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 부칙 제5조 제3항은 위 구 주택건설촉진법 규정에 따라 수립된 아파트지구 개발기본계획은 같은 법 제4조 의 규정에 따른 “정비계획”으로 본다고 규정하고 있는바, 이에 따르면 위 반포아파트지구 개발기본계획(변경)은 이 사건 재건축사업 구역에 대하여 위 구 도시 및 주거환경정비법 제4조 에 의하여 수립된 “정비계획”에 해당한다. 따라서 이 사건 재건축사업 구역에 대하여 정비구역 지정 내지 정비계획이 없었음을 전제로 하는 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3) 세 번째 주장에 관한 판단

감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 67619 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다69159 판결 등 참조).

제1심 법원의 감정인 소외인에 대한 감정촉탁 결과, 제1심 법원의 감정인 소외인에 대한 사실조회 결과, 이 법원의 감정인 소외인에 대한 사실조회 결과, 이 법원의 한국감정원장에 대한 사실조회 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 또는 사정들을 종합하여 보면, 감정인의 감정결과는 이 사건 각 부동산의 객관적 거래가격으로서 이 사건 재건축사업으로 인한 개발이익을 충분히 반영한 것으로 보이고, 달리 그 감정방법 등이 법령 또는 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있어 부당하다고 할 수 없다. 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

가) 감정인은 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 구분소유권이 대상이 되는 이 사건 건물과 그 주2) 대지사용권 을 일괄하여 거래사례비교법에 의해 감정평가하면서, 이 사건 건물 인근에 위치하고 전유면적 등에서 비교가능성이 높고 이 사건 제2변경인가처분 이후로서 매매일자와 가까운 2016. 8. 5. 거래사례를 비교사례로 선정하였다. 감정인은 제1심 법원의 사실조회에 대하여, 이 사건 재건축사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 평가하였다고 회신하였다.

나) 감정평가에 관한 규칙 제7조 제2항 은 ‘둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다’고 규정하고 있다. 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(호수 생략)은 호별 구분 없이 모두 피고의 모임 및 활동 등에 이용되고 있으므로, 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 볼 수 있고, 피고가 각 호실을 휴게실, 공부방, 예배실로 칭한다고 하여 별개의 물건이라고 보기는 어렵다.

다) 상업용 부동산의 자본수익률은 시ㆍ도 단위로 조사ㆍ공표하고, 자치구 단위의 자본수익률은 별도로 조사하지 않는다. 또한 이 사건 건물은 한국감정원에서 발표하는 자본수익률의 상권구획도에 따른 ‘서초’ 지역에 속하지 않는다. 따라서 감정인이 이 사건 건물과 비교사례를 비교함에 있어 시점수정치를 ‘서울시’ 집합매장용 자본수익률을 활용하여 산정한 것에 잘못이 있다고 볼 수 없다.

라) 이 사건 건물이 아파트 단지 내에 위치한 상가라는 점은 이미 감정평가에 반영되어 있고, 별지 목록 제7 내지 9항 기재 각 부동산은 실질적으로 이 사건 건물을 위한 대지권으로 기능하고 있다. 따라서 이 사건 건물 및 별지 목록 제7 내지 9항 기재 각 부동산을 평가함에 있어 아파트 가격지수를 고려하지 아니한 것에 잘못이 있다고 볼 수 없다.

마) 경매 및 담보설정을 위한 감정평가가 반드시 정당한 시가에 비해 낮게 평가된다고 단정할 수 없고, 개발이익은 ‘인근 평가선례 참고’ 외의 항목에서 충분히 반영되어 있으므로, 감정인이 참고한 감정평가 선례가 위법하다고 볼 수 없다.

바) 감정인은 분리ㆍ이전이 불가능한 인테리어, 도시가스설비, 화장실 세면대, 바닥난방설비는 이 사건 건물의 가격에 포함하여 평가하였다. 반면 빔 프로젝터, 일부 음향설비, 일부 조명설비, 부착 에어컨, 쉼터, 축구장 그물장설비, 성물, 외부간판 등은 분리ㆍ이전이 불가능하지 않아 이 사건 건물에 부합되었다거나 부속물에 해당하지 아니하므로, 이를 이 사건 건물의 가격에 포함하여 평가하지 아니한 것에 잘못이 있다고 볼 수 없다.

사) 감정인은 비교사례의 대상건물에 비해 이 사건 건물이 ‘설비(E/V 등)’ 등에서 양호하여 건물요인이 우세하다고 평가(보정치 1.1)하였는바, 엘리베이터로 인한 건물의 가치 증가가 감정평가에 포함된 것으로 볼 수 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 제1심 판결의 주문 제1의 가.항 중 “2016. 11. 21.자”는 “2016. 11. 22.자”의 오기임이 명백하므로 이를 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

(별지 생략)

주1) 2018. 4. 19.자 청구취지 변경신청서상의 “2016. 11. 21.자”는 “2016. 11. 22.자”의 오기로 보인다.

주2) 이 사건 건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 대지권 등기가 마쳐지지 않았으나, 피고의 별지 목록 제7, 8, 9항 기재 각 부동산의 공유지분을 적정 대지권 지분으로 보아 일괄하여 평가하였다.