서면인터넷방문상담5팀-1128 (2007.04.06)

세목

양도

교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임.

교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것입니다. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

상속세및 증여세법」제35조 및 같은법시행령 제26조의 규정에 의하여 특수관계 에 있는 자 사이에 시가가 서로 다른 재산을 교환하는 경우로서 차액이 발생하는 경우에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.

소득세법 제96조 【양도가액】

1. 질의내용 요약

【사실관계】

- 특수관계자(부자간)인 갑 과 을 은 각각 1998년 4월에 특수관계 없는 자 로부터 취득한 서초구 방배동 소재 주택(갑 소유)과 2006년 12월 취득한 서대문구 홍제동 소재 아파트 (을 소유)를 소유하고 있음.

- 갑의 2007.1.1 기준 공시가격은 357백만원이며 을의 아파트 매입가는 320백만원(공시가 264백만원)임

- 갑 소유 주택은 357백만원으로, 을 소유 아파트는 320백만원으로 하여

서로 매매 형식의 교환을 하려고 함

【질의내용】

1. 갑 소유 주택과 을 소유 아파트를 교환하려고 하는데 거래가 성립되는 것인지, 시가 차액을 어떻게 처리해야 하는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제96조 【양도가액】

①제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2005.12.31>

②제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. <개정 2005.12.31>

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

③제1항 및 제2항 각호의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조제1항 각호의 자산을 「법인세법」 제52조의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. <개정 2000.12.29, 2005.12.31, 2006.12.30>

④제2항제4호의 규정을 적용함에 있어서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. <신설 2000.12.29, 2002.12.18, 2005.12.31>

제176조 의2【추계결정 및 경정】

①법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. <개정 2001.12.31, 2005.12.31, 2006.12.30>

⑤제94조제1항제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2006.12.30>

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산 46014-203

【회신】

교환에 의하여 자산이 양도되는 경우 자산의 양도· 취득시기는 교환성립일(교환성립일이 불분명한 경우 교환등기접수일)이 되는 것임.

○ 서면5팀-137, 2007.01.10

【회신】

교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

○ 서면4팀-2981, 2006.08.28

【회신】

교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임.다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

○ 서면4팀-2468, 2005.12.9

【회신】

1.2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물 분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것임.

2.투기지정지역 내의 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 교환으로 취득하는 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임.다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

o 서면4팀-2186, 2006.07.11

【회신】

「상속세 및 증여세법」(2003.12.30., 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제35조 및 「상속세 및 증여세법 시행령」(2002.12.30., 대통령령 제17828호로 개정되기 전의 것) 제26조 제3항의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하거나 특수관계에 있는 자에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때마다 그 대가와 시가와의 차액에서 시가의 30％와 1억원중 적은 금액을 차감하 가액을 증여받은 것으로 보는 것이나,특수관계에 있는 자 사이에 시가가 서로 다른 재산을 교환하는 경우로서 차액이 발생하는 경우에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.귀 질의의 경우 자녀가 소유한 비상장주식을 아버지에게 시가보다 고가로 양도하고 아버지가 소유한 비상장주식을 시가보다 저가로 취득한 각각의 거래인지 아니면, 사실상 자녀와 아버지간에 비상장주식을 상호 교환한 것인지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 자녀의 증여받은 이익을 산정하여야 할 것임

O 서면4팀-1812. 2006.6.16.

「상속세 및 증여세법」제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우로서 그 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%이상인 경우에는 시가와 대가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 양수자의 증여재산가액으로 하는 것임. 이 경우 증여받은 이익을 계산할 때, 시가의 산정기준일은 같은법 시행령 제26조 제8항의 규정에 의하여 당해 재산의 대금을 청산한 날( 소득세법시행령 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말함)이 되는 것임.귀 질의의 경우 증여세 과세여부는 당해 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.