서면인터넷방문상담5팀-1167(2006.12.11)

양도

소득세법 시행령 “1세대1주택의 특례” 규정에 해당하는 상속받은 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 중과세율이 적용되지 않는 것임

1.1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.2. 또한 소득세법 시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 위 1.의 주택의 범위에서 제외되는 것이나 피상속인으로부터 4주택을 상속받은 귀 질의 사례의 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1989년 단독주택을 구입하여 2002.8.다세대주택으로 신축(4층)하여 1.2.3.층은 임대를 주고 4층에서 거주하던 중 2004.10.소유자가 사망하여 상속인(상속개시당시 동일세대구성) 에게 공동상속(여동생과남동생 지분2분지1) 되어 오던중 같은해 여동생이 결혼하여 올해초 제부 명의로 용인시에 소형아파트를 구입하였음.

○ 질의내용

질의1 상속된 다세대주택(4주택) 모두를 상속주택으로 볼수 있는지

질의2 여동생주택은 남동생소유주택으로 보아 중과세적용대상에서 제외되는지

질의3 중과세 제외되는 임대주택의 요건은 어떻게 되는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

② - ⑧ 생략

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한것으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

② 상속받은 주택(피상속인이상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.(1995. 12. 30. 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 호주승계인

3. 최연장자

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

이하생략

○ 소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다).다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다)현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

가.같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정)

3.- 6. 생략

7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설)

8. 이하생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설)

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 신설)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1561, 2004.10.05

【회신】

상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제2항 각호의 순위에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 그 일반주택이 양도일 현재 동법시행령 제154조 제1항의 규정(1세대 1주택 비과세 요건)에 해당하는 경우 양도소득세가 비과세되는 것이나,

1주택자인 귀하가 2002년 11월 부친의사망으로 3주택을 상속받아 1세대 4주택인 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 현행 소득세법상 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 재재산-938, 2006.08.04

【회신】

소득세법시행령 제155조 제2항의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 않음.

○ 서면4팀-800, 2006.04.03

【회신】

1. 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 주택 수를 판정하는 것이나,다세대주택은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 계산하는 것임.

○ 서면4팀-1950 (2005.10.21)

【회신】

별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항의 선순위 1주택에 한한다)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것으로서, 양도하는 일반주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것이나, 당해 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택자에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 서면4팀-89, 2006.01.19

【회신】

1세대 3주택 이상에 대한 양도소득세의 중과세율(과세표준금액의 60％)을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 「소득세법 시행령」 제167조의 3의 규정에 의하여 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보는 것임.

○ 서면4팀-2257, 2005.11.18

【제목】

1세대 3주택 이상으로 인한 60％의 양도소득세 중과세율 적용시 공동상속주택의 주택수 산정방법

【질의】

ｏ 부친이 거주하던 주택 1채와 다세대주택 4채를 소유하다가 다세대 1채를 본인에게 증여하여 주택 1채와 다세대주택 3채를 소유하다 사망하여 3형제가 각각 ⅓씩 법정상속 등기하였으며, 본인은 총 5채를 소유하게 됨.

ｏ 위 소유주택 중 증여받아 거주하고 있는 주택을 사정상 매각하고자 하는데, 1세대 3주택으로 인한 양도소득세율 60％의 중과세율이 적용되는지 여부

ｏ 상속받고 몇년 이내에 매각하면 예외적용이 되는지.

【회신】

1. 1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임.

2. 또한 소득세법 시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 위 1.의 주택의 범위에서 제외되는 것이나 피상속인으로부터 3주택을 상속받은 귀 질의 사례의 경우에는 그러하지 아니하는 것임

○ 서면4팀-245, 2005.02.14

【회신】

임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 신축하여 5년 이상 임대하여 양도하는 경우와 동법에 의하여 분양된 주택에 대하여는 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 다목의 규정에 따라 양도세율 적용시 중과세율(60％)이 적용되지 아니하는 것임.

○서면4팀-2553, 2006.07.28

【회신】

소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. 다만, 그 공유자가 동일 세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것이며, 1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것임.