서면인터넷방문상담4팀-291(2007. 01. 22)

상증

주택건설업법인의 순자산가액을 산정할 때, 작업진행률이 100% 진행되었으나 잔금 청산되지 아니한 용지의 경우에도 상속세및증여세상 평가한 가액을 자산 가액에 가산하고, 익금에 산입한 분양수입 금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것임.

1. 비상장법인의 주식을 평가할 때, 순자산가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하는 것입니다. 2. 주택건설업법인이 목적물 건설에 따라 「법인세법 시행령」제69조의 규정에 의하여 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법인의 보유하고 있는 토지 전체를 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것입니다.

상속세및증여세법 시행령 제55조【순자산가액의 계산방법】

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- 당법인은 아파트 건설업체로서 현행 진행중인 아파트의 경우 분양은 100% 완료되었으나, 잔금청산이 완료되지 않은 세대가 일부 있음. 당 법인의 주식일부의 양도와 관련하여 비상장주식의 평가를 하고자 함.

- 당법인의 진행중인 상기 아파트의 세부현황

ㆍ진행률 : 100%, 분양률 :100%(100세대),

ㆍ잔금청산 미완료세대 : 10세대

ㆍ잔금청산 미완료관련 토지비용 : 20억원

ㆍ잔금청산 미완료관련 분양수익 : 22억원

ㆍ공사와 분양이 완료되었으므로 현재는 당법인의 재무제표에는 용지계정잔액은 “0”이며, 잔금청산 미완료 관련 분양수익은 전액 분양수익 및 공사미수금계정에 포함되어 있음.

- 관련규정

ㆍ종전 재정경제부의 예규 재산46014-47(2002.2.22)에 의하면 건설업체의 용지평가는 토지전체(진행률로 원가화된 부분 포함)를 평가하는 것이며, 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것이라는 답변이 있음.

ㆍ 종전 국세청질의회신 “순자산가액평가시 용지에 대한 평가(2004. 11.2)”에 의하면 전체 건설용지를 ① 상속세및증여세법의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 원칙으로 하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가 등 보충적인 평가액과 건설원가 차감전의 장부가액 중 큰 금액)과 장부가액과의 차액을 자산가액에 가산하는 것이 타당하며, ② 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것이라는 답변이 있음.

O 질문내용

상기 현황에 나타나 아파트의 경우와 같이 분양은 100%완료되었으나 잔금은 일부 청산되지 아니한 경우 재무제표에는 용지가 “0”으로 계상되어 있으나 잔금 미청산분에 대해서는 당 법인에 용지의 소유권이 있는 바, 동 용지의 평가방법은 ?

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

o 상속세및증여세법 시행령 제54조 【비상장주식의 평가】

① 법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의 2에서 “비상장주식”이라 한다)은 다음의 산식에 의하여 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액에 의한다. 다만, 부동산과다보유법인( 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. (2005. 8. 5. 단서개정)

1주당가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액÷금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율(이하 “순손익가치환원율”이라 한다.)

o 상속세및증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】

①제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

o 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

o 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설 등의 계약기간(그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설 등의 경우 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. (1998. 12. 31. 개정)

③ 제2항의 규정은 건설 등의 계약기간이 1년 미만인 경우로서 법인이 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 하여 수익과 비용을 계상한 경우의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 이를 준용한다. (1998. 12. 31. 개정)

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

o 재재산46014-47, 2002.02.22

【질의】

상속증여세법상 비상장주식의 순자산가치를 구함에 있어서 주택건설업체가 보유하는 용지를 평가함에 있어 장부가액과 시가와의 차액을 순자산가액에 차가감하게 되어 있는데, 주택건설업체가 보유하는 용지의 경우 분양분에 대해서는 건축부분의 공사진행률만큼은 분양원가에 대체되어 장부상가액에서 차감되는데(용지의 가액은 변동이 있으나 용지 자체에 대한 소유권이전이나 면적에는 변동이 없음). 이때 비교대상이 되는 장부가액과 시가는 어떤 가액을 말하는지 다음 여러 설이 있어 질의함.

〈갑설〉분양원가에 대체된 후의 대차대조표상의 장부가액과 원가투입률을 반영한 시가[용지 전체 면적에 대한 시가×(1－원가대체율)]과의 차액을 순자산가액에 차가감함.

〈을설〉용지의 당초 취득가액＋자본지출액, 즉 분양원가에 대체되기전의 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감함.

〈병설〉분양원가에 대체된 후의 대차대조표상 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감하고, 아파트 분양으로 인해 주택건설업체가 평가기준일까지 받기로 한 계약금 및 중도금의 합계액중 토지가 차지하는 부분에 대하는 부채에 가산

【회신】

1.비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 상속세 및 증여세법시행령 제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임.

2.주택건설업법인이 목적물 건설에 따라 법인세법시행령 제69조의 규정에 의하여 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법인의 보유하고 있는 토지 전체를 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것임.

O 서면4팀-1068. 2005.6.28.

「 상속세 및 증여세법 시행령」제55조 제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때에 당해 법인의 자산가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가액에 의하는 것이며,당해 법인의 자산을 같은법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되 장부가액 보다 적은정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 이 경우 장부가액은 기업회계기준 등에 의하여 당해 자산에 대한 평가손익 등을 반영하여 작성이 된 대차대조표상 장부가액에 의하는 것임.