2017나2059964(본소) 소유권이전등기 등

2017나2059971(반소) 소유권이전등기 등

별지 원고들 목록 기재와 같음

원고 12. S의 소송대리인 법무법인 정률, 담당변호사 이대순,

강은지

원고 12. S을 제외한 나머지 원고들의 소송대리인 변호사 이성

보, 박윤희

원고 17. AC의 소송대리인 법무법인 예헌, 담당변호사 김재승

A 주식회사

소송대리인 법무법인 율촌, 담당변호사 김선경, 문일봉

소송대리인 법무법인 리우, 담당변호사 이선영

1. 주식회사 B

2. C 주식회사

피고들 소송대리인 법무법인 리우, 담당변호사 이선영

서울중앙지방법원 2017. 8. 30. 선고 2015가합26851(본소), 2017

가합21485(반소) 판결

2018. 8. 23.

2018. 10. 18.

1. 원고(반소피고)들의 피고(반소원고), 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고(반소피고)들이 부담한다.

제1심판결을 취소하고, 이하 아래와 같다[원고(반소피고)는 '원고'로만, 피고(반소원고)는 '피고'로만 각 표시하고, 각 별지의 표의 제목은 생략하고 번호로 표시한다(이유 부분에서도 같다)].

[청구취지]

본소

1. 피고 A 주식회사에게, 피고 주식회사 B은 별지7 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산에 관하여, 피고 C 주식회사는 별지8 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산에 관하여 각 신탁계약 종료를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 피고 A 주식회사는, 별지1 '원고'란 기재 원고들로부터 별지5 '지급금액'란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 위 원고들에게 별지1 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산에 관하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하고, 별지2 '원고'란 기재 원고들로부터 별지5 '지급금액'란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 위 원고들에게 별지2 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산 중 '지분의 표시'란 기재 각 지분에 관하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

3. 피고 A 주식회사는,

가. 주위적으로, 별지3 '원고'란 기재 원고들로부터 별지5 '지급금액'란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 위 원고들에게 별지3 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산에 관하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하고, 별지4 '원고'란 기재 원고들로부터 별지5 '지급금액'란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 위 원고들에게 별지4 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산 중 '지분의 표시'란 기재 각 지분에 관하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하며,

나. 예비적으로, 별지3 '원고'란 기재 원고들로부터 별지6 '지급금액'란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 위 원고들에게 별지3 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산에 관하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하고, 별지4 '원고'란 기재 원고들로부터 별지6 '지급금액'란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 위 원고들에게 별지4 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산 중 '지분의 표시'란 기재 각 지분에 관하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

피고 A 주식회사의 예비적 반소

별지1, 3 각 '원고'란 기재 원고들은 피고 A 주식회사로부터 별지1, 3 각 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산에 관하여 각 2016. 1. 4. 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 피고 A 주식회사에게 각 50,000원을 지급하고, 별지2, 4 각 '원고'란 기재 원고들은 피고 A 주식회사로부터 별지2, 4 각 '부동산의 표시'란 기재 각 부동산 중 1/2 지분에 관하여 각 2016. 1. 4. 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 피고 A 주식회사에게 각 50,000원을 지급하라.

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 다음과 같이 제1심판결의 이유를 일부 변경하는 외에는 제1심판결 이유의 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

[수정 부분]

○ 제1심판결 제8쪽 제7행의 "2015. 9. 30.경"을 '2013. 9. 30.경'으로 변경함

○ 제1심판결 제13쪽 제6, 7행의 "이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 제출일자 매매계약"을 '이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약'으로 변경함

○ 제1심판결 제18, 19, 20쪽의 제3의 가. 2)항 부분을 다음과 같이 변경함

『2) 이 사건 아파트 분양전환청구권의 내용 및 성격

가) 위 기초사실에 의하면, 원고들은 이 사건 계약의 체결로 피고 A에 대하여 이 사건 아파트 해당 세대에 관하여 이를 임차하되, 최초 입주지정기간 만료일로부터 5년이 경과한 시점에 분양전환청구권을 행사하여 이 사건 특약사항 제2조에서 정한 방식에 따라 결정되는 분양전환가격에 해당 세대를 매수할지, 아니면 분양전환청구를 하지 않은 채 기지급한 임대보증금을 반환받음과 동시에 해당 세대를 피고 A에게 인도함으로써 계약관계를 종료시킬 것인지 여부를 선택할 권리를 가지게 되었다(이 사건 특약사항 제2조 제2항, 제3조 제1항 제1호 본문, 제2호, 제2항에서 이에 관하여 정하고 있다. 한편, 위와 같은 분양전환은 이 사건 특약사항 제2조 제1항, 제3조 제1항 제1호 단서에서 정하고 있는, 임대의무기간의 2분의 1이 경과한 후에 가능한 임대인과 임차인의 합의에 의한 분양전환과는 그 내용 및 성격이 다르다).

나) 나아가 위와 같이 원고들을 비롯한 임차인의 분양전환청구권을 정한 이 사건 특약사항의 의미 및 그에 따라 임차인이 피고 A에 대하여 가지는 분양전환청구권의 법적 성격에 관하여 본다.

① 이 사건 계약이 임대차기간의 만료 후 분양전환의 가능성을 열어두고 분양전환 여부가 임차인 일방의 의사표시에 의하여 결정되도록 정하고 있는 점(이 사건 특약사항 제3조 제2항은 '임차인'이 해당 세대를 분양전환하지 않을 경우 임대차계약 종료일에 피고 A에게 명도하여야 한다고 하고 있다), ② 이 사건 특약사항 제2조 제2항, 제3항, 제3조 제1항 제2호가 '분양전환가격은 임차인과 임대인이 평가기준 전년도 매출액 상위 10위권 이내 감정평가법인을 각기 선정하여 받은 감정평가금액의 산술평균가격으로 한다'고 정하고 있고, 이는 이 사건 특약사항에 따른 임차인의 분양전환청구권 행사 결과 체결될 본계약인 매매계약의 본질적 요소인 매매대금을 확정할 수 있는 기준에 해당한다고 할 수 있는 점(이 사건에서 감정평가방식에 관하여 당사자 사이에 다툼이 있으나 이는 매매대금을 확정하는 기준의 의미를 해석함에 있어 분쟁이 있는 것에 불과하고, 이러한 다툼이 있다고 하여도 매매대금을 확정할 수 있는 기준 자체는 존재한다고 봄이 상당하다. 그리고 매매계약은 그 본질적 요소인 목적재산권의 이전과 대금 지급에 관하여 당사자의 의사표시의 합치가 있으면 유효하게 성립하므로, 이 사건 특약사항에서 임차인이 분양전환청구를 하면 피고 A이 이 사건 아파트의 당해 세대의 소유권을 임차인에게 이전하고 임차인은 피고 A에게 매매대금을 지급하되, 그 매매대금의 구체적인 액수는 사전에 정하지 않은 채 분양전환청구 당시 확정할 수 있는 객관적이고 실현가능한 기준과 방식을 마련해둔 이상, 비록 매매대금의 지급시기, 소유권이전 방법 등의 매매계약상 의무이행의 구체적인 조건이 사전에 결정되어 있지 않다고 하여도 이러한 사정은 본계약인 매매계약을 예정한 매매예약의 성립을 인정함에 장애가 된다고 할 수 없다. 따라서 이에 반하는 취지의 피고 A의 주장은 받아들이지 않는다) 등에 비추어 보면, 임차인인 원고들의 분양전환청구권에 관하여 정한 이 사건 특약사항 부분은 매매의 일방예약에 해당하고, 그에서 정한 바에 따라 피고 A에 대하여 분양전환의 의사표시를 함으로써 매매의 효력이 생기게 하는 원고들의 권리인 분양전환청구권은 매매예약완결권으로서 일종의 형성권에 해당한다고 봄이 상당하다[대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766(본소), 44773(반소) 판결 등 참조].

다) 다만, 앞서 본 바와 같이 이 사건 특약사항 제2조 제2항은 분양전환가격은 임차인과 피고 A이 각기 선정한 감정평가법인의 감정평가금액의 산술평균가격으로 한다고 명시적으로 정하고 있고, 여기에 ① 임차인의 분양전환의 의사표시만으로 매매계약이 성립된다고 하면, 임차인이 분양전환 의사를 표시하고서도 이 사건 특약사항에 따른 감정평가금액을 제시하지 않는 경우 임대인인 피고 A으로서는 이 사건 특약사항에 따라 감정평가를 받아 제시하더라도 임차인에게 매매대금의 지급을 구할 수 없을 뿐만 아니라 본계약 성립으로 임차인이 매수인의 지위를 취득한 이상 매수인인 임차인에게 부동산의 인도도 구할 수 없게 되는 부당한 결과가 발생할 수 있는바, 당사자, 특히 피고 A이 이 사건 특약사항을 합의하면서 이러한 결과까지 감수하기로 하였다고 보기 어려운 점, ② 임차인의 입장에서도 이 사건 특약사항에 따른 감정평가금액을 확인한 후에 분양전환 의사표시를 할지 여부를 결정하는 것이 불측의 손해 등의 발생을 사전에 방지할 수 있는 장점이 있으므로 분양전환청구권 행사 요건에 이 사건 특약사항에 따른 감정평가금액의 제시가 포함되어 있다고 보더라도 부당하지 않은 점, ③ 실제로 원고들을 비롯한 임차인들과 피고 A은 이 사건 계약에 따른 임대차기간이 어느 정도 경과한 시점 이후부터 분양전환에 대비하여 감정평가를 위한 조치들을 하였는데(다만, 그 방식과 결과 등에 관하여 극심한 분쟁이 발생하였다), 그 경과를 살펴보면 쌍방이 본계약인 매매계약이 이미 성립하였음을 전제로 매매계약상 쌍방의 의무 이행을 하는 차원에서 그러한 행위들을 한 것으로는 보이지 않는 점 등까지 보태어 보면, 원고들이 위 특약사항에 따라 분양전환청구권을 적법하게 행사하기 위해서는 전년도 매출액 상위 10위권 이내인 감정평가법인이 이 사건 아파트 중 원고들 해당 세대에 관하여 한 감정평가금액을 피고 A에게 제시하면서 분양전환의 의사표시를 하여야 한다고 봄이 상당하다.』

○ 제1심판결 제27, 28, 29쪽의 제3의 다.1)항 부분을 다음과 같이 변경함

『1) 원고들의 분양전환청구권 행사의 유효성 및 매매계약의 성립 여부

가) 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트 중 원고들 해당 세대에 관한 분양전환은 이 사건 특약사항에서 정한 바에 따라 이루어져야 하고, 따라서 분양전환을 원하는 원고들로서는 이 사건 특약사항에서 정한 대로 평가기준 전년도 매출액 상위 10위권 이내의 감정평가법인에 의한 감정평가금액을 피고 A에 제시하면서 해당 세대에 관한 분양전환청구권을 행사함으로써 적법하게 매매예약완결권을 행사할 수 있다. 이와 같이 이 사건 특약사항에서 정한 요건이 충족된 경우에 한하여 원고들이 제시한 감정평가금액과 피고 A이 선정한 같은 수준의 감정평가법인에 의한 감정평가금액의 산술평균가격을 분양전환가격인 매매대금으로 하는 매매계약이 성립된다고 할 것이다.

우선, 원고들 등 임차인들이 2015. 9. 30., 2015. 10. 30. 및 2015. 11. 11. 피고 A에게 '이 사건 아파트에 관한 분양전환 의사를 표시한다. 다만, 그 분양전환가격에 관하여는 전년도 매출 상위 10위권 내의 감정평가법인이 감정의뢰를 거부하고 있어 임차인들이 감정평가금액을 제시할 수 없는 상황이므로 합리적으로 분양전환가격을 도출할 수 있기를 바란다'고 통지한 사실은 위 기초사실 중 제1의 바. 1)항에서 본 바와 같으나, 임대차기간 만료 무렵인 2016. 1. 31.경 2차 분양전환에 이르러 이 사건 특약사항이 정한 바에 따른 전년도 매출액 상위 10위권 내의 감정평가법인에 의한 감정평가를 받는 것이 불가능하였다고 인정할 수 없다는 점 또한 앞서 제3의 나. 3)항에서 본 바와 같으므로 2015년도 하반기에 있었던 위 분양전환의 의사표시들이 원고들의 적법한 분양전환의 의사표시라고 보기 어렵다.

그리고 원고들은 이 사건 소를 제기하여 '이 사건 소 제기로써 피고 A에 대하여 매매예약완결권을 행사한다'고 주장한 다음(이 사건 소장 제12쪽 참조), 위 주장을 구체화하여 "원고들이 분양전환권을 행사할 당시(또는 이 사건 소를 제기한 당시)인 2015년 말"에 분양전환가격이 결정되었다고 주장하는 한편(원고들이 2017. 8. 10. 제출한 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 제12쪽), 피고 A에 대하여 '이 사건 소장 부본 송달일자 매매계약'을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하다가 '이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일자 매매계약'을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 것으로 청구취지를 변경하였다. 그런데 이 사건 소 제기 전에 원고들이 분양전환의 의사표시를 하였다고 보더라도 이는 적법한 분양전환청구권의 행사라고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 나아가, 비록 이 사건 특약사항에서 분양전환청구권의 행사기간을 명시적으로 정하고 있지는 아니하나, 앞서 본 인정사실들에 비추어 알 수 있는 이 사건 계약 및 특약사항의 체결 경위, 동기, 목적과 내용 등에 비추어 볼 때, 구체적인 감정평가절차상 어느 정도 시간이 소요되는 점 등을 고려하여 분양전환청구권 행사기간 연장에 관하여 원고들과 피고 A의 명시적 · 묵시적 합의나 피고 A의 양해가 있거나 그밖에 감정평가절차상 불가피한 시간 소요가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 원칙적으로 원고들은 이 사건 계약에 따른 최초 입주지정기간 만료일부터 5년이 경과한 때인 2016. 3. 16.까지는 이 사건 특약사항에서 정한 대로 평가기준 전년도 매출액 상위 10위권 이내의 감정평가법인에 의한 감정평가금액을 제시하여 분양전환청구권을 행사하여야 한다고 봄이 상당하다. 그러나 원고들이 이 사건 소 제기 후 위와 같은 기간 내에 이 사건 특약사항에 따른 감정평가금액을 제시하는 방법으로 적법한 분양전환청구권의 행사를 하였다고 볼 근거가 없다(원고들은 이 사건 소송이 계속된 이후에도 이 사건 특약사항에서 따라 평가기준 전년도 매출액 상위 10위권 이내의 감정평가법인으로부터 감정평가를 받는 것이 불가능하다고 주장하고, 이는 원고들이 귀책사유 없이 불가피하게 위와 같은 권리 행사기간을 준수하지 못한 것이므로 여전히 분양전환청구권을 행사할 수 있다는 취지의 주장으로도 볼 수 있다. 그러나 위 3의 나. 3)항에서 살펴본 사정들에 비추어 보면, 원고들이 제1심과 당심에서 제출한 모든 증거들을 종합해 보더라도 원고들이 이 사건 소송 중에 이 사건 특약사항에 따라 평가기준 전년도 매출액 상위 10위권 이내의 감정평가법인에 의한 감정평가를 받는 것이 불가능하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다).

한편, 원고들이 위와 같이 피고 A에 대하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하면서 분양전환청구권 행사에 따른 정당한 분양전환가격으로 제시한 금액은, 한국감정원의 이 사건 타당성 조사에서의 평형별 감정가의 평균값을 기초로 하여 각 세대별 요인을 반영하여 보정한 가격의 약 80%에 상당한 금액이고, 일부 원고들의 경우 예비적으로 한국감정원의 평형별 적정 감정가를 기초로 하여 각 세대별 요인을 반영하여 보정한 금액이다. 그런데 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, ① 한국감정원은 이 사건 아파트에 관한 감정평가를 시행한 적이 없고, 2013. 8.경의 1차 분양전환 당시 피고 A의 선정에 의한 L 감정평가 및 이 사건 대책위원회의 선정에 의한 MN 감정평가에 관한 타당성 조사를 실시하였을 뿐인 점, ② 한국감정원의 이 사건 타당성 조사 결과는 이 사건 아파트 개별세대에 관한 감정평가가 아니고 평형별 적정금액의 구간이 지정된 것에 불과한 점, ③ 원고들이 이 사건 아파트 해당 세대에 관하여 한국감정원의 타당성 조사결과를 기초로 분양전환가격을 산정함에 있어 어떠한 보정을 하였는지 알 수 있는 자료가 없고, 20% 상당 감액의 근거도 찾을 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 제시한 위 분양전환가격은 이 사건 특약사항에서 정한 '임대인과 임차인이 각기 선정한 감정평가법인의 감정평가금액의 산술평균가격'이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 위와 같은 산술평균가격을 산정하기 위하여 원고들이 선정한 감정평가법인의 감정평가금액에 준한다고 볼 수도 없다.

결국 원고들이 주장하고 있는 위 2015년 말의 소송 외 내지 이 사건 소송에서의 분양전환청구권의 행사는 이 사건 특약사항에서 정한 요건을 갖춘 적법한 분양전환의 의사표시라고 할 수 없다.

나) 그렇다면 원고들이 주장하는 위와 같은 분양전환청구권의 행사는 그 적법성을 인정할 수 없어 그에 의하여 원고들과 피고 A 사이에 본계약인 매매계약이 성립되었다고 할 수 없고, 달리 원고들의 적법한 분양전환청구권 행사에 따라 원고들과 피고 A 사이에 매매계약이 성립하였다고 인정할 증거가 없다.』

2. 결론

따라서 원고들의 피고 B, C에 대한 소는 부적법하여 이를 모두 각하하고, 원고들의 피고 A에 대한 주위적 및 예비적 본소청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하므로, 원고들의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 이원형

판사 이준명

판사 임혜진