[2] 매수인이 매도인의 기망행위로 인하여 부동산을 고가에 매수하게 됨으로써 입게 된 손해(=부동산의 매수 당시 시가와 매수가격과의 차액) 및 그 후 부동산 시가가 상승하여 매수가격을 상회하게 되었다고 하여 매수인에게 손해가 발생하지 않았다고 할 수 있는지 여부(소극)

[2] 매수인이 매도인의 기망행위로 인하여 부동산을 고가에 매수하게 됨으로써 입게 된 손해는 부동산의 매수 당시 시가와 매수가격과의 차액이고, 그 후 매수인이 위 부동산 중 일부에 대하여 보상금을 수령하였다거나 부동산 시가가 상승하여 매수가격을 상회하게 되었다고 하여 매수인에게 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다.

불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이며 ( 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다33070 전원합의체 판결 , 대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결 등 참조), 그 손해액은 원칙적으로 불법행위시를 기준으로 산정하여야 한다 ( 대법원 1997. 10. 28. 선고 97다26043 판결 , 대법원 2001. 4. 10. 선고 99다38705 판결 , 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다34426 판결 등 참조).

원심이 적법하게 확정한 사실에 의하면, 피고들 및 소외인(이하 ‘피고 등’이라 한다)은 화성시 서신면 용두리 (지번 생략) 답 7,090㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 사실은 자신들이 원소유자로부터 이를 매수하여 미등기 전매하는 것이지 원소유자가 급매물로 시세보다 저렴하게 내놓거나 자신들에게 매도의뢰를 한 바 없었고, 이 사건 부동산에는 진입도로 및 배수로가 없어 전원주택 건축허가가 불가능하였으며, 그 옆으로 4차로 직선도로가 개설될 계획이 없었음에도 불구하고, 원고에게 “이 사건 부동산에 황토로 전원주택을 건축하면 딸의 건강에 좋을 것이다”, “원소유자가 급매물로 저렴하게 내놓아 주변 토지 시세보다 평당 7만 원 이상 싼 것이다”, “원소유자로부터 매도를 의뢰받았는데 내가 애써서 저렴한 가격에 계약을 성사시킬 수 있게 한 것이다”, “옆으로 4차로 직선도로가 개설될 예정이라 향후 땅값이 더 올라갈 것이다”라는 등의 거짓말을 하였고, 이에 속은 원고로 하여금 2005. 5. 20.경 이 사건 부동산을 매매대금 5억 4,000만 원에 매수하는 매매계약을 체결하게 한 사실, 원고는 그 후 피고 등에게 매매대금을 전부 지급하였고, 2006. 1. 6. 이 사건 부동산에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 사실, 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산의 시가는 약 3억 2,000만 원 정도인 사실, 그 후 2006. 6. 14.경 궁평-상안간 도로 확포장공사의 실시설계용역이 시작되어 2006년 12월경 이 사건 부동산을 경유하는 궁평-상안간 도로노선이 확정되는 등의 사정으로 이 사건 부동산의 시가는 크게 상승한 사실, 원고는 이 사건 부동산 중 2,520㎡가 협의취득됨에 따라 화성시장으로부터 2009. 2. 5.경 보상금 4억 2,000만 원 상당을 지급받은 사실, 이 사건 부동산 중 위 협의취득된 부분을 제외한 나머지 4,570㎡의 원심 변론종결일 현재 시가는 8억 3,631만 원인 사실 등을 알 수 있다.

원심은, 앞서 본 법리를 원용하면서도 피고 등의 기망행위로 말미암아 원고가 입게 된 손해에 관하여, 원심 변론종결일 현재 원고는 피고 등의 기망행위가 없었더라면 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하지 아니하고 ‘매매대금 5억 4,000만 원 및 그에 대한 시중금리 및 도매물가상승률’을 보유하고 있었을 터인데, 기망행위로 말미암아 매매계약을 체결하고 ‘이 사건 부동산 중 4,570㎡ 및 나머지 부분에 대한 보상금 4억 2,000만 원’을 보유하고 있으므로 결국 후자의 가액이 전자의 가액을 상회하는 이상 원고에게 재산적 손해가 발생하지 않는다고 판단하였다.

그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 점에서 수긍하기 어렵다.

원심은 ‘기망행위가 없었더라면 존재하였을 원고의 재산상태’를 원고가 이 사건 부동산을 매수하지 않고 매매대금 상당액을 그대로 보유하고 있는 상태라고 전제하였으나, 피고 등이 원고를 속여 얻고자 했던 것은 원고로 하여금 고가에 부동산을 매수하게끔 하려던 것이었던 데다가, 일반인의 통념 및 거래관행 등에 비추어 보더라도 피고 등의 기망행위가 없었더라면 원고는 이 사건 부동산을 제값을 치르고, 즉 시가 상당액으로 매수하였으리라고 봄이 상당하다.

원심은 ‘기망행위가 가해진 현재의 재산상태’를 원고가 원심 변론종결일 현재 이 사건 부동산 중 일부분에 대한 협의취득보상금 및 나머지 부분의 시가 상당액을 보유하고 있는 상태라고 전제하였으나, 여기에서 ‘현재’는 ‘기준으로 삼은 그 시점’이란 의미에서 ‘불법행위시’를 뜻하는 것이지 ‘지금의 시간’이란 의미로부터 ‘사실심 변론종결시’를 뜻하는 것은 아니다. 피고 등의 기망행위가 가해진 결과는 원고가 이 사건 부동산을 제값보다 비싸게 매수하게 된 것이라고 봄이 상당하다.

앞서 본 법리에 대한 올바른 해석과 위 사실관계에 비추어 보면, 원고가 피고 등의 기망행위로 인하여 이 사건 부동산을 고가에 매수하게 됨으로써 입게 된 손해는 이 사건 부동산의 매수 당시 시가와 매수가격과의 차액이다( 대법원 1980. 2. 26. 선고 79다1746 판결 등 참조). 그 후 원고가 이 사건 부동산 중 일부에 대하여 보상금을 수령하였다거나 부동산 시가가 상승하여 매수가격을 상회하게 되었다고 하여 원고에게 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다.

따라서 원고에게 재산적 손해가 발생하지 않았다고 판단한 원심판결에는 불법행위로 인한 손해액 산정 및 그 기준시점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.