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판시사항
1.주택재개발정비사업의 관리처분계획 수립시 2인 이상이 1주택을 공유한 경우 원칙적으로 1주택을 공급하도록 규정한 구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되고, 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조 제2항 제6호 본문 중 “2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다” 부분(이하 ‘이 사건 1주택공급조항’이라 한다)이 재산권보장, 평등원칙에 반하여 위헌인지 여부(소극)
2.관리처분계획의 내용 등을 대통령령으로 정하도록 위임한 ‘도시 및 주거환경정비법’(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제48조 제7항(이하 ‘이 사건 위임조항’이라 한다)이 포괄위임입법금지원칙에 반하는지 여부(소극)
결정요지
1.주택재개발정비사업 시에는 정비사업 조합원 사이의 이해관계를 조정하고, 투기수요를 차단하여 국민의 주거안정을 확보할 필요가 있는바, 사업시행자가 관리처분계획을 수립함에 있어, ‘2인 이상이 1주택을 공유한 경우’에 원칙적으로 1주택만 공급하도록 규정한 이 사건 1주택공급조항은 정당한 입법목적을 가지고 있으며, 그 제한의 합리성 내지 상당성도 인정되므로 재산권에 관한 입법형성권의 한계를 일탈하지 아니하였고, 차별에 합리적 이유가 있어 위헌이라고 할 수 없다.
2.관리처분계획의 수립은 규율대상이 다양하고 수시로 변화하는 성질의 것이며 전문적·기술적 사실관계에 관한 것으로서 행정입법에 위임하여 이를 탄력적으로 규율하도록 하는 것이 합리적이므로
심판대상조문
구 도시 및 주거환경 정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되고, 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 생략
② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
1.～5. 생략
6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.
가. 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자
나.근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소ㆍ기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등
도시 및 주거환경 정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제48조(관리처분계획의 인가 등) ①～⑥ 생략
⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법ㆍ기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑧ 생략
구 도시 및 주거환경 정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.
가. 투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자
나. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소ㆍ기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등
7. 삭제 <2005.3.18.>
③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
⑤ 주택재개발사업에서 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.
1. 제1항 제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시ㆍ도의 조례가 정하는
바에 의하여 산정하되, 시장ㆍ군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다.
2. 제1항 제4호에 규정된 사항 중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장ㆍ군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등의소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.
⑥주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각 호의 규정을 준용하여 할 수 있다.
⑦제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법ㆍ기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑧제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제2항 내지 제7항의 규정은 시장ㆍ군수가 직접 수립하는 관리처분계획에 관하여 이를 준용한다.
구 도시 및 주거환경 정비법 시행령(2009. 8. 1. 대통령령 제21679호로 개정되기 전의 것) 제52조(관리처분의 기준 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 법 제48조 제7항의 규정에 의한 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 의한다.
1.시ㆍ도조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
2.1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
3.정비구역 안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례가 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.
4.1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제48조 제3항에 의하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분을 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다. 이하 제8호에서 같다)과 제41조 제1항ㆍ제4항ㆍ제5항, 제47조 제3항 및 제50조 제4호의 규정에 의하여 토지등소유자가 부담하는 비용(주택재개발사업의 경우에는 이를 고려하지 아니한다)의 비율에 따라 분양할 것
5.분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
6.1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
7.법 제48조 제5항 각 호의 규정은 도시환경정비사업에 대한 법 제48조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 평가에 관하여 이를 준용할 것
8.주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.
9. 삭제 <2005.5.18.>
② 주택재건축사업의 경우 법 제48조 제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.
1. 제1항 제5호 및 제6호를 적용할 것. 다만, 단독주택재건축사업의 경우에는 주택재개발사업에 준하여 제1항 각 호를 적용할 것
2. 부대ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
가.새로운 부대ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것
나.기존 부대ㆍ복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것
다.새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
3. 삭제 <2005.5.18.>
③ 삭제 <2005.5.18.>
구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2008. 7. 30. 조례 제4657호로 개정되기 전의 것) 제24조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 생략
② 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
1.단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우
2.관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
3.하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조 제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
4.2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
5.하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으
로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조 제1호의 규정에 의한 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.
③～④ 생략
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30. 조례 제4167호로 제정되고, 2007. 7. 30. 조례 제4550호로 개정된 것) 제5조(분양대상기준의 경과조치) 제24조 제2항 제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용총면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다. 단, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85제곱미터 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여 분이 있는 경우, 전용면적 60제곱미터 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다.
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30. 조례 제4167호로 제정되고, 2007. 7. 30. 조례 제4550호로 개정된 것) 제7조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치) 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조 제2항 제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.
당사자
청 구 인홍○운대리인 변호사 황병일
당해사건대법원 2010두5325 관리처분계획취소
주문
구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되고, 2009. 2. 6.
법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조 제2항 제6호 본문 중 “2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다” 부분과 ‘도시 및 주거환경정비법’(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제48조 제7항은 헌법에 위반되지 아니한다.
이유
1. 사건의 개요 및 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1)청구인은 1990. 6. 13. 서울 성동구 ○○동 146-1(이하‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 벽돌조 슬래브지붕 2층 다가구주택(지층, 1층, 2층 각 80.88㎡, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 일반건축물대장에 등재하고 1991. 1. 28. 다가구주택으로 그 소유권보존등기를 마쳤다. 그 후 청구인으로부터 이 사건 토지 및 건물 중, 청구외 김○곤은 2002. 10. 20. 1/3 지분을 매수하고, 청구외 홍○기는 2002. 10. 26. 1/3 지분을 증여받아, 그에 따라 각 공유지분이전등기를 경료하였다.
(2)청구인과 위 청구외인들(이하 ‘청구인 등’이라 한다)은 2003. 7. 31. 이 사건 건물을 집합건물로서 각 층별로 구분한 다음, 제1층은 청구외 홍○기가, 제2층은 청구인이, 지층은 청구외 김○곤이 각 층별로 소유하는 것으로 구분등기를 마쳤다(다만, 건축물대장상으로는 다세대주택으로 전환을 하지 아니하였다).
(3)서울특별시장은 2005. 8. 4. 서울특별시 고시 제2004-156호에 의하여 지구단위계획으로 결정ㆍ고시된 왕십리뉴타운 제1종 지구단위계획 내 특별계획구역Ⅱ(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에 대하여 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 ‘왕십리뉴타운 2구역 정비구역’으로 지정·고시하였고(서울특별시 고시 제2005-232호), 이 사건 토지 및 건물은 위 정비구역 내에 포함되었다.
(4) ‘왕십리뉴타운 제2구역 주택재개발정비사업조합’은 2006. 5. 18. 서울특별시 성동구청장으로부터 주택재개발조합 설립인가를 받아 이 사건 정비구역을 사업시행구역으로 한 주택재개발사업(이하 ‘이 사건 주택재개발사업’이라 한다)을 시행하게 되었다.
(5)청구인 등은 분양신청기간인 2007. 7. 24.부터 같은 해 9. 1.까지 사이에 위 조합에 ‘이 사건 건물은 각 층별로 구분등기를 마친 다세대주택에 해당하므로, 세대별로 각각 단독분양을 하여 달라’는 취지로 분양신청을 하였는데, 이
에 대하여 위 조합은 ‘건축물대장 및 부동산등기부상 기재가 상이하기 때문에, 청구인 등은 관계 규정에 따라 1인의 분양대상자로 보아야 한다’는 이유로 관리처분계획에 청구인 등을 아파트 공동분양대상자인 1인의 조합원으로 규정하였고, 서울특별시 성동구청장은 2008. 7. 22. 위 관리처분계획을 인가하였다(위 관리처분계획 중 청구인 등에 해당하는 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).
(6) 청구인 등은 2008. 10. 28. 위 조합을 상대로 서울행정법원 2008구합42765호로 이 사건 처분의 취소를 구하는 소를 제기하여 제1심과 항소심에서 승소하였으나, 대법원은 2009. 9. 10. ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’(이하 ‘서울도시정비조례’라고 한다) 제24조 제2항 제1호 및 부칙 제5조에서의 ‘전환’이란 ‘건축물대장의 전환’이라고 보아야 한다는 전제 아래, 청구인 등은 위 조례 제24조 제2항 제3호의 ‘하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우’에 해당하고, 경과규정인 부칙 제7조의 요건도 갖추지 못하였으므로 공동분양대상이 된다는 이유로 원심판결을 파기하였다(대법원 2009두10628).
(7) 이러한 대법원의 판시에 따라 환송 후 원심법원이 청구인 등의 청구를 기각하자(서울고등법원 2009누28157), 청구인은 2010. 3. 10. 대법원에 상고를 제기하면서(대법원2010두5325),그소송계속중이던 2010. 4. 5. 도시정비법 제48조 제2항 제6호 및 같은 조 제7항이 청구인의 재산권 및 평등권을 침해하고, 포괄위임입법금지원칙에 반하여 위헌이라고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였다(대법원 2010아24).
(8) 대법원이 2010. 5. 13. 위 제청신청을 기각하자 청구인은 2010. 5. 31. 위 조항들에 대하여 헌법재판소법 제68조 제2항에 의한 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 심판의 대상
청구인은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제48조 제2항 제6호, 제7항에 대하여 위헌확인을 구하고 있으나, 위 법 제48조 제2항 제6호 본문 중 “1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급한다”는 부분과 단서 부분은 청구인의 기본권 침해와는 무관하므로 심판대상에서 제외함이 상당하다.
따라서 이 사건 심판대상은 이 사건 처분 당시 적용된 구 ‘도시 및 주거환경 정비법’(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되고, 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조 제2항 제6호 본문 중 “2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다” 부분(이하 ‘이 사건 1주택공급조항’이라 한다)과 ‘도시 및 주거환경 정비법’(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제48조 제7
항(이하 ‘이 사건 위임조항’이라 하고, 위 두 조항을 합쳐 ‘이 사건 법률조항들’이라 한다)의 위헌 여부이며, 그 내용 및 관련 조항의 내용은 다음과 같다.
[심판대상 조항]
구 ‘도시 및 주거환경 정비법’(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되고, 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고,2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.
가.투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자
나.근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등
도시 및 주거환경 정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제48조(관리처분계획의 인가 등) ⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[관련조항]
[별지] 기재와 같다.
2. 청구인의 주장
이 사건 건물은 독립적으로 생활이 가능한 주택 3동으로 구성되어 있으므로 각 개별분양권을 인정함이 평등권, 재산권 보장의 원칙에 부합한다. 한편, 지방자치단체가 공동주택에 대해 어떤 기준에 의하여 개별분양권을 인정할 것인지 여부는 예측하기 어려운 사항임에도 도시정비법 제48조 제7항은 국민들의 이해관계가 민감하게 얽혀있는 재개발 등 사업을 관할하는 지방자치단체에게 지나치게 광범위한 입법재량권을 부여하고 있어 포괄위임입법금지원칙에 반한다.
3. 판 단
가. 이 사건 1주택공급조항에 관한 판단
(1) 이 사건 1주택공급조항의 입법취지 및 적용범위
(가) 입법취지
주택재개발정비사업시 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속할 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보므로(구 도시정비법 제2조 제9호, 제19조 제1항), 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에 사업시행자는 원칙적으로 1주택만 공급하는 내용으로 관리처분계획을 수립하여야 하는바(이 사건 1주택공급조항), 이는 정비구역 안에 소재한 토지등소유자 사이의 이해관계를 조정하기 위한 것이다.
한편, 이 사건 1주택공급조항이 포함된 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호와 그 단서 가목에 의하면, 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급함을 원칙으로 하면서도, 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있도록 하고 있는바, 이로써 이 사건 1주택공급조항이 투기과열지구 내 정비사업에서 토지·주택 등에 대한 투기를 억제하고자 하는 목적도 가지고 있음을 알 수 있다.
(나) 적용범위
1) 공유 주택
이 사건 1주택공급조항이 2인 이상이 1주택을 ‘공유’한 경우라고 규정하고 있으므로 수인이 1주택을 공유한 경우가 적용대상이 됨은 분명하다.
2) 다가구주택
구 건축법 시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정된 것) 제3조의4 별표 1은 다가구주택을, 단독주택의 한 형태로 층수가 3개 층 이하이고, 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 규정하였다. 다가구주택은 단독주택으로 이 사건 1주택공급조항의 적용을 받게 되고, 수인이 다가구주택을 공유한 경우 1주택만 공급받게 된다.
3) 다세대주택
구 건축법 시행령(2001. 9. 15. 대통령령 제17365호로 개정된 것)은 다세대주택을, 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660㎡ 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택이라고 규정하고 있다. 이는 공동주택의 한 형태로 아파트나 연립주택과 마찬가지로 가구별로 구분소유등기를 하고, 구분소유 건물별로 조합원 지위를 부여받게 된다.
4) 다가구주택에서 다세대주택으로의 전환
구 서울도시정비조례(2008. 7. 30. 조례 제4657호로 개정되기 전의 것)는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 수인의 분양신청자를 1
인의 분양대상자로 보되(제24조 제2항 제1호), 조례의 시행일인 2003. 12. 30. 이전에 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 소형 주택 등에 대한 분양권을 인정하였다(부칙 제5조). 그런데 대법원은 이때의 ‘전환’이란 구 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’(2007. 1. 16. 건설교통부령 제547호로 전부 개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 의한 ‘건축물대장의 전환’을 의미한다고 해석하고 있다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두10628 판결).
위와 같은 대법원 해석에 의하면, 다가구주택이 2003. 12. 30. 이전에 부동산등기부상으로는 구분소유로 변경되었더라도 건축물대장상 구분소유로 전환되지 않으면 다세대주택으로 인정되지 아니한다. 따라서 건축물대장상 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우(위 조례 제24조 제2항 제3호 본문)에 해당되어, 원칙적으로 구분소유자들에게 1개의 분양권만이 허용되게 된다.
5) 예외
이 사건 1주택공급조항을 포함한 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호가 주택공급에 관한 기본적 원칙을 규정하고 있으나, 이에 관해서는 광범위한 예외가 인정된다. 우선 위 법률조항 단서에 따라 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자(가목), 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자(나목), 국가, 지방자치단체 및 주택공사등(다목) 등은 이에 해당하지 아니한다. 또한 이 사건 위임조항에 따른 시행령 및 시·도 조례를 통하여도 예외가 널리 인정되는데, 주택이나 토지의 공유자라 하더라도 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 일정한 규모 이상인 경우 및 다가구주택이 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 경우에는 위 원칙이 적용되지 아니한다(구 서울도시정비조례 제24조 제2항 제3호 단서, 부칙 제7조).
(2) 재산권 침해 여부
(가) 심사기준
20, 판례집 5-2, 36, 44 참조).
한편, 헌법 제23조 제2항에서는 “재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다”고 규정하고 있으므로, 입법자는 헌법 제23조 제1항 제2문에 의거하여 재산권의 내용과 한계를 구체적으로 형성함에 있어서 헌법 제23조 제1항 제1문에 의한 사적 재산권의 보장과 함께 헌법 제23조 제2항의 재산권의 사회적 제약을 동시에 고려하여 양 법익이 균형을 이루도록 입법하여야 한다(헌재 1998. 12. 24. 89헌마214 등, 판례집 10-2, 927, 944 참조).
이 사건 1주택공급조항은 재개발사업 등 정비사업에 있어 재산권행사의 요건을 형성하는 법률규정으로서, 기본적으로 정비사업 조합원 사이의 권리관계가 상충하는 상황에서 그 권리관계의 조정을 어떠한 기준에 따라 정립할 것인가와 관련된 규정이라고 볼 수 있으므로 입법형성권의 한계를 일탈하였는지가 위헌심사의 대상이 된다.
(나) 구체적 판단
1) 입법목적의 정당성 여부
이 사건 1주택공급조항은 정비구역 안에서 1주택 1분양권 원칙에 따라 정비사업 조합원 사이의 권리관계를 조정하고, 투기과열지구 안에서 주택재개발사업 등에 의하여 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른바 ‘지분 쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해를 막으며, 재개발주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 데에 그 입법목적이 있다고 할 수 있는바, 우리나라에서 지난 20-30년간 부동산 가격의 상승이 커다란 사회문제 중 하나였고 이러한 부동산 가격 상승의 주된 원인 중 하나가 주택재개발 및 재건축 과정에서 발생한 가격상승에 있다는 점 등을 감안할 때 입법목적은 정당하다.
2) 입법형성권의 한계 일탈 여부
우선 이 사건 1주택공급조항이 주택 또는 토지 등 구분소유자의 재산권행사를 일부 제한하게 된다 하더라도, 정비구역 안에서 1주택 1분양권 원칙에 따라
정비사업조합의 조합원 사이의 권리관계를 조정하는 것은 조합원 사이의 공평을 도모하기 위한 것으로 그 제한의 합리성 내지 상당성이 충분히 인정된다.
또한 이 사건 1주택공급조항에 대하여 앞서 본 바와 같은 광범위한 예외를 인정함으로써 구분소유자들의 신뢰를 보호하고 있다.
결국 이 사건 1주택공급조항이 구분등기를 마친 구분소유자의 재산권을 제한하고 있지만, 위 조항이 주택에 대한 구분소유권 자체 또는 재산권의 본질적 내용인 사용·수익권이나 처분권을 부인하는 것이 아니라 정상적인 정비사업 진행과 정비구역 내 주택에 대한 투기방지라는 공익적 목적을 위해 구분소유권자의 분양권 취득을 합리적인 범위 내에서 제한하고 있을 뿐이라고 할 것이다.
3) 소결
따라서 이 사건 1주택공급조항이 입법형성권의 한계를 일탈하였다고 보기 어렵다.
(3) 평등원칙 위반 여부
(가) 심사기준
이 사건 1주택공급조항은 헌법에서 특별히 평등을 요구하는 부분에 대한 것이 아니라 공익을 위하여 상대적으로 넓은 규제가 가능하다고 인정되는 재산권의 일부 제한 여부가 문제되는 경우이므로 완화된 심사기준에 따라 평등원칙의 위반 여부를 가려야 할 것이고, 그에 관한 구체적 심사요건은 본질적으로 동일한 것을 다르게 취급하고 있는지 또는 본질적으로 다른 것을 같게 취급하고 있는지에 관련된 차별취급의 존재 여부와 이러한 차별취급이 존재한다면 이를 자의적이라고 볼 수 있는지 여부라고 할 것이다(헌재 2010. 4. 29. 2007헌바144 , 공보 163, 821, 828).
(나) 판단
이 사건 1주택공급조항에 의하여, 구분소유등기가 되어 있는 공동주택 중 구분소유자마다 분양권이 인정되는 구분소유자와 청구인과 같이 구분소유자 전원에게 1개의 분양권만이 인정되는 구분소유자 사이에 차별이 발생한다.
그러나 앞서 살펴 본 입법목적과 입법형성권의 한계 일탈 여부 등에 관한
판단에 비추어 볼 때, 이러한 차별에는 합리적 이유가 있다고 할 것이다.
(다) 소결
따라서 이 사건 1주택공급조항은 헌법상 평등원칙에 반하지 아니한다.
나. 이 사건 위임조항에 관한 판단
(1) 위임입법의 필요성
주택재개발사업의 관리처분계획은 정비사업조합이 행정주체인 사업시행자의 지위에서 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 정한 행정계획인데, 이는 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다(도시정비법 제48조 제2항 제1호).
위와 같이 관리처분계획이 지향하는 목적을 달성하기 위해서는 도시 전체의 계획과 관련하여 도시의 특성에 맞는 규율이 필요하고, 각종 건축 관련 규제의 변화와 정비구역 내의 토지 등에 대한 투기 등에 신속하게 대처할 필요도 있다. 또한 관리처분계획에는 토지·건물에 대한 평가 등 전문적이고 기술적인 내용이 포함될 수밖에 없다. 따라서 이처럼 규율대상이 지극히 다양하거나 수시로 변화하는 성질의 것이고 전문적ㆍ기술적 사실관계에 관한 것일 때에는, 법률이 그 구체적ㆍ세부적 사항을 모두 규정하기보다는 행정입법에 위임하여 이를 탄력적으로 규율하도록 하는 것이 합리적이므로, 위임입법의 필요성이 있다고 할 것이다.
(2) 예측가능성
이 사건 위임조항은 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있는데, 관리처분계획에 담아야 할 내용은 구 도시정비법 제48조 제1항 제1호 내지 제7호에서 자세히 규정되어 있으므로, 대통령령에서 규정될 내용이 이와 관련된 세부적인 사항임을 예측할 수 있다.
또한 관리처분의 방법·기준에 관하여, 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호는 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다는 주된 기준을, 제2호 내지 제5호는 그 구체적인 기준을 각 제시하고 있으므로, 대통령령에서 관리처분의 방법·기준에 관하여 규정될 내용은 위와 같은 목적 달성을 위한 가장 적합한 방법·기준이 될 것이라는
점을 충분히 예측할 수 있다(청구인은, 어떤 기준으로 분양권을 인정할 것인지에 관하여 지방자치단체의 조례에 지나치게 광범위한 입법재량권을 부여하고 있어 그 규정될 내용을 예측하기 어렵다는 취지로도 주장하나, 이 사건 위임조항은 그 내용을대통령령에 위임하고 있을 뿐 시·도 조례에 위임한 것이 아니므로, 위 주장은 더 살필 필요없이 이유없다).
(3) 소결
4. 결 론
그렇다면 이 사건 법률조항들은 모두 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관
재판관 이강국(재판장) 김종대 민형기 이동흡 목영준 송두환 박한철 이정미
별지
[별지] 관련 조항
구 ‘도시 및 주거환경 정비법’(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3.분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4.분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6.분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7.그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2.지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3.너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
4.재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5.분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한분양신청기간이만료되는날을기준으로 하여 수립한다.
6. (생략)
7. 삭제 <2005. 3. 18.>
③사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
⑤주택재개발사업에서 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.
1.제1항 제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다.
2.제1항 제4호에 규정된 사항 중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
3.제1호 및 제2호의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지 등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.
⑥주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각 호의 규정을 준용하여 할 수 있다.
⑦ 생략
⑧제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제2항 내지 제7항의 규정은 시장·군수가 직접 수립하는 관리처분계획에 관하여 이를 준용한다.
구 도시 및 주거환경 정비법 시행령(2009. 8. 1. 대통령령 제21679호로 개정되기 전의 것) 제52조(관리처분의 기준 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 법 제48조 제7항의 규정에 의한 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 의한다.
1.시ㆍ도조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
2.1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
3.정비구역안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례가 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.
4.1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제48조 제3항에 의하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분을 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다. 이하 제8호에서 같다)과 제41조 제1항ㆍ제4항ㆍ제5항, 제47조 제3항 및 제50조 제4호의 규정에 의하여 토지등
소유자가 부담하는 비용(주택재개발사업의 경우에는 이를 고려하지 아니한다)의 비율에 따라 분양할 것
5.분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
6.1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
7. 법 제48조 제5항 각 호의 규정은 도시환경정비사업에 대한 법 제48조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 평가에 관하여 이를 준용할 것
8. 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.
9. 삭제 <2005. 5. 18.>
②주택재건축사업의 경우 법 제48조 제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. <개정 2008. 12. 17.>
1.제1항 제5호 및 제6호를 적용할 것. 다만, 단독주택재건축사업의 경우에는 주택재개발사업에 준하여 제1항 각 호를 적용할 것
2.부대ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
가.새로운 부대ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것
나.기존 부대ㆍ복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것
다. 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
3. 삭제 <2005. 5. 18.>
③ 삭제 <2005. 5. 18.>
구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2008. 7. 30. 조례 제4657호로 개정되기 전의 것) 제24조(주택재개발사업의 분양대상 등) ② 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우
2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
3.하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조 제1호1)의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
4. 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조 제1호의 규정에 의한 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30. 조례 제4167호로 제정되고, 2007. 7. 30. 조례 제4550호로 개정된 것) 제5조(분양대상기준의 경과조치) 제24조 제2항 제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용 총면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다. 단, 하나의 다세대전환주택을 공유지
분으로 소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85제곱미터 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60제곱미터 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다.
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30. 조례 제4167호로 제정되고, 2005. 11. 10. 조례 제4330호로 개정된 것) 제7조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치) 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조 제2항 제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.