서면인터넷방문상담5팀-9 (2008.01.02)

양도

2006.1.1 이후 관리처분계획의 인가된 입주권과 1주택을 소유하던 1세대가 주택을 양도하는 경우 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 비과세 규정이 적용되지 않는 것임.

“별 첨”

소득세법 제89조[비과세양도소득]

1. 「소득세법」제89조 제2항의 규정에 의거 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세요건을 충족한 주택(주택부수토지를 포함함)과 2006.1.1. 이후 최초로「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (「동법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함) 또는 2006.1.1. 전에「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는「주택건설촉진법」(법률 제6852호「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말함) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”이라 함)를 보유하다 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 2주택을 보유한 세대로 보아 양도소득세의 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.

2. 종합부동산세 과세대상의 구분은 「지방세법」제190조의 과세기준일 현재 같은법 제181조 및 제183조의 규정에 의한 “주택분 재산세”와 “토지분 재산세” 과세대상에 따라 구분하는 것으로서「지방세법」에 의한 주택분 또는 토지분 재산세 과세대상 구분은「지방세법」에 따르는 것으로 지방세인 재산세에 관한 사항은 소관부처인 행정자치부 또는 관할 지방자치단체(시, 군, 구청)에 문의하기 바랍니다.

1. 질의내용 요약

○ 시골에 선산이 있어 2006년부터 부부합산 종부세를 납부하고 있으며, 서울에 주택(A주택)과 본인부부가 거주하는 주택(B주택)을 포함 1세대 2주택을 소유하고 있는바, A주택이 재개발로 2007년 말경 멸실되는 경우,

- A주택이 멸실된 상태에서 B주택을 양도시 양도소득세는 어떻게 되는지

- A주택이 멸실되어 나대지로 된 상태에서 2008년 종부세가 합산되는지

※ 인근세무서에 문의하니 양도세는 A주택이 재개발상태에서는 2주택으로 적용되며, 종부세는 나대지로 인정 합산된다고 하는바, A주택에 대해 양도세 부과시는 “유주택”으로, 종부세 부과시는 “무주택(나대지)”으로 세목에 따라 다른 기준이 적용되는 불합리한 의문이 있음.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 부칙 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 종합부동산세법 제2조 【정 의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (2005. 1. 5. 제정)

3. “주택”이라 함은 지방세법 제180조 제3호의 규정에 의한 주택을 말한다. 다만, 동법 제112조 제2항 제1호의 규정에 의한 별장은 제외한다. (2005. 1. 5. 제정)

4. “토지”라 함은 지방세법 제180조 제1호의 규정에 의한 토지를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

5. “주택분 재산세”라 함은 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

6. “토지분 재산세”라 함은 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. (2005. 1. 5. 제정)

○ 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】

종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제190조에 규정된 재산세의 과세기준일로한다. (2005. 1. 5. 제정)

⇒ 지방세법 제190조 : 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 종합부동산세법 제11조 【과세방법】

토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제182조 제1항제1호의 규정에 의한 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 동법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. (2005. 1. 5. 제정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-487, 2007.02.07

【질의】

(사실관계)

- 1996.6. 재개발 사업시행 인가

- 2002.1.23. 재개발아파트(A) 조합원으로부터 승계 취득함.

- 2002.2.20. 이주비 수령

- 2003.3.13. B아파트 구입(3년이상 보유 및 현재까지거주)

- 2004.1.7. 재개발아파트 멸실등기

- 2006.6.9. 재개발아파트 관리처분 A주택

(질의내용)

위와 같은 경우 1세대 2주택에 해당되는지와 B아파트를 먼저 팔 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는지.

【회신】

「소득세법」 제89조 제2항의 규정에 의거 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세요건을 충족한 주택(주택부수토지를 포함함)과 2006.1.1. 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (「동법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함) 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말함) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”이라 함)를 보유하다 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 2주택을 보유한 세대로 보아 양도소득세의 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임.

○ 서면5팀-2174, 2007.10.10

【질의】

○ 소득세법 부칙 제12조(법률 제7837호, 2005.12.31.) 제1항에 따르면 “ 소득세법 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006.1.1. 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.”고 되어있고 사례가 아래와 같음.

- 2001.12.28. A아파트 매입

- 2003.2.8. A아파트 주택재건축사업계획 승인

- 2008.7.31. A아파트 재건축준공 예정

○ 위 사례의 경우 A아파트는 개정법 시행일인 2006.1.1. 이전인 2003.2.8.에 재건축 사업계획이 승인되었으므로, 개정 소득세법 제89조 제2항 및 같은 법 제104조 제1항의 개정규정이 적용배제 되는지 여부

【회신】

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가 되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하는 것이며,

2. 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택에 상기 1.의 “조합원입주권”에해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용하지 아니하는 것임.

○ 서면5팀-2179, 2007.07.31

【질의】

(사실관계)

- 경기도 광명시 소재 주택을 보유하다 재개발로 2004년도에 아파트를 분양받아 2007.3.30. 준공된 아파트를 소유하고 있음.

- 2005.12.29. 관리처분인가된 종로구 ○○동 소재 아파트를 2006.2.28. 구입하였으며 동 아파트는 2006.9.11. 멸실되어 2008.10. 입주 예정임.

(질의내용)

상기의 경우 광명시 소재 아파트를 양도하는 경우 양도소득세 대상에 해당하는지 여부

【회신】

소득세법 제104조 제1항 제2의 6에 의하여 1세대가 주택과 「같은법」 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율을 적용하는 것이며 , 다만 「같은법 시행령」 제167조의 6 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임.

○ 서면5팀-1094, 2007.04.03

【질의】

(사실관계)

재건축 추진단지로 사업승인(건축허가)을 득하여 모든 인허가 절차에 의하여 전세대 이주로 따라 아파트 철거로 멸실신고를 하였음.

(질의내용)

상기와 같이 재건축사업 시행에 따라 철거하여 멸실신고한 아파트의 경우 종합부동산세가 과세되는지 여부

【회신】

종합부동산세 납세의무자는 「지방세법」 제190조의 과세기준일 현재 같은법 제183조에서 규정하고 있는 재산세 납세의무자로서 「종합부동산세법」 제7조 및 제12조에서 규정하는 자를 말하는 것으로서 「지방세법」에 의한 주택분 또는 토지분 재산세 납세의무자와 관련하여는 관할 지방자치단체(시, 군, 구청)에 문의하기 바라며, 귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면5팀-160, 2007.1.11. ; 서면5팀-1266, 2006.12.18.)을 참고하기 바람.

○ 서면5팀-160, 2007.01.11

【질의】

- 방배본동 소재 재건축아파트 조합원임.

- 위 재건축아파트는 과세시점인 2006.6.1. 현재 재건축 공사 중(2006.7월 준공)이었으므로 나대지라고도 할 수 없고, 그렇다고 아파트 부속토지라고도 할 수 없는 상태이었는데, 이 경우 (주)○○건설에 재건축을 위한 부동산 신탁이 되어 있어 재산권을 행사할 수 없는 상태이므로 종합부동산세 과세를 유보하는 것이 마땅하다고 생각되는 바, 이에 대한 국세청의 방침과 그 근거를 회신바람.

【회신】

토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제182조 제1항 제1호의 규정에 의한 종합합산과세대상과 동법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상으로 구분하여 과세되는 것이며, 종합부동산세 과세대상 토지의 분류는 지방세법에 따르는 것으로 지방세인 재산세에 관한 사항은 소관부처인 행정자치부 또는 해당 지방자치단체(시ㆍ군ㆍ구청)에 질의하기 바람.

○ 서면5팀-1466, 2007.05.04

주택재건축 사업 시행으로 주택 철거 중인 경우 종합부동산세 과세대상에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임

【질의】

(사실관계)

- 반포○○아파트 주택재건축 정비사업조합은 그 동안 아파트 철거를 위하여 부단히 노력하였음.

- 우선 2007.1.22.자로 아파트 주민 전세대가 이주를 완료하였고, 그 후로 아파트 내의 인입선(전기, 가스, 지역난방, KT, 서초케이블, 정화조 등) 철거공사를 2007.3.30. 자로 모두 완료하였으며, 현재 철거작업을 위해 방음벽 및 석면제거, 수목작업을 처리하고 있는 상태임.

- 당 조합에서는 시공사와 협의하여 5월31일 이전에 아파트 철거공사를 완료하고, 멸실 등기까지 끝내려고 부단히 노력하였으나, 재건축 현장 인접하여 학교가 있어 철거작업의 안정성 및 학생들의 수업권 등을 고려하여 학생들의 수업 중에는 철거작업을 진행할 수 없는 관계로 부득이하게 5월31일까지 건축물에 대해 완전 철거가 불가능한 상황에 이르렀음.

(질의내용)

상기와 같은 경우 당해 사업부지의 반포○○아파트 부분이 현상태(실질적으로 거주자체가 불가능한 상태)로 종합부동산세의 과세대상이 되는지 여부와 과세대상이 된다면 종합부동산세 면세대상으로 편입될 수 없는지 여부

【회신】

1. 종합부동산세 과세대상의 구분은 「지방세법」 제190조의 과세기준일 현재 같은법 제181조 및 제183조의 규정에 의한 “주택분 재산세”와 “토지분 재산세” 과세대상에 따라 구분하는 것으로서 「지방세법」에 의한 주택분 또는 토지분 재산세 과세대상 구분은 「지방세법」에 따르는 것으로 지방세인 재산세에 관한 사항은 소관부처인 행정자치부 또는 관할 지방자치단체(시, 군, 구청)에 문의하기 바라며(이하 생략),