조심2008서3407 (2009.12.31)

미분양상가를 장기임대 후 양도하는 경우 양도소득에 해당함

임대기간에 비추어 볼 때 미분양상가의 임대를 매매(분양)전 일시적인 목적에서 이루어진 것으로 보기는 어려운 점, 청구인들의 장부상으로도 미분양상가를 고정자산으로 계상되어 있는 점 등에서 실질적으로 부동산임대업을 영위하다 양도한 것이므로 사업소득이 아닌 양도소득으로 보는 것이 타당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.박○○

2.박◇◇

1.서초세무서장

2.성동세무서장

1.원고들의 청구를 모두 기각한다.

2.소송비용은 원고들이 부담한다.

피고 서초세무서장이 2008.7.1.원고 박AA에 대하여 한 2005년 귀속 종합소득세 93,757,840원, 2006년 귀속 종합소득세 59,840,700원의 각 부과처분과, 피고 성동세무서장이 2008.7.1.원고 박BB에 대하여 한 2005년 귀속 종합소득세 6,103,340원, 2006년 귀속 종합소득세 9,394,460원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고들은 ○○시 ○○구 ○○동 115-5 소재 △△자 상가(지하2층, 지상5층 근린생활시설, 구분건물 총 68개, 이하 '△△자')를 신축하여 1993.9.20.경 사용승인을 받은 후, 1993년에 구분건물 32개를, 1994년부터 1999년까지 사이에 구분건물 7개를, 2005년 및 2006년에 나머지 구분건물 29개(이하 2005년 및 2006년에 매도한 위 구분건물 29개를 '이 사건 구분건물들'이라 한다)를 각 양도하였다.

나. 원고들은 1993년 양도분은 사업소득(부동산매매업)으로, 1994년부터 1999년까지 사이의 양도분은 양도소득으로, 이 사건 구분건물들 양도분은 사업소득(부동산매매업)으로 각 신고하였다.

다. 원고들은 이 사건 구분건물들의 양도로 인한 사업소득에 관하여, 수익금액 합계를 1,861,774,999원으로, 필요경비 합계를 3,160,550,955원으로, 소득금액 합계를 △1,298,775,956원(= 1,861,774,999원 - 3,160,550,955원)으로 각 산정하고, 위 결손금(양도차손) 1,298,775,956원을 다른 소득금액(근로소득, 부동산임대소득, 사업소득, 배당소득)에서 공제하였으며, 공제하고 남은 결손금은 이월결손금으로 신고하였다.

라. 피고 서초세무서장은 2008.5.27.부터 같은 달 30.까지 사이에 원고들에 대한 개인제세통합조사를 실시한 후, 이 사건 구분건물들의 양도에 관한 소득은 사업소득이 아니라 양도소득에 해당한다고 보고 원고 박BB의 주소지를 관할하는 피고 성동세무서장에게 조사결과를 통보하였다.

마. 피고들은 위 조사결과에 따라 원고들이 위 다. 항과 같이 산정하여 신고한 결손금을 부인하여 2005년분과 2006년분 과세표준을 경정하고 2008.7.1.원고 박BB에 대하여 청구취지 기재 각 종합소득세를, 원고 박AA에 대하여 2005년 귀속 종합소득세 107,759,090원, 2006년 귀속 종합소득세 77,256,850원을 각 부과・고지하였는데, 피고 서초세무서장은 원고 박AA에게 고지한 세액 중 가산세 등에 일부 오류가 있어 이를 재경정하여 2008.8.20.원고 박AA에게 청구취지 기재 각 종합소득세를 부과・고지하였다(이하, 원고 박AA에 대하여 위와 같이 감액경정되고 남은 각 종합소득세 부과처분과 원고 박BB에 대한 각 종합소득세 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다).

바. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2008.9.30.조세심판원에 이 사건 각 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나, 2009.12.31.심판청구가 기각되었다.

[인정근거]다툼 없는 사실, 갑 제1,2,4,5호증, 을 제1 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2.이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

원고들은 △△자 상가를 임대사업목적이 아닌 판매목적으로 신축하여 호별로 보존등기를 경료하고 분양하였으며, 미분양 구분건물들을 분양하기 위하여 노력하면서 장기 미분양 사태에 따른 손실을 최소화하기 위하여 일시적으로 임대를 하게 된 것이므로 이 사건 구분건물들의 양도에 따른 소득이 사업소득(부동산매매업)이 아니라 양도소득임을 전제로 하는 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1)원고들의 사업자등록 내역

원고들은 △△자에 관하여 다음과 같은 내용으로 사업자등록을 하였다.

가)개업일 : 1992.10.26.

나)상호 : △△자

다)사업장 소재지 : △△자 주소지

라)주업종 : 비주거용 건물임대업{당초 세세분류를 점포(타인땅)로 등록 하였으나 1999.3.16.점포(자기땅)로 정정됨}

마)부업종 : 부동산 매매업{당초 세세분류를 부동산매매(토지보유 2년 이상 5년 미만)로 등록하였으나 1999.4.11.부동산매매(토지보유 5년 미만)로 정정됨}

바)폐업일 : 2005.6.30.

2)△△자 각 구분건물의 양도 내역

가)원고들은 △△자가 완공된 1993년에 총 32개의 구분건물을, 1994년에 총 5개의 구분건물을 1995년에 지하1층 구분건물 1개를, 1999년에 1층 구분건물 1개를 각 양도하였는데, 위 각 양도건물들은 지하1층과, 1층, 2층, 5층에 위치한 구분건물들이다.

나)원고들은 2005년에 이 사건 구분건물들을 5명의 양수인들에게 나누어 양도하였다.

3)△△자의 공실률

4)원고들의 이 사건 구분건물들에 관한 회계처리 내역

가)원고들은 1993년 분양 직후부터 이 사건 구분건물들을 포함한 미분양 구분건물들을 유형고정자산인 토지와 건물로 계상하였고, 2000년까지는 감가상각비를 계상하지 않았으나, 2001년부터 2004년까지는 감가상각비를 계상하였다(2001년 16,551,352원, 2002년 4,969,190원, 2003년 2,728,086원, 2004년 1,497,718원).

나)원고들은 2004년에는 이 사건 구분건물들에 관하여 유형고정자산인 토지 761,971,266원, 건물 2,386,016,149원(감가상각누계액 7,500,000원 제외)으로 계상하였으나 2005년에 이 사건 구분건물들을 매도하면서 회계처리를 당기 상품 매입액 3,147,987,415원 및 매출 1,850,000,000원으로 처리하였고, 위 금액을 기초로 이 사건 구분건물들의 양도로 인한 사업소득에 관한 필요경비 합계를 3,160,550,955원으로 계상하였다.

5)그 밖의 사정

가)원고 박AA는 2005년 당시 □□시 □□동에서 비주거용 부동산 임대업을, □□시 △△동 1194-9에서 주거용 부동산 임대업을 운영하였다.

나)원고 박BB는 2005년 당시 ◇◇시 ◇◇구 ◇◇동 445-19 지상 9개 구분건물에서 박BB부동산이라는 상호로 비주거용 부동산 임대업을 운영하였다.

다)원고들은 △△자의 대지인 ○○시 ○○구 ○○동 115-5 대 789㎡에 관하여 1990.11.26.매매계약을 체결하였으나, 소유권이전등기는 1995.11.27.에 경료하였다.

[인정근거]다툼 없는 사실, 갑 제1,3,5,8호증, 을 제9 내지 16호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1)부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2001.4.24.선고 99두5412 판결 참조).

2)이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 이 사건 처분의 경위와 인정사실에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 구분건물의 매도로 인한 소득은 사업소득이 아니라 양도소득에 해당한다고 봄이 상당하다.

가)원고들은 당초 사업자가 등록 당시부터 업종 중 하나로 '점포(타인땅)'을 등록 하였는바, 위 인정사실에서 보는 바와 같이 '점포(타인땅)'은 사업자등록시 비주거용 건물 임대업의 종류 중 하나를 의미하는 전문용어이고, 원고들은 △△자를 완공한 후 2년 이상 지난 후 비로소 그 대지에 관하여 자신들 앞으로 소유권이전등기를 경료하였으므로 사업자등록 당시에 부동산 임대업에 관하여 '점포(타인땅)'으로 표시하는 것은 적합한 표시였다고 할 것이므로 원고들이 부동산 임대업을 영위할 의사없이 단순히 사업범위를 포괄적으로 신청하기 위하여 자신들과 상관없는 업종을 형식적으로 추가하였다고 보기는 어렵다. 여기에 원고들이 이 사건 구분건물들에 대하여 부동산 임대업을 운영한 기간이 약 12년에 이르는 점을 종합하여 보면, 원고들은 △△자의 구분건물들을 판매 목적으로 보유하던 중 일시적으로 임대를 한 것이라기보다는 이 사건 구분건물들을 포함한 △△자의 일부 구분건물들에 관하여 본격적으로 부동산 임대업을 하였던 것으로 보인다.

나)△△자의 구분건물들은 완공 무렵 집중적으로 양도되었다가 상당 기간 동안 양도가 거의 이루어지지 아니하였고, 2005년에 이르러 이 사건 구분건물들이 한꺼번에 양도되었는데, 갑 제9호증의 1,2의 기재로는 양도 규모가 위와 같이 연도별로 큰 차이가 있게 된 것이 주로 경기불황 등 외부요인에 의한 것이라고 인정하기에 부족하고, 위와 같은 양도 규모의 차이는 주로 원고들의 △△자 구분건물에 관한 부동산 임대업 운영 및 폐업에 따른 것으로 보인다.

다)원고들은 2004년까지 이 사건 구분건물들을 재고자산이 아니라 유형고정자산으로 계상하였고 1994년부터 1999년까지 사이에 이루어진 구분건물 양도에 관한 소득을 양도소득으로 신고하였으며, 이 사건 구분건물들의 양도 무렵 별도의 부동산 임대업을 운영하고 있었는바, 이와 같은 사정들은 원고들이 이 사건 구분건물들을 보유하고 있었던 목적이 부동산 임대업에 공여하기 위한 것이었음을 뒷받침한다.

라)원고들이 이 사건 구분건물들을 재고자산이 아니라 유형고정자산으로 계상하였고 건물에 관한 감가상각을 하기도 한 점에 비추어 보면, 원고들이 이 사건 구분건물들에 대하여 상당 기간 동안 감각상각을 하지 아니한 사정만을 들어 원고들이 이 사건 구분건물들을 임대목적이 아닌 판매 목적으로 보유하고 있었던 것으로 보기는 어렵다.

마)△△자 전체 구분건물들과 이 사건 구분건물들의 공실률을 비교해 보면, 1997년에는 비슷한 수준이고, 2000년에는 이 사건 구분건물들의 공실률이 상당히 낮았는바, 원고들은 이 사건 구분건물들에 대하여 본격적으로 임대업을 운영하였던 것으로 보이고, 박AA가 근무하는 건설회사가 아파트 신축 판매업을 하였다고 하더라도 그와 같은 사정을 들어 원고들이 부동산 매매업을 운영하였다고 보기는 어렵다.

바)원고들은 이 사건 구분건물들에 관한 임대업을 폐업하고 이 사건 구분건물들을 양도하면서 이 사건 구분건물들을 당시 장부가액에 따라 당기 상품 매매업으로 계상함으로써 당기에 부동산 매매업을 위하여 취득하였다가 당기에 매도한 것처럼 회계 처리를 하였는바, 원고들은 이 사건 구분건물들을 2005년에 새로 취득하여 양도한 것이 아니라 부동산 임대업을 위하여 사용하다가 부동산 임대업의 폐업에 따라 양도하는 것이므로 위와 같은 회계처리는 거래의 실질에 맞지 않는 것으로서 허용되지 않는다고 할 것이다.

사)앞서 본 이 사건 구분건물들의 신축, 임대, 양도의 시기 및 경위 등에 비추어 보면 이 사건 구분건물들의 양도에 관한 소득은 부동산 매매로 인한 차익을 목적으로 부동산을 취득하여 매도하는 사업활동에 기하여 발생한 것으로 보기 어렵고, 단순히 부동산 임대업에 상당 기간 사용하면서 보유하고 있던 건물들을 양도함에 따라 발생한 소득으로 봄이 상당하다.

3.결 론

원고들의 청구는 이유 없어 모두 기각한다.