1. 제1점에 대하여

원심이, 그 거시 증거들을 종합하여 원고가 1991. 12. 31. 소외 김천수에게 이 사건 토지를 타에 처분하여 그 대금을 수령하는 것 및 등기이전에 필요한 서류일체를 구비하는 것을 위임하고, 같은 날 발급받은 부동산매매위임용 인감증명서를 교부함으로써 그 처분행위에 관한 대리권을 수여한 사실 등을 인정한 다음, 원고가 김천수에게 위 대리권을 수여한 행위가 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하여 무효라거나 원고의 궁박, 경솔, 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 행위로서 무효라는 원고의 주장을 모두 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배나 심리미진으로 인한 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.

2. 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 김천수에게 위에서 본 바와 같이 대리권을 수여함에 따라 김천수는 1991. 12. 31. 원고를 대리하여 소외 최유성에게 원고 소유의 이 사건 토지를 대금 230,000,000원에 매도하였고, 최유성은 다시 1992. 2. 8. 피고에게 이를 같은 가격에 매도한 사실, 그 후 김천수는 원고로부터 토지거래허가신청용 인감증명서 등 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하는데 필요한 관계서류를 교부받은 후 원고와 피고가 대금 139,844,000원에 직접 매매를 하는 것처럼 관계서류를 작성하여 1992. 2. 21. 제주시장으로부터 국토이용관리법상의 거래허가를 받아 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 준 사실을 인정한 다음, 원고의 주장 즉 '김천수 등이 원고의 인장을 임의로 조각하여 원고 명의의 토지거래허가신청서를 위조한 후 이를 제주시장에게 제출하였고, 또한 최유성과 피고 간의 실제 매매가격이 금 230,000,000원임에도 그 매매가격을 금 139,844,000원으로 허위 기재하여 허가관청을 속여 허가를 받은 것이며, 최유성은 원고로부터 이 사건 토지를 매수함에 있어 토지거래허가를 받지 않았을 뿐만 아니라 자기 앞으로 소유권이전등기를 마치지 않은 채 피고에게 이 사건 토지를 전매하였으므로, 위 토지거래허가는 무효이고 최유성과 피고 간의 매매계약은 부동산등기특별조치법에 위반하여 무효이다.'라는 주장에 대하여, 그 거시 증거들에 의하면 원고가 김천수나 최유성에게 토지거래허가신청에 관한 대리권을 수여한 점이 인정되므로, 위 신청서에 원고의 인감도장이 아닌 도장이 찍혀 있다거나 원고가 직접 이를 날인하지 않았다는 것만으로 그것이 위조된 것이라고 할 수는 없고, 또한 토지거래허가신청을 함에 있어 그 거래가격을 실제와 다르게 기재하여 허가관청을 속여 허가를 받은 것은 국토이용관리법 제31조의2 소정의 사위 기타 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에 해당하여 처벌을 받는 것은 별론으로 하고, 이러한 신청에 기하여 이미 허가가 이루어진 경우 위와 같은 사유만으로 그 허가가 당연무효의 처분이 되는 것은 아니라고 할 것이고, 부동산등기특별조치법 제2조 에 위반하여 이른바 미등기전매행위를 한 경우 위 법 제8조 에 의하여 처벌을 받는 것은 별론으로 하고, 단속규정인 위 법에 위반하였다는 것만으로 그 전매행위가 당연무효로 되는 것도 아니라는 이유로 원고의 위 주장을 모두 배척하였다.

그러나 기록에 비추어 원고의 주장을 살펴보면(원고의 1993. 3. 29.자 및 1994. 6. 24.자 준비서면 참조), 원고의 주장에는 피고가 자신과 원고를 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였더라도 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결된 바 없으므로, 그러한 피고 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가가 없이 경료된 등기로서 무효라는 취지도 포함되어 있는 것으로 봄이 상당하다.

그런데 국토이용관리법상 허가구역(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전에는 규제구역) 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 받아야 하는바, 원심이 적법하게 인정한 바와 같이 이 사건 토지를 그 소유자인 원고가 최유성에게 매도하고 이어 최유성이 피고에게 순차 매도하였다면 위 각 매매계약의 당사자는 위 각각의 매매계약에 관하여 즉, 원고와 최유성은 원고를 매도인, 최유성을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하고, 최유성과 피고는 최유성을 매도인, 피고를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하는 것이며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인인 원고로부터 최종 매수인인 피고 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 피고가 자신과 원고를 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였더라도 그러한 피고 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효라고 할 것이다 ( 당원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결 참조).

그렇다면 원심으로서는 피고 명의의 이 사건 등기가 적법한 토지거래허가를 받지 않고 경료된 것으로서 무효라는 원고의 주장취지를 잘 살펴 이 사건 등기의 유효여부를 가렸어야 할 터인데도, 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 위 주장을 배척하고 말았으니 원심판결에는 당사자의 주장취지를 오해하였거나 판단을 유탈하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 포함하는 논지는 이유가 있다.

3. 이에 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.