강제경매에 의하여 소멸하는 근저당권보다 후순위인 임대권으로서 경락인에게 대항할 수 있는지 여부.

강제경매신청당시 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도 임차인이 그 대항력을 갖추기 이전에 설정된 강제경매에 의한 경락당시 유효히 존재하고 경락에 의하여 소멸하는 근저당권이 있는 경우에는 그 근저당권보다 후순위인 임차권도 경락인의 인수대상이 되지 못한 채 소멸되고 말아 위 임차권으로서 경락인에게 대항할 수는 없다.

민사소송법 제608조

1980. 12. 30.자. 80마491 결정 (집28③민257 공650호 13519카12567)

이영자

박용

서울지방법원 동부지원(81가합1860(본소), 83가합2452(반소)판결)

피고(반소원고)의 항소를 기각한다.

항소비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

원판결 주문 제1항은 가집행 할 수 있다.

원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)는 본소로서, 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)는 원고에게 별지목록기재 아파트를 명도하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

피고는 반소로서, 원고는 피고에게 금 15,000,000원을 지급하라.

소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행 선고.

원판결을 취소한다.

원고의 본소청구를 기각한다.

원고는 피고에게 금 15,000,000원을 지급하라.

소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

1. 원고의 본소청구에 관한 판단

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(경락허가결정), 갑 제2호증(등기부등본, 을 제3호증과 같다)의 기재에 변론의 전취지를 종합하면 별지목록기재 아파트는 원래 소외 박찬경의 소유였는데 1983. 5. 13. 원고가 위 아파트에 관한 강제경매절차에 참가하여 이를 경락취득한 사실을 인정할 수 있고 반증없으며, 피고가 현재 위 아파트를 점유 사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

그렇다면, 피고는 위 아파트를 점유사용할 적법한 권원있음에 대한 다른 주장입증이 없는 이상, 그 소유자인 원고에게 이를 명도할 의무있다.

이에 대하여, 피고는 위 아파트에 관하여 전소유자인 위 박찬경으로부터 1981. 6.초순경 임차보증금 1,000만원에 임차입주하여 그 달 18. 주민등록전입신고를 하였고 1982. 8. 1.부터는 임차보증금을 금 1,500만으로 인상하는 내용의 임대차재계약을 체결하여 점유하고 있으므로, 주택임대차보호법에 의하여 신소유자인 원고에게 대항할 수 있고, 임차보증금의 반환을 받기 전에는 원고의 명도청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증(임대차계약서), 을 제2호증(주민등록표등본)의 기재에 변론의 전취지를 종합하면 피고주장의 위 사실들을 인정할 수 있으나, 위 갑 제2호증(등기부등본)의 기재에 의하면 위 아파트에 관하여는 피고가 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추기 이전인 1976. 11. 24.에 설정된 2번 근저당권이 위 강제경매에 의한 경락당시 유효히 존재하고 있어서 원고의 위 경락에 의하여 소멸된 사실이 인정되는 바 위와 같은 경우, 소멸되는 2번 근저당권보다 후순위인 피고의 임차권도 경락인의 인수대상이 되지 못한채 소멸되고 말아 피고는 위 임차권으로써 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이므로( 대법원 1980. 12. 30.자, 80마491 결정 참조) 피고의 위 임대차보호법상의 주장은 이유없다.

2. 피고의 반소청구에 관한 판단

피고는 반소청구 원인으로서, 위 아파트에 관하여 전소유자였던 소외 박찬경과 사이에 앞서 본소청구에 관한 판단에서 본바와 같이 임차보증금 1,500만원으로 임대차계약을 체결하고 입주하고 있는데 피고는 주택임대차보호법에 의하여 원고에게 대항할 수 있는 임차권자이고 위 임대차기간이 만료되었음을 이유로 원고에게 위 임차보증금의 반환을 구한다고 주장하나, 피고의 소외 박찬경에 대한 위 임차권으로써는 원고에게 대항할 수 없음은 앞서 본소청구에 관한 판단에서 본 바와 같으므로 피고의 반소청구는 이유없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 본소청구는 이유있어 이를 인용하고 피고의 반소청구는 이유없으므로 기각할 것인바, 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고 이에 대한 피고의 항소는 부당하므로 이를 기각키로 하며, 항소비용은 패소자인 피고의 부담으로 하고 가집행선고에 관하여는 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 를 적용하여 주문과 같이 판결한다.