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문서번호
서일46014-10034 (2003.01.13)
세목
양도
요 지
환지지구 내 토지의 양도ㆍ취득당시의 단위당 기준시가는 양도ㆍ취득일 현재의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목 등이 현저히 달라져 환지예정지 지정 전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 당해 토지를 공시지가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서규정에 의하여 계산한 가액을 기준시가로 하는 것임.
회 신
귀 질의의 경우 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문【재일46014-363(1997.2.19) 및 재일46014-2001(1999.11.22)】내용을 참고하시기 바랍니다.※ 재일46014-363, 1997.2.19토지구획정리사업법에 의한 환지지구 내 토지의 양도ㆍ취득당시의 단위당 기준시가는 양도ㆍ취득일 현재의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지예정지 지정 전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 당해 토지를 공시지가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서규정에 의하여 계산한 가액을 단위당 기준시가로 하는 것임.
관련법령
소득세법시행규칙제77조【환지예정지등의양도또는취득가액의계산】
본문
1. 질의내용 요약
【상 황】
- 취득시기 : 1992.2.27 (환지계획인가 및 환지예정지 지정통보 전)
- 토지구획정리사업 시행인가 : 2001.1.29
- 환지예정지 지정통보 : 2001.4.23
- 양도시기 : 2002.5.22 (매매계약서상 양도면적 : “종전토지 1,000㎡)
- 환지예정면적 : 550㎡
- 종전토지 공시지가 : 126,000원(기준일 : 2001.1.1, 결정고시일 :2001.6.30)
- 환지예정지 공시지가 : 2001.4.23 ~ 2002.6.29 기간중 고시 없슴
- 환지예정지 공시지가 : 324,000원 (기준일 : 2002.1.1, 결정고시일 : 2002.6.30)
【질의】
이 경우 토지 양도가액 산정(기준시가)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】
1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우
가. 양도가액
환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
나. 취득가액
종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가
2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우
가. 양도가액
환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
나. 취득가액
환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전의 토지소유자가 환지청산금을 수령하는 경우의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.
1. 환지시 청산금을 수령한 경우
가. 양도가액
환지청산금에 상당하는 면적×환지청산금 수령시의 단위당 기준시가
나. 취득가액
(종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가) ×
환지청산금에 상당하는 면적
──────────────
권리면적
2. 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우
가. 양도가액
환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
나. 취득가액
(종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가) ×
환지청산금액
권리면적 － 상당하는 면적
──────────────
권리면적
③ 제1항 제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적지출로 계상하지 아니한다.
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)
가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙)
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만,개별공시지가가 없는 토지의 가액은납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
이하생략
○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (1998. 12. 31 개정)
1. 지적법에 의한 신규등록토지 (1997. 12. 31 신설)
2. 지적법에 의한 분할 또는 합병된 토지 (1997. 12. 31 신설, 2001. 12. 31 개정)
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 (2001. 12. 31 개정)
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31 신설)
○ 소득세법시행령 부 칙 (1997. 12. 31 대통령령 제15565호)
제1조 【시행일】
이 영은 1998년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제68조ㆍ제77조ㆍ제97조 및 제112조의 개정규정과 부칙 제10조의 규정은 공포한 날부터 시행한다.
제3조 【양도소득세에 관한 적용례】
이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
이하생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재일46014-363(1997. 2.19)
【질의】
소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목의 규정에 의하면 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우의 취득가액은 “환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가”로 계산하게 되어 있음.
이 경우에 환지예정지지정 이후에 기준시가가 조정되어 있으면 문제가 없으나 현재 개별토지에 대한 공시지가는 매년 1.1. 기준으로 하여 6.30.경 고시되고 있음.
구체적인 예를 들어 ○○시 ○○동 ○○번지의 경우 1991.11.18. 환지예정지 지정되었으며 종전 면적은 504㎡이고 환지예정지지정면적은 325㎡임.
그리고 취득일자는 1991.2.18.임.
1991.1.1. 기준공시지가는 76,500원/㎡으로 1991.6.29. 고시되었으며 환지예정지지정으로 인한 가격조정은 동일연도에는 없음.(참고로 1992.1.1. 기준공시지가는 220,000원/㎡로 1992.6.5. 고시하였음)
규정에 따라 취득가액을 계산하면 환지예정지 지정 이후에 취득하였기 때문에 “환지예정지 면적(325㎡) × 1991년 공시지가(76,500원)”이 됨. 그렇게 되면 환지예정지지정으로 면적이 줄고 가격이 상승하였는데도 종전의 단위가격을 적용하는 모순이 있는바,
- 취득당시 단위당 기준시가를 1991년 공시지가인 76,500원을 적용한다면 고시일(또는 기준일)당시의 면적인 종전 면적 504㎡를 적용하거나
- 환지예정지지정된 면적을 적용한다면 토지의 지번(51블럭 2롯트로 지정)과 면적이 바뀌었으므로 종전 지번의 가격을 적용할 수 없고 새로이 가격산정을 하여야 함이 타당하다고 봄.
소득세법시행령 제164조 제10항의 규정에 의하면 1990.8.30. 이전에 취득한 토지의 기준시가는 취득당시의 과세시가표준액을 기준으로 환산하도록 되어 있고 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목에서는 환지예정지지정 이후에 취득한 토지의 취득가액은 환지예정지지정면적을 기준으로 계산하도록 되어 있음.
그런데 일부 지방자치단체에서는 토지구획정리지구 내에 있는 토지의 등급수정을 하지 않고 오래 전에 수정된 등급을 그대로 둔 채로 있다가 구획정리사업이 끝나면 새로운 등급을 설정하고 있는 실정임.
○○시 ○○동 ○○번지의 경우 1978년도에 환지예정지로 지정되었고 1985.4.1. 사업 완료되었음. 동 토지의 토지등급 수정내용은 아래와 같음.
- 종전 지번(○○시 ○○동 ○○번지) 등급수정
1979.1.1. - 62등급
1984.7.1. - 157등급(신등급 설정으로 그 사이에 등급수정 없음)
- 1985.4.1. 사업완료로 등급설정; 196등급
위 토지를 1984.5.16. 취득하여 1994.4.28. 양도하였을 경우에 규정대로 계산하면 환지예정면적에 62등급을 적용하여 취득가액을 계산하여야 함.
그러나 ○○시에서는 1979.9.1. 이후 취득일인 1984.5.16.까지 감정등급도 정하지 않았으며 그 사이에 이루어진 거래에 대한 등록세는 종전 면적에 62등급을 적용하였음. 이 경우 양도소득에 대한 취득가액계산시에도 마찬가지로 취득당시 등급을 62등급으로 한다면 취득가액계산시 적용되는 면적은 종전 면적으로 하여야 타당한 것으로 사료됨.
【회신】
토지구획정리사업법에 의한 환지지구 내 토지의 양도ㆍ취득당시의 단위당 기준시가는 양도ㆍ취득일 현재의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지예정지 지정 전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 당해 토지를 공시지가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서규정에 의하여 계산한 가액을 단위당 기준시가로 하는 것임.
○ 재일46014-2001(1999.11. 22)
【질의】
(상황)
1. 당해 토지는 토지구획정리사업법에 의한 환지예정지로 지정된 토지로서 가번지(브럭)가 설정되어 있음.
2. 당해 토지에 대한 1999. 1. 1 개별공시지가는 환지전지번에 대하여만 고시되어 있는데(가번지에 대한 공시지가는 고시안됨), 환지예정지로 지정고시되기 전의 개별공시지가와 큰 차이가 없음(약간만 상승).
3. 당해 토지의 환지예정지구지정일은 1999. 1. 1 이전임.
4. 당해 토지를 양도할 경우, 취득면적은 종전토지의 면적(큰 면적)이 되고, 양도면적은 환지예정면적(줄어든 면적)이 됨(환지예정지지구지정일 이전에 취득하여 지구지정일 이후 양도).
(질의) 토지의 현황이 상기와 같을 때, 양도시 기준시가에 적용할 개별공시지가는 다음중 무엇인지.
<갑설> 환지전지번에 대하여 고시한 1999. 1. 1 공시지가임.
<을설> 가번지에 대하여 고시한 공시지가가 없으므로 개별공시지가가 없는 경우로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하여야 함.
【회신】
1. 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가는 양도일 현재 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 2의 규정에 의한 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 같은법 같은조의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것임.
2. 상기 1.에서 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’ 제10조의 2의 규정에 의거 공시되지 않은 토지는 개별공시지가가 없는 경우에 해당하는 것임.