[2] 지역주택조합의 조합규약의 법적 성격과 해석 방법

[3] 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위의 해석 방법

[4] 갑 지역주택조합의 조합원인 을이 조합주택 입주가능일이 도래하기 전에 구 주택법과 구 주택법 시행령 등에서 정한 세대주 자격을 상실하였다며 갑 조합을 상대로 조합원 지위 부존재 확인 등을 구한 사안에서, 구 주택법 제32조 제7항 , 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 , 제2항 과 조합규약의 규정 내용 및 조합가입계약의 내용 등을 종합하면, 을은 세대주 자격상실로 조합원 자격을 상실하여 더 이상 갑 조합의 조합원이 아니라고 봄이 타당한데도, 갑 조합이 가입계약을 해지하지 않은 이상 을이 갑 조합의 조합원 지위를 상실하지 않았다고 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다.

[2] 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제37조 제1항 제1호 (가)목 (3) 및 같은 조 제2항 에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 한다.

이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 안 된다.

[3] 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

[4] 갑 지역주택조합의 조합원인 을이 조합주택 입주가능일이 도래하기 전에 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)과 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등에서 정한 세대주 자격을 상실하였다며 갑 조합을 상대로 조합원 지위 부존재 확인 등을 구한 사안에서, 구 주택법 제32조 제7항 , 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 , 제2항 및 갑 조합의 조합규약에 따르면, 을의 경우와 같이 조합원이 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 상실한다고 보아야 하는 점, 을이 갑 조합과 체결한 가입계약에서는 ‘을이 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원 자격을 상실하였을 때, 갑 조합은 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 갑의 조합원 자격은 자동으로 상실된다’고 정하고 있는데, 이는 해당 사유 발생 시 갑 조합의 계약 해지 없이도 을의 조합원 자격은 당연히 상실되고, 이때 갑 조합은 을에게 그 자격상실을 확인하는 의미에서 통지하도록 하는 것으로 볼 여지가 있는 점, 가입계약에서 ‘본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다’고 정하고 있는데, 이는 가입계약의 계약서에 표시되지 않은 내용에 대하여는 위임장, 각서, 조합규약 등에서 정한 사항을 보충적으로 적용한다는 취지일 뿐 반드시 가입계약이 조합규약보다 우선 적용된다거나 가입계약으로써 그 후 제정, 시행된 조합규약의 적용과 효력을 부인할 수 있다는 취지는 아닌 점 등을 종합하면, 비록 갑 조합이 가입계약을 해지하지 않았더라도 을은 세대주 자격상실로 조합원 자격을 상실하여 더 이상 갑 조합의 조합원이 아니라고 봄이 타당한데도, 갑 조합이 가입계약을 해지하지 않은 이상 을이 갑 조합의 조합원 지위를 상실하지 않았다고 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

1. 원심의 판단

원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 가입계약 제10조 제1호에 따라 피고가 위 계약을 해지한 때에야 비로소 조합원 가입자인 원고의 조합원 지위가 상실된다고 할 것인데, 피고가 위 계약을 해지하였다고 인정할 증거가 없으므로 원고가 비록 세대주 자격을 상실하였다고 하더라도 피고 조합원 지위를 상실하였다고 볼 수는 없다고 판단하여, 원고의 조합원 지위 부존재 확인청구를 기각하였다.

2. 대법원의 판단

가. 1) 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다[ 주택법 제2조 제11호 (가)목 ]. 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제32조 제7항 에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항 에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 본다(위 시행령 조항은 2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정될 때 조문의 위치가 제21조 로 변경되었을 뿐 그 내용은 유지되었다). 한편 구 주택법 시행규칙(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 전부 개정되기 전의 것) 제18조 제3항 에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 에서 정한 조합원 자격 해당 여부를 확인하여야 한다(위 시행규칙 조항은 2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 전부 개정될 때 조문의 위치가 제8조 로 변경되었을 뿐 그 내용은 유지되었다) .

위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다 .

2) 한편 구 주택법 시행령 제37조 제1항 제1호 (가)목 (3) 및 같은 조 제2항 에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 한다 .

이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 안 된다 .

3) 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다 ( 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 , 대법원 2010. 10. 14. 선고 2009다67313 판결 , 등 참조).

나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다.

1) 구 주택법 제32조 제7항 과 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 에서 정한 지역주택조합의 조합원 자격요건을 갖춘 원고는 2015. 5. 26. 피고의 조합원으로 가입하여 사업비용에 관한 조합원 분담금을 납부하고 주택건설사업에 따라 신축된 아파트 1세대의 소유권을 이전받기로 하는 내용의 이 사건 가입계약을 피고 추진위원회와 체결하였다.

2) 이 사건 가입계약 제10조 제1호에서는, “① 원고가 이 사건 가입계약 내용을 성실히 이행하지 아니하였을 때, ② 원고가 회차별 조합원 분담금을 연속하여 2회 이상 납부하지 않았을 때, ③ 원고의 이중 당첨 및 적법하지 못한 전매행위 등 주택공급 질서를 문란하게 하고 어지럽히는 행위가 발견될 때, ④ 원고가 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원 자격을 상실하였을 때, ⑤ 원고가 사업을 추진함에 있어 피고의 공동이익을 저해하는 행위를 하였을 때, ⑥ 기타 본 사업을 추진함에 있어 원고가 정당한 사유 없이 본 계약 이행에 협조하지 않거나, 규정한 협약 등에 불응하여 사업수행이 불가능하다고 판단될 때, 피고는 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 원고의 조합원 자격은 자동으로 상실된다.”라고 정하였고, 제15조 제3호에서는 “본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다.”라고 정하였다.

3) 피고는 2015. 11. 9. 지역주택조합 설립인가를 받고, 피고 추진위원회로부터 이 사건 가입계약의 당사자 지위와 권리, 의무를 승계하였다.

4) 한편 피고의 위 설립인가 무렵 제정되어 위 설립인가일부터 시행된 피고의 조합규약 중 제8조에서는 조합원의 자격요건에 관하여 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항 과 같은 취지의 규정을 두었고, 조합규약 제12조 제1항에서는 “조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 조합에서 정한 탈퇴 서식에 의거 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 이사회의 의결로서 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.”라고 정하고, 같은 조 제2항에서는 “관계 법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동상실된다.”라고 정하며, 같은 조 제4항에서는 탈퇴, 조합원 자격상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여 조합원 납입금 중 일정액을 환불하는 것과 그 환불 시기에 관한 규정을 두었다.

5) 원고는 피고 조합주택의 입주가능일이 도래하기 전인 2018. 11. 12. 주민등록상 세대주에서 세대원으로 그 등록을 변경하여 세대주 자격을 상실하였다.

다. 이러한 사실관계를 앞에서 본 구 주택법과 그 시행령 등의 규정 내용 및 관련 법리에 비추어 살펴본다. 원고는 2018. 11. 12. 세대주 자격을 상실하여 피고의 조합원 자격을 상실하였으므로 더 이상 피고의 조합원이 아니라고 봄이 타당하다. 피고가 이 사건 가입계약 제10조 제1호에 따라 계약을 해지하지 않았다고 하더라도 원고가 피고의 조합원 자격이나 지위를 유지한다고 볼 수 없다. 구체적 이유는 다음과 같다.

1) 구 주택법 제32조 제7항 , 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 , 같은 조 제2항 및 피고의 조합규약 제8조, 제12조 제2항, 제4항 등에 따르면, 원고의 경우와 같이 조합원이 피고 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실함으로 인해 지역주택조합의 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 피고의 조합원 자격을 자동으로 상실하고, 조합원 지위 역시 상실한다고 보아야 한다.

2) 이 사건 가입계약 제10조 제1호는 피고의 이 사건 가입계약 해지 가능 사유와 그 해지에 따른 효과를 규정하고 있다. 그중 제10조 제1호 ④ 부분을 살펴보면, 그 문언 내용은 “원고가 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원 자격을 상실하였을 때, 피고는 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 원고의 조합원 자격은 자동으로 상실된다.”라는 것으로서, 그 해지 가능 사유는 “관련 법규 및 규약에 따라 원고가 조합원 자격을 상실하였을 때”이고 그 해지 효과도 “원고의 조합원 자격 자동상실”이다. 이는 사실상 같은 내용이다. 따라서 이 사건 가입계약 제10조 제1호 ①, ②, ③, ⑤, ⑥ 부분과 달리 ④ 부분의 경우는, 해당 사유 발생 시 피고의 계약 해지 없이도 원고의 조합원 자격은 당연히 상실되고 이때 피고는 원고에게 그 자격상실을 확인하는 의미에서 통지하도록 하는 것으로 볼 여지가 있다.

3) 이 사건 가입계약 제15조 제3호에서는 “본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다.”라고 정하였는데, 이는 그 문언 그대로 이 사건 가입계약의 계약서에 표시되지 않은 내용에 대하여는 위임장, 각서, 조합규약 등에서 정한 사항을 보충적으로 적용한다는 취지이다. 반드시 이 사건 가입계약이 피고의 조합규약보다 우선 적용된다거나, 이 사건 가입계약으로써 그 계약 체결 후 제정, 시행된 피고 조합규약의 적용과 효력을 부인할 수 있다는 취지로 해석되지는 않는다.

4) 결국 이 사건 가입계약 제10조 제1호 ④ 부분과 앞에서 본 관계 법령, 조합규약의 규정 내용 등을 종합하면, 비록 피고가 이 사건 가입계약을 해지하지 않았다고 하더라도, 원고는 2018. 11. 12. 세대주 자격을 상실함에 따라 피고의 조합원 자격을 상실하였으므로 더 이상 피고의 조합원이 아니라고 할 것이다.

5) 한편 피고의 조합규약 제12조 제1항은 조합원의 임의탈퇴 제한에 관하여, 같은 조 제2항은 조합원의 자격상실에 관하여 분명하게 구분하여 규정하고 있다. 구 주택법과 그 시행령 등 관계 법령, 피고의 조합규약과 이 사건 가입계약 가운데 조합원으로 하여금 세대주 자격을 계속 유지하도록 하거나 조합원이 세대주 자격을 변경하는 방법으로 조합원 자격을 상실할 수 없도록 하는 취지의 규정은 따로 두고 있지 않다. 원고가 세대주 자격을 상실함에 따라 피고의 조합원 자격을 상실한 것만을 두고 위 조합원 임의탈퇴 제한규정에 위배된 행위를 한 것이라고 단정하기는 어렵다.

라. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 이 사건 가입계약 제10조 제1호에서 정한 바에 따라 위 계약을 해지하였다고 인정할 증거가 없는 이상 원고가 피고의 조합원 지위를 상실한 것으로 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택법 및 그 시행령에 따른 지역주택조합의 조합원 자격상실에 관하여 정한 지역주택조합 규약의 해석과 그 효력 및 계약의 해석에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.