2014가단2690 ( 본소 ) 배당이의

2014가단111433 ( 반소 ) 사해행위취소

소송대리인 김△△

한국주택금융공사

대표자 사장 서△△

소송대리인 법무법인 △△

담당변호사 윤△△

2014. 9. 26 .

2014. 10. 24 .

1. 원고 ( 반소 피고 ) 의 본소청구를 기각한다 .

2. 원고 ( 반소 피고 ) 와 B 사이에 별지 기재 부동산에 관하여 2013. 1. 3. 체결한 임대차계약을 취소한다 .

3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 원고 ( 반소 피고 ) 가 부담한다 .

본소 : 서울북부지방법원 2013타경5886 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2014 .

1. 16. 작성한 배당표 중 피고 ( 반소 원고, 이하 ' 피고 ' 라 한다 ) 에 대한 배당액 233, 822, 416원

을 208, 822, 416원으로, 원고 ( 반소 피고, 이하 ' 원고 ' 라 한다 ) 에 대한 배당액 0원을 25, 000, 000

원으로 각 경정한다 .

반소 : 주문 제2항과 같다 .

본소와 반소를 함께 본다 .

1. 기초사실

가. B 소유의 별지 기재 부동산 ( 이하 ' 이 사건 아파트 ' 라 한다 ) 에 관하여 근저당권자인 피고의 신청에 따라 2013. 3. 12. 서울북부지방법원 2013타경59××호로 부동산임의경매절차가 개시되었다 .

나. 집행법원은 위 임의경매절차에서 이 사건 아파트의 매각대금 및 이자에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 234, 163, 196원을, 1순위로 당해세 교부권자인 서울특별시 노원구에 340, 780원, 선순위근저당권자인 피고에게 나머지 233, 822, 416원을 전부 배당하고, 임차인으로서 배당요구한 원고에게는 전혀 배당하지 아니하는 배당표를 작성하였다 .

다. 원고는 2014. 1. 16. 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당액 중 25, 000, 000원에 관하여 이의하였다 .

[ 인정 근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증의 각 기재, 을 제4호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장요지

가. 원고 ,

원고는 이 사건 아파트에 관하여 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 임차보증금 중 25, 000, 000원은 피고보다 우선하여 배당받아야 한다고 주장하고, 피고의 사해행위 주장에 대하여는 이 사건 임대차계약이 사해행위가 되는 것을 알지 못하였다고 주장한다 .

나. 피고 ,

B의 가족이 여전히 이 사건 아파트에 주민등록을 유지하고 있고, 정해진 임차보증금보다 많은 금액의 돈을 송금하였으며, 이 사건 아파트 소재지와 전혀 관련 없는 인천의 중개인이 중개하였고, 원고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 아파트에는 시가를 초과하는 여러 건의 근저당권설정등기와 압류등기가 마쳐져 있어서 경매가 개시될 것으로 예상됨에도, 시세보다 현저히 적은 금액의 보증금을 지급하고 이 사건 아파트를 임차한 행위는 허위이거나 주택임대차보호법을 악용한 것으로 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 주장한다 .

만일 소액임차인에 해당한다 하더라도 이 사건 임대차계약은 채권자 중 1인에게 최우선변제권을 설정해주는 것으로 다른 채권자를 해하는 행위이므로 사해행위로서 취소되어야 한다고 주장한다 .

3. 판단

가. 정당한 소액임차인인지 ( 1 ) 갑 제7호증, 을 제2, 3호증의 각 기재, 증인 C의 증언에 의하면, 이 사건 아파트의 이 사건 임대차계약 당시 정상적인 임대차보증금은 약 1억 8천만 원 이상인 사실, 당시 이 사건 아파트에는 시가를 초과하여 채권최고액 288, 000, 000원인 피고의 근저당권등기, 채권최고액 44, 200, 000원인 주식회사 인성저축은행의 근저당권등기, 국민건강보험공단의 압류등기가 각 마쳐져 있었던 사실, 이 사건 임대차계약을 인천의 중 개인인 C가 중개하고, C의 사무실이 아닌 원고의 집에서 임대차계약을 체결한 사실 , 임대차계약 이후에도 B이 주민등록을 이전하지 않은 사실을 인정할 수 있다 .

그러나 한편, 갑 제1, 2, 5 내지 15호증 ( 가지번호 포함 ) 의 각 기재, 증인 C의 증언, 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2013. 1. 3. B으로부터 임차보증금 30, 000, 000원, 기간 2015. 1. 10. 까지로 정하여 이 사건 아파트를 임차하는 임대차계약을 체결하고, B에게 2013. 1. 8. 9, 990, 000원, 잔금지급일인 2013. 1. 11. 에 27, 000, 000원을 각 지급한 사실, 원고는 2013. 1. 4. 이 사건 아파트에 전입신고를 하고 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 2013. 1. 11. 경 원고의 부모와 형이 이 사건 아파트에 이사하여 아파트관리비, 도시가스요금 등을 내며 실제 거주해온 사실, 원고와 B이 종전에 알던 사이라고 인정할 만한 자료가 없는 사실을 인정할 수 있다 . ( 2 ) 위 인정사실을 종합하여 보면, 당시 근저당권 등의 부담이 있었고, 이 사건 임대차계약의 보증금이 시세에 비하여 현저하게 적은 금액이며, 이 사건 임대차계약의 체결과정에 여러 가지 의문이 있기는 하지만, 원고와 B이 진정한 의사에 따라 임대차계약을 체결하여 원고가 임차보증금을 지급하고 실제 거주한 이상 원고는 주택임대차 보호법이 정한 소액임차인에 해당한다고 봄이 상당하다 .

나. 사해행위인지 ( 1 ) 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설 정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이다 ( 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조 ) . ( 2 ) 살피건대, 을 제1 내지 11호증 ( 가지번호 포함 ) 의 각 기재, 이 법원의 국토교통부, 주식회사 인성저축은행에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 , 이 사건 부동산은 B의 유일한 재산으로 2013. 3. 초순경 약 285, 000, 000원 정도의 시세였던 사실, 이 사건 임대차계약 당시 B의 채무는 서울특별시 노원구에 대한 조세채무 340, 950원, 주식회사 인성저축은행에 대한 대출금채무 34, 380, 318원, 원고에 대한 채무241, 147, 405원, 국민건강보험공단에 대한 채무 3, 147, 522원 합계 279, 016, 195원인 사실, 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 중개인으로부터 시가를 넘는 채권최고액이 있는 2건의 근저당권과 압류 등기가 되어 있다는 설명을 듣고도 이 사건 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다 .

( 3 ) 위 인정사실에 의하면, B은 자신의 유일한 재산인 이 사건 아파트에 관하여 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 채무초과상태에 빠지게 되고, 원고에게 주택임대차보호법상 최우선 변제권이 있는 임차권을 설정해 준 것이므로, 이는 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위로 다른 채권자인 피고에 대하여 사해행위가 되고, 채무자인 B의 악의는 추정되며 임차인으로서 수익자인 원고의 악의 또한 추정된 ( 4 ) 원고의 선의 주장에 관하여 살피건대, 원고가 제출한 증거만으로는 악의의 추정을 뒤집어 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞에서 인정한 다음과 같은 사정 즉, 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 시가를 초과하는 압류등기와 근저당권설정등기 2건이 마쳐져 있는 사실을 알고 있었던 점, 이 사건 임대차계약에서 정한 보증금은 당시 시세보다 현저히 적은 금액인 점, 실제로 이 사건 임대차계약이 체결된 때로부터 불과 약 2개월 후에 이 사건 아파트에 대한 임의경매절차가 진행된 점 등에 비추어 보면, 원고로서는 이 사건 임차권설정이 다른 채권자들에 대한 사해행위가 된다는 것을 알고 있었다고 봄이 상당하므로 원고의 위 주장은 이유 없다 .

다. 소결론

위에서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 이를 취소하고 , 따라서 이 사건 임대차계약이 유효함을 전제로 하는 원고의 본소 청구는 이유 없고 , 피고의 반소 청구는 이유 있다 .

4. 결론

그렇다면 원고의 본소청구는 이유가 없으므로 이를 기각하고, 피고의 반소청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

판사김갑석