부산고등법원 창원재판부 2016.11.9. 선고 2016누28 판결

나. 원고는 토목·건축 공사업 등을 영위하는 법인으로, 위 B지구와 관련하여 진주시 C 외 141필지 총면적 212,157㎡ 중 일부인 96,264㎡의 토지에 관한 도시개발구역 지정 제안을 하고 그 시행자로 지정받기 위하여 2004. 3.경부터 2007. 9.경까지 위 토지 중 별지 1 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 토지'라 한다)을 그 소유자들로부터 원고의 이사 등 특수관계인인 D, E, F, G(이하 위 4명을 ‘D 등 이라 한다)의 명의로 매수하고, 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 피고는 2010. 5. 17. 광주지방국세청장으로부터 이 사건 토지에 대한 원고의 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법’ 이라 한다) 위반 사실을 통보받고, 2010. 7. 27. 원고에게 명의신탁약정에 의하여 부동산 실권리자 등기의무를 위반하였다는 이유로 부동산실명법 제3, 5조 및 같은 법 시행령 제3조의2 [별표] 과징금 부과기준에 따라 과징금 1,212,918,400원(= 기준시가 합계 6,064,592,000원 X 부과율 20%)을 부과하는 처분을 하였다. 원고는 이에 불복하여 이 법원에 과징금부과처분의 취소를 구하는 소를 제기하였으나, 2011. 4. 21. 원고의 청구를 기각하는 판결이 선고되었고(창원지방법원 2010구합3808), 그 후 원고의 항소(부산고등법원 (창원)2011두238)]가 2011. 8. 25. 기각되었으며, 그 판결이 2011. 9. 15. 확정되었다.

라. 피고는 부동산실명법 제6조 제1항, 제2항의 규정에 근거하여, 2012. 9. 20. 원고에게 원고가 과징금을 부과받았음에도 위 과징금 부과처분 취소 사건의 판결확정일로부터 1년이 경과할 때까지 이 사건 토지를 자신의 명의로 등기하지 아니하였다는 이유로 이 사건 토지에 대한 평가액의 100분의 10인 604,907,200원을 이행강제금으로 부과하는 처분(이하 '이 사건 처분' 이라 한다)을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

다음과 같은 이유로 원고에게 실명등기의무가 있다는 판단을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

1) 원고는 D 등과 계약명의신탁약정을 체결하고 이 사건 토지 소유자들로부터 이를 매수한 다음 그에 관하여 D 등의 명의로 소유권이전등기를 경료하였으며, 위 매수 당시 이 사건 토지의 매도인들은 위 계약명의신탁약정의 존재를 알지 못하였다. 따라서 이 사건 토지에 관한 물권변동은 유효하므로 원고는 부동산실명법 제6조 제1항 단서에 따라 이 사건 토지를 자신의 명의로 등기하여야 하는 의무를 부담하지 아니한다.

2) 설령 위 매수 당시 매도인들이 계약명의신탁약정을 알았다 하더라도, 그러한 경우에는 물권변동이 무효로 되어 이 사건 토지의 소유권이 매도인들에게 남아 있으므로, 명의신탁자인 원고로서는 명의수탁자인 D 등이나 매도인들에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 구할 아무런 권리가 없어 원고 명의로 등기하는 것이 불가능하다.

3) 또 이 사건 토지는 그 지목이 전 또는 답으로서 농지에 해당하므로 농업법인이 아닌 원고가 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 하는 것은 법률적으로 불가능하다.

4) 따라서 원고가 이 사건 토지에 관하여 자신의 명의로 등기하지 아니한 것은 부동산실명법 제6조 제1항 단서에서 규정한 “부동산실명법 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우” 또는 “자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우”에 해당하므로 원고는 이 사건 토지에 관하여 실명등기의무를 부담하지 아니한다.

나. 관계 법령

별지 2 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고가 D 등과 체결한 명의신탁약정의 형태

앞서 인정한 사실에 의하여 알 수 있는 다음의 사정, 즉 ① 원고는 피고에게 이 사건 사업구역 지정을 제안하고 그 시행자로 지정되기 위하여 이 사건 토지를 매수하였던 점, ② 그 과정에서 농지법상 농지소유제한 규정으로 인하여 실소유자는 원고임에도 원고의 이사 등 특수관계인인 D 등의 명의로 이 사건 토지의 매도인들과 매매계약을 체결하고, D 등의 명의로 소유권이전등기를 마쳤던 점, ③ 원고의 이사 등 특수관계인으로서 원고와 위임관계에 있는 D 등은 이 사건 토지에 관하여 나중에 원고에게 그 소유권을 이전하려는 의도 하에 위와 같이 매도인들과 매매계약을 체결하고 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤던 점에 비추어 보면, 원고는 D 등과 이 사건 토지에 관하여 명의신탁자를 원고로, 명의수탁자를 D 등으로 하고 D 등이 매수인으로서 직접 이 사건 토지의 매도인들과 매매계약을 체결하는 형태의 명의신탁(이른바 계약명의신탁)약정을 하였다고 봄이 타당하다.

2) 이 사건 토지의 매도인이 매도 당시 위 명의신탁약정을 알았는지 여부

이 사건 토지의 매도인이 매도 당시 위 명의신탁약정을 알지 못하였다는 원고의 주장에 부합하는 듯한 증거로는 이 사건 토지의 매도인들 중 일부가 작성한 사실확인서(갑 제6호증의 1 내지 18)가 있으나, 위 각 사실확인서는 그 작성 시기와 작성 경위 및 형식에 비추어 볼 때 이를 그대로 믿기 어렵고, 달리 원고의 위 주장을 인정할 증거가 없다.

오히려 앞서 본 바와 같이 피고가 2003. 12.경 주택수요 증가에 따라 B지구 152,000㎡를 포함한 4개 지구를 주택지 개발예정지로 추진한다는 내용의 공고를 하였던 점과 갑 제5호증의 7 내지 13, 17 내지 23, 갑 제7호증의 1 내지 41, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 토지는 H 일원에 서로 인접하여 있고, 매도인들은 이 사건 토지를 매도할 당시 이 사건 토지가 위치한 진주시 H과 그 인근의 I, J, K, L, M에 주소를 두고 있었던 점, ② 원고는 2004. 4. 13.부터 같은 달 22.까지 N 외 6인으로부터 이 사건 토지 중 진주시 0 토지를 D 등의 명의로 매수하였는데, 그보다 앞선 2004. 4. 21.에는 위 N 외 6인 소유의 이 사건 토지에 인접한 진주시 P 토지를 D 등의 명의가 아닌 원고 명의로 직접 매수하였던 점, ③ 원고는 D 등의 명의로 진주시 Q 전 4,743㎡를 매수하면서 그 토지매매계약서에 “수목 중 생육이 진행 중인 소나무 등에 대해서는 매수인의 사업착수기일 이전까지는 매도인이 이식해 갈 수 있다” 라는 특약사항을 기재하기도 하였던 점, ④ 위 진주시 공고가 있은 2003년과 2004년 사이 1년 동안 이 사건 토지 지가 상승분이 그 이전 10년 동안의 지가 상승분을 상회하는 점 등에 의하면, 이 사건 토지의 매도인들은 매매계약을 체결하기 이전부터 위 진주시 공고에 따라 장차 이 사건 토지가 주택지로 개발될 수 있다는 점을 인식하고 있었다고 할 수 있고, 여기에 원고가 위 진주시 공고 후 이 사건 토지의 대부분 (41필지 중 38필지)을 동일인인 D의 명의로 매수하겠다는 제의를 하였으므로, 위 매도인들은 이 사건 토지를 D 등에게 매도할 당시 매수인과 그 매수 경위 등을 충분히 알 수 있었으리라고 봄이 사회통념상 상당한 점과 D 등은 위 매매계약 체결 당시 원고의 이사 등 특수관계인이었고, 앞서 본 계약서 문언의 내용, 원고가 이 사건 토지 인근의 토지를 자신의 명의로 직접 매수하기도 하였던 점 등 이 사건 토지의 매수와 관련된 제반 사정들까지 보태어 보면, 이 사건 토지의 매도인들로서는 매도 당시 D 등은 명의상의 매수인에 불과하고 실제로는 원고가 주택지 개발사업을 추진하기 위하여 이 사건 토지를 매수한다는 점을 알고 있었다고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 위 가. 1) 주장은 이유 없다.

3) 매도인이 명의신탁약정을 안 이 사건 토지의 매매와 관련하여 명의신탁자인 원고가 실명등기의무를 부담하는지 여부

가) (1) 부동산실명법은 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하는 것을 금지하고(제3조 제1항), 이를 위반한 명의신탁자에게 과징금을 부과하도록 규정하고 있다(제5조 제1항 제1호), 이에 더하여 부동산실명법 제6조 제1항은 "제5조 제1항 제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다."고 규정하고 있는데, 제4조 제2항 단서는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 물권변동이 무효가 아니라고 규정하고 있다.

나아가 부동산실명법 제6조 제2항은 위와 같은 등기의무를 위반할 경우 과징금부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과하도록 규정하고 있다.

(2) 이와 같은 부동산실명법의 규정내용과 체계 등을 종합하여 보면, 부동산실명법이 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에 대하여 위반행위 자체에 대한 제재로서 과징금을 부과하는 것에 그치지 아니하고 명의신탁자에게 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기할 의무를 부과하고 그에 위반할 경우 이행강제금을 부과하도록 정한 것은, 이를 통하여 명의신탁자에게 심리적 압박을 주어 위반행위로 초래된 등기명의와 실체적 권리관계의 불일치 상태를 해소할 것을 간접적으로 강제함으로써 위법상태를 제거하고 부동산실명법의 실효성을 확보하기 위한 데 그 취지가 있다고 할 것이다.

(3) 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 해당 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이고 매도인과 명의수탁자가 체결한 매매계약도 원시적으로 무효이므로, 해당 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되며, 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없기 때문에 명의신탁자가 소유자를 상대로 해당 부동산에 관하여 소유권이전등기청구를 하는 것도 허용되지 아니한다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결 등 참조).

이와 같이 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 부동산실명법 제4조에 의하여 명의신탁약정과 물권변동이 모두 무효인 까닭으로 명의신탁자가 해당 부동산의 소유자를 상대로 이전등기청구권을 가지지 못하는 경우까지 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하지 아니하였다는 이유로 명의신탁자에게 이행강제금을 부과하는 것은 앞서 본 부동산실명법 제6조가 정한 이행강제금의 제도적 취지에 부합한다고 보기 어렵다. 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산실명법 제6조가 정한 이행강제금 부과대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.

(4) 따라서 원고의 위 가. 2) 주장은 이유 있다. 이와 같이 원고의 이 부분 주장이 이유 있는 이상 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 원고의 위 가. 3) 주장에 대하여는 나아가 살피지 않더라도 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심의 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 이 사건 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.