1.재건축부담금의 부과근거, 부과기준 및 산정방법, 산정기간에 대한 경과규정 등을 규율하고 있는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것, 이하 ‘이 사건 법률’이라 한다) 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제10조, 제11조, 제12조, 제13조, 부칙 제2조 제2항이 기본권침해의 직접성 요건을 갖추었는지 여부(소극)

2.재건축부담금의 사전징수 및 예치를 규정하고 있는 이 사건 법률 제19조가 기본권침해의 가능성 또는 직접성 요건을 갖추었는지 여부(소극)

3.재건축부담금의 징수 등과 관련하여 벌칙과 과태료를 규정한 이 사건 법률 제23조와 제24조가 기본권침해의 자기관련성 및 현재성 요건을 갖추었는지 여부(소극)

1.이 사건 법률 제3조는 재건축부담금 부과·징수의 근거조항이고, 제7조는 재건축부담금의 부과기준이 되는 금액을, 제8조는 재건축부담금의 부과개시시점 및 부과종료시점을, 제9조는 제7조의 재건축부담금의 부과기준을 정하는 요소인 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액을 산정하는 방법을, 제10조는 제7조의 재건축부담금의 부과기준을 정하는 요소인 정상주택가격상승분 및 평균주택가격상승률을 산정하는 방법을, 제11조 역시 제7조의 재건축부담금의 부과기준을 정하는 요소인 개발비용 등을 산정하는 방법을, 제12조는 재건축부담금의 부과율 등 최종산정방법을, 제13조는 재건축부담금 산정시 양도소득세를 제11조의 개발비용으로 계상할 수 있다는 내용을 각 규정하는 것으로 재건축부담금의 부과기준 및 산정방법에 관한

조항들이다. 또한 이 사건 법률 부칙 제2조 제2항은 재건축부담금을 산정하는 기간에 관한 경과규정으로 위 각 조항들에 의한 청구인들의 기본권 침해는 이들 조항 자체에 의하여 바로 발생하는 것이 아니라, 이 조항들을 적용하여 이루어지는 별도의 구체적인 집행행위인 재건축부담금 부과처분을 통하여 비로소 발생되는 것이므로 위 법률조항들에 대한 심판청구는 기본권침해의 직접성이 없다.

2.이 사건 법률 제19조는 재건축부담금의 징수방법 중 하나로 납부의무자인 재건축조합으로 하여금 재건축부담금 예정액의 전부 또는 일부를 조합원으로부터 사전에 징수하여 건설교통부장관이 지정하는 계좌에 예치할 수 있도록 규정하고 있을 뿐 재건축조합에게 의무적으로 사전징수 및 예치를 하도록 강제하고 있는 것은 아니다. 따라서 위 규정 자체로 재건축조합에 어떠한 법률적 의무부과가 있다고 보기 어려우므로 기본권침해의 가능성이 인정되지 않는다. 다만, 조합원인 청구인들의 경우 재건축조합이 재건축부담금을 사전에 징수하기로 결정한다면 재건축부담금을 사전에 납부하도록 강제되므로 기본권침해의 가능성이 있는 것으로 볼 수 있으나 이 경우에도 법률 규정상 사전징수를 결정하는 관리처분계획이라는 집행행위를 매개로 하고 있어 기본권침해의 직접성이 인정되지 아니한다.

3.현재로서는 청구인들이 이 사건 법률 제23조와 제24조에 규정된 위반행위를 하여 형사처벌 내지 과태료 처분을 받을지 여부가 불분명하므로 위 조항들로 인한 기본권침해가 현재 구체적으로 예상된다고 할 수 없고, 장차 청구인들에게 위 조항들에서 정한 사유가 발생할 경우 기본권침해를 받을 우려가 있다고 하더라도 이는 잠재적인 것에 불과하다고 할 것이어서 위 조항들에 대한 심판청구는 기본권침해의 자기관련성과 현재성을 갖추지 못하였다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제3조(재건축초과이익의 환수) 건설교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 이 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수하여야 한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제7조(부과기준) 재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 하며, 이하

“종료시점 주택가액”이라 한다)에서 다음 각 호의 모든 금액을 공제한 금액으로 한다.

1. 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 “개시시점 주택가액”이라 한다)

2. 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액

3. 제11조의 규정에 의한 개발비용 등

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제8조(기준시점 등) ① 부과개시시점은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 당해 주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다)가 승인된 날로 한다. 다만, 부과대상이 되는 주택재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날을 부과개시시점으로 한다.

1. 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 주택재건축사업은 최초로 조합설립인가를 받은 날

2. 추진위원회 또는 재건축조합이 합병된 경우는 각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 날

② 제1항의 규정에도 불구하고 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 한다.

③ 부과종료시점은 당해 주택재건축사업의 준공인가일로 한다. 다만, 부과대상이 되는 주택재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날을 부과종료시점으로 한다.

1. 관계법령에 의하여 주택재건축사업의 일부가 준공인가된 날

2. 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날

3. 그 밖에 대통령령이 정한 날

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제9조(주택가액의 산정) ① 제7조의 규정에 의한 개시시점 주택가액은 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따라 공시된 부과대상 주택가격(공시된 주택가격이 없는 경우는 제2항에서 규정한 절차에 따라 건설교통부장관이 산정한 부과개시시점 현재의 주택가격)총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액으로 한다.

② 제7조의 규정에 의한 종료시점 주택가액은 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사·산정에 관하여 전문성이 있는 기관(이하 “부동산가격조사 전문기관”이라 한다)에 의뢰하여 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 부동산평가위원회(이하 “부동산평가위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 결정한 가액으로 한다. 이 경우 본문 규정에 의하여 산정된 종료시점 현재의 주택가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 및 제17조의 규정에 의하여 공시된 주택가격으로 본다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제10조(정상주택가격상승분의 산정) ① 제7조 제2호의 규정에 의한 정상주택가격상승분은 제9조의 규정에 의한 개시시점 주택가액에 건설교통부장관이 대통령령이 정하는 바에 따라 고시하

는 정기예금이자율과 종료시점까지의 당해 재건축 사업장이 소재하는 시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다.

② 제1항의 규정에 의한 평균주택가격상승률은「주택법」제87조의 규정에 따라 건설교통부장관의 위탁을 받아 기금수탁자가 통계청 승인을 받아서 작성한 주택가격 통계를 이용하여 산정한다. 다만, 시·군·구의 주택가격 통계가 생산되기 이전 기간의 평균주택가격상승률은 건설교통부장관이 대통령령이 정하는 바에 따라 부동산가격조사 전문기관에 의뢰하여 당해 시·군·구의 기준시가 변동률, 통계청 승인을 받은 당해 시·군·구가 소재하는 광역지방자치단체의 주택가격 상승률 등을 감안하여 조사·산정하고 이를 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제11조(개발비용 등의 산정) ① 제7조 제3호의 규정에 의한 개발비용은 당해 주택재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 각 호의 금액을 합하여 산출한다.

1. 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비

2. 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금

3. 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액. 다만, 그 대가로 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 및 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 용적률 등이 완화된 경우에는 그러하지 아니하다.

4. ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제30조의2의 규정에 의한 재건축임대주택 건설에 따른 재건축 조합 부담액

5. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

② 제1항 각 호의 산정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제12조(부과율) 납부의무자가 납부하여야 할 재건축부담금은 제7조의 규정에 의하여 산정된 재건축초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다.

1. 조합원 1인당 평균이익이 3천만 원 이하：면제

2. 조합원 1인당 평균이익이 3천만 원 초과 5천만 원 이하：3천만 원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

3. 조합원 1인당 평균이익이 5천만 원 초과 7천만 원 이하：200만원 × 조합원수 + 5천만 원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

4. 조합원 1인당 평균이익이 7천만 원 초과 9천만 원 이하：600만원 × 조합원수 + 7천만 원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

5. 조합원 1인당 평균이익이 9천만 원 초과 1억1천만 원 이하：1천200만 원 × 조합원수 + 9천만 원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

6. 조합원 1인당 평균이익이 1억1천만 원 초과：2천만 원 × 조합원수 + 1억1천만 원을

초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제13조(양도소득세액의 개발비용 인정) ① 이 법 시행일 전에 제8조 제1항의 규정에 의한 부과개시시점 이후 개시시점 부과대상 주택(대지분을 포함한다. 이하 같다)의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세가 부과된 경우에는 제11조의 규정에 불구하고 당해 양도세액 중 부과개시시점부터 양도시점까지에 상당하는 세액을 같은 조의 규정에 의한 개발비용에 계상할 수 있다. 이 경우 납부의무자는 제20조의 규정에 의하여 제출하는 부담금액공제산출내역서에 공제받고자 하는 양도소득세액 및 그 산출근거를 포함하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 개발비용으로 계상되는 양도세액의 산정방법 등은 대통령령으로 정한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제19조(부담금의 사전징수 및 예치) ① 납부의무자는 관리처분계획에 따라 제14조의 규정에 의한 재건축부담금 예정액의 전부 또는 일부를 조합원으로부터 사전에 징수할 수 있다.

② 납부의무자는 건설교통부장관이 지정하는 계좌를 통해서만 제1항의 규정에 따라 재건축부담금을 사전에 징수하여 예치할 수 있으며, 계좌의 개설, 관리 등과 관련하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 재건축부담금을 사전에 징수·예치하고자 하는 경우 납부의무자는 조합원별 부담금 배분기준, 부담금 예정액, 계좌번호 등 대통령령이 정하는 사항을 명기한 납부고지서를 조합원에게 통지하여야 한다.

④ 건설교통부장관은 제15조의 규정에 의하여 결정된 재건축부담금에서 제2항의 규정에 의하여 부과시점 이전에 예치받은 금액에 제10조의 규정에 의하여 고시된 정기예금이자율의 2배에 해당하는 이자를 합한 금액을 차감한 후 재건축부담금을 부과할 수 있으며, 이자의 계산방식 등 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제23조(벌칙) ① 재건축부담금을 면탈·감경할 목적 또는 면탈·감경하게 할 목적으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자는 3년 이하의 징역 또는 면탈·감경하였거나 면탈·감경하고자 한 재건축부담금의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처한다.

1. 허위의 계약을 체결한 자

2. 제20조의 규정에 의한 내역서를 허위로 제출한 자

② 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인·사용인 그 밖의 종업원이 제1항의 규정에 의한 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 제1항의 벌금형을 과한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제24조(과태료) ① 제20조의 규정에 의한 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 의한 과태료에 처한다.

1. 제출하지 아니하거나 게을리한 기간(이하 이 항에서 "해태기간"이라 한다)이 기간 만료일부터 1월 이상 2월 미만인 때 : 재건축부담금의 100분의 1에 상당하는 금액

이하

2. 해태기간이 2월 이상 6월 미만인 때 : 재건축부담금의 100분의 2에 상당하는 금액 이하

3. 해태기간이 6월 이상 12월 미만인 때 : 재건축부담금의 100분의 4에 상당하는 금액 이하

4. 해태기간이 12월 이상인 때 : 재건축부담금의 100분의 8에 상당하는 금액 이하

② 제1항의 규정에 의한 과태료는 대통령령이 정하는 바에 의하여 건설교통부장관이 부과·징수한다.

③ 제2항의 규정에 의한 과태료의 처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 건설교통부장관에게 이의를 제기할 수 있다.

④ 제2항의 규정에 의한 과태료의 처분을 받은 자가 제3항의 규정에 의하여 이의를 제기한 때에는 건설교통부장관은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은「비송사건절차법」에 의한 과태료의 재판을 한다.

⑤ 제3항의 규정에 의한 기간 이내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 부칙 제2조(경과규정) ① 생략

② 제1항의 사업에 대한 부담금은 이 법 시행일 전의 사업시행기간을 포함한 전체사업시행기간에 대하여 산정하되, 이 법 시행일을 기준으로 안분하여 이 법 시행일 이후의 사업시행기간에 해당하는 금액을 부과한다.

③ 생략

헌법재판소법 제68조 제1항

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제1조(목적) 이 법은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다)에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제6조(납부의무자) ① 재건축사업을 시행하기 위하여「도시 및 주거환경정비법」제16조의 규정에 의하여 설립된 조합은 이 법이 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원(이하 “조합원”이라 하며, 조합이 해산된 경우에는 부과종료 시점 당시의 조합원을 말한다)이 제2항의 규정에 따라 재건축부담금을 납부하여야 한다.

1. 조합이 해산된 경우

2. 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우

②～④ 생략

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제15조(재건축부담금의 결정 및 부과) ① 건설교통부장관은 부과종료시점부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하여야 한다. 다만, 납부의무자가 제16조 제1항의 규정에 따라 고지전 심사를 청구한 경우에는 그 결과의 서면통지일로부터 1월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하여야 한다.

② 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 재건축부담금을 결정·부과하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 미리 납부의무자에게 그 부과기준 및 재건축부담금을 통지하여야 한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제20조(자료제출의무) 납부의무자는 부과종료시점으로부터 1월 이내에 다음 각 호의 구분에 따라 건설교통부령이 정하는 바에 따라 제11조의 규정에 의한 개발비용 등의 산정 및 제13조의 규정에 의한 부담금액 공제에 필요한 내역서를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

1. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 준공인가를 받은 경우

2. 제8조 제2항 각 호에 해당하는 경우

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 부칙 제2조(경과규정) ① 이 법은 시행일 이후 최초로 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축사업부터 적용한다.

②～③ 생략

1.헌재1999.4.29. 96헌마352 등, 판례집 11-1, 477, 495-496

헌재 2000. 6. 29. 99헌마289 , 판례집 12-1, 913, 935-936

3.헌재 1994. 6. 30. 91헌마162 , 판례집 6-1, 672, 677-678

청 구 인　별지목록과 같음

청구인들 대리인 변호사　김재철

청구인들의 심판청구를 각하한다.

1. 사건의 개요와 심판의 대상

가. 사건의 개요

청구인들은 별지목록 기재 재건축조합, 재건축조합설립추진위원회, 위 재건축조합의 조합장 및 위 재건축추진위원회 위원장들로서 정부가 2006. 5. 24. ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 주택재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 재건축초과이익에 대하여 재건축부담금을 부과·징수하는 것을 주요내용으로 하는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것)을 제정·공포하자 동 법률 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제10조, 제11조, 제12조, 제13조, 제19조, 제23조, 제24조 및 부칙 제2조 제2항이 청구인들의 재산권, 행복추구권, 평등권, 환경권 등을 침해하여 위헌이라고 주장하면서 2006. 6. 30. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

나. 심판의 대상

이 사건 심판의 대상은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것, 이하 ‘이 사건 법률’이라 한다) 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제10조, 제11조, 제12조, 제13조, 제19조, 제23조, 제24조 및 부칙 제2조 제2항(이하 ‘이 사건 법률조항들’이라 한다)의 위헌 여부인바, 그 조항 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.

[심판대상조항]

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제3조(재건축초과이익의 환수) 건설교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 이 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수하여야 한다.

제7조(부과기준) 재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가격은 분양시점 분양가격의 총액으로 하며, 이하 “종료시점 주택가격”이라 한다)에서 다음 각 호의 모든 금액을 공제한 금액으로 한다.

1.개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 “개시시점 주택가격”이라 한다)

2.부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액

3.제11조의 규정에 의한 개발비용 등

제8조(기준시점 등) ① 부과개시시점은「도시 및 주거환경정비법」에 의한

당해 주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다)가 승인된 날로 한다. 다만, 부과대상이 되는 주택재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날을 부과개시시점으로 한다.

1.2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 주택재건축사업은 최초로 조합설립인가를 받은 날

2.추진위원회 또는 재건축조합이 병합된 경우는 각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 날

②제1항의 규정에도 불구하고 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 한다.

③부과종료시점은 당해 주택재건축사업의 준공인가일로 한다. 다만, 부과대상이 되는 주택재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날을 부과종료시점으로 한다.

1.관계법령에 의하여 주택재건축사업의 일부가 준공인가된 날

2.관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날

3.그 밖에 대통령령이 정한 날

제9조(주택가액의 산정) ① 제7조의 규정에 의한 개시시점 주택가액은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격(공시된 주택가격이 없는 경우는 제2항에서 규정한 절차에 따라 건설교통부장관이 산정한 부과개시시점 현재의 주택가격)총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액으로 한다.

②제7조의 규정에 의한 종료시점 주택가액은 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사·산정에 관하여 전문성이 있는 기관(이하 “부동산가격조사 전문기관”이라 한다)에 의뢰하여 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 부동산평가위원회(이하 “부동산평가위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 결정한 가액으로 한다. 이 경우 본문 규정에 의하여 산정된 종료시점 현재의 주택가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 및 제17조의 규정에 의하여 공시된 주택가격으로 본다.

제10조(정상주택가격상승분의 산정) ① 제7조 제2호의 규정에 의한 정상주택가격상승분은 제9조의 규정에 의한 개시시점 주택가액에 건설교통부장관이 대통령령이 정하는 바에 따라 고시하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 당해 재건축 사업장이 소재하는 시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다.

②제1항의 규정에 의한 평균주택가격상승률은「주택법」제87조의 규정에 따라 건설교통부장관의 위탁을 받아 기금수탁자가 통계청 승인을 받아서 작성한 주택가격 통계를 이용하여 산정한다. 다만, 시·군·구의 주택가격 통계가 생산되기 이전 기간의 평균주택가격상승률은 건설교통부장관이 대통령령이 정하는 바에 따라 부동산가격조사 전문기관에 의뢰하여 당해 시·군·구의 기준시가 변동률, 통계청 승인을 받은 당해 시·군·구가 소재하는 광역지방자치단체의 주택가격 상승률 등을 감안하여 조사·산정하고 이를 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정한다.

제11조(개발비용 등의 산정) ① 제7조 제3호의 규정에 의한 개발비용은 당해 주택재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 각 호의 금액을 합하여 산출한다.

1.공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비

2.관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금

3.관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액. 다만, 그 대가로「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」및「도시 및 주거환경정비법」에 따라 용적률 등이 완화된 경우에는 그러하지 아니하다.

4.「도시 및 주거환경정비법」제30조의2의 규정에 의한 재건축임대주택 건설에 따른 재건축 조합 부담액

5.그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②제1항 각 호의 산정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제12조(부과율) 납부의무자가 납부하여야 할 재건축부담금은 제7조의 규정에 의하여 산정된 재건축초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다.

1.조합원 1인당 평균이익이 3천만 원 이하：면제

2.조합원 1인당 평균이익이 3천만 원 초과 5천만 원 이하：3천만 원을 초과하는 금액의 100분의 10×조합원수

3.조합원 1인당 평균이익이 5천만 원 초과 7천만 원 이하：200만 원×조합원수＋5천만 원을 초과하는 금액의 100분의 20×조합원수

4.조합원 1인당 평균이익이 7천만 원 초과 9천만 원 이하：600만 원×조합원수＋7천만 원을 초과하는 금액의 100분의 30×조합원수

5.조합원 1인당 평균이익이 9천만 원 초과 1억1천만 원 이하：1천200만 원× 조합원수＋9천만 원을 초과하는 금액의 100분의 40×조합원수

6.조합원 1인당 평균이익이 1억1천만 원 초과：2천만 원×조합원수＋1억1천만 원을 초과하는 금액의 100분의 50×조합원수

제13조(양도소득세액의 개발비용 인정) ① 이 법 시행일 전에 제8조 제1항의 규정에 의한 부과개시시점 이후 개시시점 부과대상 주택(대지분을 포함한다. 이하 같다)의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세가 부과된 경우에는 제11조의 규정에 불구하고 당해 양도세액 중 부과개시시점부터 양도시점까지에 상당하는 세액을 같은 조의 규정에 의한 개발비용에 계상할 수 있다. 이 경우 납부의무자는 제20조의 규정에 의하여 제출하는 부담금액공제산출내역서에 공제받고자 하는 양도소득세액 및 그 산출근거를 포함하여야 한다.

②제1항의 규정에 의하여 개발비용으로 계상되는 양도세액의 산정방법 등은 대통령령으로 정한다.

제19조(부담금의 사전징수 및 예치) ① 납부의무자는 관리처분계획에 따라 제14조의 규정에 의한 재건축부담금 예정액의 전부 또는 일부를 조합원으로부터 사전에 징수할 수 있다.

②납부의무자는 건설교통부장관이 지정하는 계좌를 통해서만 제1항의 규정에 따라 재건축부담금을 사전에 징수하여 예치할 수 있으며, 계좌의 개설, 관리 등과 관련하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③제1항의 규정에 의하여 재건축부담금을 사전에 징수·예치하고자 하는 경우 납부의무자는 조합원별 부담금 배분기준, 부담금 예정액, 계좌번호 등 대통령령이 정하는 사항을 명기한 납부고지서를 조합원에게 통지하여야 한다.

④건설교통부장관은 제15조의 규정에 의하여 결정된 재건축부담금에서 제2항의 규정에 의하여 부과시점 이전에 예치받은 금액에 제10조의 규정에 의하여 고시된 정기예금이자율의 2배에 해당하는 이자를 합한 금액을 차감한

후 재건축부담금을 부과할 수 있으며, 이자의 계산방식 등 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다.

제23조(벌칙) ① 재건축부담금을 면탈·감경할 목적 또는 면탈·감경하게 할 목적으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자는 3년 이하의 징역 또는 면탈·감경하였거나 면탈·감경하고자 한 재건축부담금의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처한다.

1.허위의 계약을 체결한 자

2.제20조의 규정에 의한 내역서를 허위로 제출한 자

②법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인·사용인 기타의 종업원이 제1항의 규정에 의한 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 제1항의 벌금형을 과한다.

제24조(과태료) ①제20조의 규정에 의한 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 의한 과태료에 처한다.

1.제출하지 아니하거나 게을리한 기간(이하 이 항에서 “해태기간”이라 한다)이 기간 만료일부터 1월 이상 2월 미만인 때：재건축부담금의 100분의 1에 상당하는 금액 이하

2.해태기간이 2월 이상 6월 미만인 때：재건축부담금의 100분의 2에 상당하는 금액 이하

3.해태기간이 6월 이상 12월 미만인 때：재건축부담금의 100분의 4에 상당하는 금액 이하

4.해태기간이 12월 이상인 때：재건축부담금의 100분의 8에 상당하는 금액 이하

②제1항의 규정에 의한 과태료는 대통령령이 정하는 바에 의하여 건설교통부장관이 부과·징수한다.

③제2항의 규정에 의한 과태료의 처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 건설교통부장관에게 이의를 제기할 수 있다.

④제2항의 규정에 의한 과태료의 처분을 받은 자가 제3항의 규정에 의하여 이의를 제기한 때에는 건설교통부장관은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은「비송사건절차법」에 의한 과태료의 재판을 한다.

⑤제3항의 규정에 의한 기간 이내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.

부칙 제2조(경과규정) ② 제1항의 사업에 대한 부담금은 이 법 시행일 전의 사업시행기간을 포함한 전체사업시행기간에 대하여 산정하되, 이 법 시행일을 기준으로 안분하여 이 법 시행일 이후의 사업시행기간에 해당하는 금액을 부과한다.

[관련조항]

재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 것) 제1조(목적) 이 법은「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다)에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다.

제6조(납부의무자) ① 재건축사업을 시행하기 위하여「도시 및 주거환경정비법」제16조의 규정에 의하여 설립된 조합은 이 법이 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원(이하 “조합원”이라 하며, 조합이 해산된 경우에는 부과종료 시점 당시의 조합원을 말한다)이 제2항의 규정에 따라 재건축부담금을 납부하여야 한다.

1.조합이 해산된 경우

2.조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우

②～④ 생략.

제15조(재건축부담금의 결정 및 부과) ① 건설교통부장관은 부과종료시점부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하여야 한다. 다만, 납부의무자가 제16조 제1항의 규정에 따라 고지전 심사를 청구한 경우에는 그 결과의 서면통지일로부터 1월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하여야 한다.

②건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 재건축부담금을 결정·부과하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 미리 납부의무자에게 그 부과기준 및 재건축부담금을 통지하여야 한다.

제20조(자료제출의무) 납부의무자는 부과종료시점으로부터 1월 이내에 다음 각 호의 구분에 따라 건설교통부령이 정하는 바에 따라 제11조의 규정에 의한 개발비용 등의 산정 및 제13조의 규정에 의한 부담금액 공제에 필요한 내역서를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

1.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 준공인가를 받은 경우

2.제8조 제2항 각 호에 해당하는 경우

부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(경과규정) ① 이 법은 시행일 이후 최초로 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축사업부터 적용한다.(이하 생략)

2. 청구인들의 주장 및 관계기관의 의견

가. 청구인들의 주장

(1) 나대지에 아파트를 건설하는 경우에는 의무적으로 임대주택을 건설하게 하거나 재건축부담금을 납부하게 하지 않으면서 재건축의 경우 조합원에게 이러한 의무를 부과하는 것, 상가의 경우에는 일반적으로 재건축시 주택의 경우보다 이익이 많음에도 불구하고 상가는 복리시설에 해당하기 때문에 이 사건 법률의 적용대상에서 제외하는 것, 재개발사업·주택건설사업·개인주택의 신축·주택거래 등으로 인하여 발생하는 다양한 종류의 이득의 환수에 대하여 보편적 원칙과 사회적 합의가 되지 않은 상태에서 재건축에 대해서만 이 사건 법률을 제정하여 개발이익을 환수하는 것 등은 청구인들의 평등권을 침해한다.

(2) 이 사건 법률조항들은 조합원의 권리인 재건축을 포기할 수 있는 정도에 이르는 중복된 과잉규제로서 사회적 제약을 넘어 재산권의 본질적 내용을 침해하여 위헌이고, 부과 근거가 없는 부담금을 강제하여 청구인들의 자기결정권, 계약의 자유 등 행복추구권을 침해하며, 쾌적한 주거환경을 보장하여야 할 국가적 노력의무를 다하지 않는 것으로서 헌법 제35조에서 보장하고 있는 청구인들의 쾌적한 주거생활권 내지 환경권을 침해하고, 사유재산제도의 본질적 부분을 부정함으로써 헌법의 기본원리인 자유시장경제원리에 반하여 위헌이다.

나. 건설교통부장관의 의견

(1) 이 사건 법률조항들 중 제3조(재건축초과이익의 환수), 제7조(부과기준), 제8조(기준시점 등), 제9조(주택가액의 산정), 제10조(정상주택가격상승분의 산정), 제11조(개발비용 등의 산정), 제12조(부과율), 제13조(양도소득세액의 개발비용 인정) 및 부칙 제2조(경과규정) 제2항 등은 모두 부담금 부과처분이라는 구체적인 집행행위를 통하여 비로소 청구인들의 기본권을 침해할 가능성이 있는 것이지 이들 법률조항 자체에 의하여 바로 청구인들의 기본권이 침해 받는 것이 아니므로 헌법소원의 직접성 요건을 결여하여 부적법하다. 이 사건 법률조항들 중 제19조(부담금의 사전징수 및 예치) 역시 관리처분계

획이라는 구체적인 집행행위를 필요로 하므로 직접성 요건을 결여하였다.

(2) 이 사건 재건축부담금은 주택재건축사업으로 인한 개발이익 중 정상주택가격상승률 등을 초과한 이익의 일부를 부담금으로 환수하여 국민주택기금 또는 도시주거환경정비기금의 재원으로 사용함으로써 주거여건이 열악한 지역의 주거 복지를 개선하여 사회적 형평을 도모하고, 나아가 재건축아파트에 대한 투기수요를 억제하는데 유효적절한 수단임이 분명하므로 정책실현목적 부담금으로서의 헌법적 정당화 요건을 구비하였다.

3. 판　단

가. 이 사건 법률 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제10조, 제11조, 제12조, 제13조, 부칙 제2조 제2항에 대한 청구 부분

헌법재판소법 제68조 제1항에 의하여 직접 법령에 대한 헌법소원심판을 청구하려면 청구인 스스로가 당해 법령에 의하여 직접적으로 헌법상 보장된 기본권을 침해당하고 있는 경우이어야 하고, 여기서 말하는 기본권침해의 직접성이란 집행행위에 의하지 아니하고 법령 그 자체에 의해 직접 자유의 제한, 의무의 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생긴 경우를 뜻하므로, 당해 법령에 근거한 구체적인 집행행위를 통하여 비로소 기본권침해의 법률효과가 발생하는 경우에는 직접성의 요건이 결여된다(헌재 1999. 4. 29. 96헌마352 등, 판례집 11-1, 477, 495; 헌재 2000. 6. 29. 99헌마289 , 판례집 12-1, 913, 935-936).

이 사건 법률 제3조는 재건축부담금 부과·징수의 근거조항이고, 제7조는 재건축부담금의 부과기준이 되는 금액을, 제8조는 재건축부담금의 부과개시시점 및 부과종료시점을, 제9조는 제7조의 재건축부담금의 부과기준을 정하는 요소인 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액을 산정하는 방법을, 제10조는 제7조의 재건축부담금의 부과기준을 정하는 요소인 정상주택가격상승분 및 평균주택가격상승률을 산정하는 방법을, 제11조 역시 제7조의 재건축부담금의 부과기준을 정하는 요소인 개발비용 등을 산정하는 방법을, 제12조는 재건축부담금의 부과율 등 최종산정방법을, 제13조는 재건축부담금 산정시 양도소득세를 제11조의 개발비용으로 계상할 수 있다는 내용을 각 규정하고 있는바 이들 제7조 내지 제13조는 재건축부담금의 부과기준 및 산정방법에 관한 조항들이다. 또한 이 사건 법률 부칙 제2조 제2항은 재건축부담금을 산정하는 기간에 관한 경과규정으로 위 각 조항들에 의한 청구인들의 기본권 침해는 이들 조항 자체에 의하여 바로 발생하는 것이 아니라, 이 조항들을 적용

하여 이루어지는 별도의 구체적인 집행행위인 재건축부담금 부과처분을 통하여 비로소 발생되는 것이다. 따라서 위 법률조항들은 모두 기본권침해의 직접성이 없으므로 위 법률조항들을 직접 대상으로 삼은 이 부분 심판청구는 법령에 대한 헌법소원의 요건을 갖추지 못하여 부적법하다(헌재 1999. 4. 29. 96헌마352 등, 판례집 11-1, 477, 495-496).

나. 이 사건 법률 제19조에 대한 청구 부분

이 사건 법률 제19조는 재건축부담금의 징수방법 중 하나로 납부의무자인 재건축조합으로 하여금 재건축부담금 예정액의 전부 또는 일부를 조합원으로부터 사전에 징수하여 건설교통부장관이 지정하는 계좌에 예치할 수 있도록 규정하고 있을 뿐 재건축조합에게 의무적으로 사전징수 및 예치를 하도록 강제하고 있는 것은 아니다. 따라서 위 규정 자체로 재건축조합에 어떠한 법률적 의무부과가 있다고 보기 어려우므로 기본권침해의 가능성이 인정되지 않는다. 다만, 조합원인 청구인들의 경우 재건축조합이 재건축부담금을 사전에 징수하기로 결정한다면 재건축부담금을 사전에 납부하도록 강제되므로 기본권침해의 가능성이 있는 것으로 볼 수 있으나 이 경우에도 법률 규정상 사전징수를 결정하는 관리처분계획이라는 집행행위를 매개로 하고 있어 기본권침해의 직접성이 인정되지 않는다. 그렇다면 이 사건 법률 제19조에 대한 심판청구 역시 부적법하다.

다. 이 사건 법률 제23조, 제24조에 대한 청구 부분

청구인들은 벌칙과 과태료를 규정한 이 사건 법률 제23조와 제24조가 위헌이라고 주장하나, 그 이유는 단순히 부담금 부과 자체가 위헌인 한 이 사건 법률 제23조와 제24조도 모두 위헌이라는 주장일 뿐, 청구인들의 어떠한 기본권이 제한되고 있는지에 대해 주장하지 않고 있다. 또 현재로서는 청구인들이 위 각 조항에서 정한 위반행위를 하여 형사처벌 내지 과태료 처분을 받을지 여부가 불분명하여 위 조항들로 인한 침해가 현재 구체적으로 예상된다고 할 수 없고, 장차 청구인들에게 위 조항들에서 정한 사유가 발생할 경우 기본권침해를 받을 우려가 있다고 하더라도 이는 잠재적인 것에 불과하다고 할 것이어서 위 조항들에 대한 청구인들의 심판청구는 기본권침해의 자기관련성과 현재성을 갖추지 못하여 부적법하다(헌재 1994. 6. 30. 91헌마162 , 판례집 6-1, 672, 677-678 등 참조).

4. 결　론

따라서 이 사건 심판청구는 부적법하므로 각하하기로 하여 관여 재판관 전

원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

재판관　이강국(재판장) 이공현 조대현 김희옥 김종대(주심) 민형기 이동흡 목영준 송두환

[별 지] 생 략