[2] 주택분양보증약관에서 ‘입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금’을 보증채무 대상에서 제외하고 있는 사안에서, ‘입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금’이란 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금 전체를 의미하는 것으로 해석하여야 하고, 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 입주자모집공고 전에 납부한 입주금으로 제한하여 해석할 수 없다고 한 사례

[3] 주택분양보증계약의 당사자(=사업주체와 대한주택보증 주식회사) 및 수분양자가 구 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제3항 에 규정한 ‘고객’에 해당하는지 여부(소극)

[4] 주택분양보증약관에서 ‘입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금’을 보증채무 대상에서 제외하고 있는 사안에서, 위 약관조항이 고객에게 부당하게 불리한 조항이라거나 고객이 이를 예상하기 어렵다거나 그로 인하여 대한주택보증 주식회사의 책임 범위가 부당하게 제한되는 것에 해당하여 무효라고 볼 수 없다고 한 사례

[2] 주택분양보증약관에서 ‘입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금’을 보증채무 대상에서 제외하고 있는 사안에서, 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자는 주택분양보증제도를 통하여 보호하고자 하는 관계 법령이 정한 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결한 자로 보기 어려운 점 등에 비추어, 약관규정에서 정한 ‘입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금’이란 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금 전체를 의미하는 것으로 해석하여야 하고, 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 입주자모집공고 전에 납부한 입주금으로 제한하여 해석할 수 없다고 한 사례.

[3] 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 약관규제법’이라 한다)에서 ‘고객’이란 계약의 일방 당사자로서 사업자에게서 약관을 계약 내용으로 할 것을 제안받은 자를 말하고( 제2조 제3항 ), 주택분양보증계약은 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것)에 따라 주택건설을 하는 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 대한주택보증 주식회사가 당해 주택의 이행 또는 수분양자가 납부한 계약금 및 중도금의 환급에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약이므로, 주택분양보증계약의 당사자는 사업주체와 대한주택보증 주식회사이고, 수분양자들은 위와 같은 조건이 성취되면 대한주택보증 주식회사에 수익의 의사표시(보증채무의 이행 청구)를 하여 급부를 수령하는 수익자에 불과할 뿐 구 약관규제법 제2조 제3항 에 규정한 ‘고객’에 해당한다고 할 수 없다.

[4] 주택분양보증약관에서 ‘입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금’을 보증채무 대상에서 제외하고 있는 사안에서, 위 약관규정이 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제6조 제2항 제1호 , 제2호 , 제7조 제3호 에 해당하여 무효인지 여부는 주택분양보증계약의 당사자인 사업주체들의 평균적이고 전형적인 이익을 기준으로 판단하여야 하는데, 위와 같은 부적법한 주택분양계약은 관계 법령상 금지되어야 하므로 위 약관규정으로 인한 불이익을 사업주체가 감수하여야 하고, 수분양자를 보호할 필요가 있다는 사정만으로 그가 당연히 보증의 이익을 받는 것은 아닌 점 등에 비추어, 위 약관조항이 고객에게 부당하게 불리한 조항이라거나 고객이 이를 예상하기 어렵다거나 그로 인하여 대한주택보증 주식회사의 책임 범위가 부당하게 제한되는 것에 해당하여 무효라고 볼 수 없다고 한 사례.

1. 상고이유 제1점에 대하여

보통거래약관은 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개개의 계약당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 보험단체 전체의 이해관계를 고려하여 객관적·획일적으로 해석하여야 하고 ( 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다81633 판결 , 대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다45777 판결 등 참조), 특히 그 계약의 내용이 당사자 일방이 작성한 약관의 내용으로서 상대방의 법률상의 지위에 중대한 영향을 미치게 되는 경우에는 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 약관규제법’이라 한다) 제6조 제1항 , 제7조 제2호 의 규정 취지에 비추어 더욱 엄격하게 해석하여야 한다 ( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다71555 판결 , 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다24131 판결 등 참조).

원심이 인정한 사실에 의하면, 피고는 2004. 5. 10. 주식회사 장훈건설(2004. 5. 20. 변경 전 상호 : 주식회사 장훈, 이하 ‘장훈건설’이라 한다)과 사이에 부산 동구 초량동 1166-1 초량동수산하버빌 아파트 2개동 270세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 체결한 주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 분양보증계약’이라 한다)과 일체를 이루는 주택분양보증약관 제4조 제3호(이하 ‘이 사건 약관규정’이라 한다)는 “입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금”을 보증채무의 대상에서 제외하고 있음을 알 수 있다.

위와 같은 이 사건 약관규정의 문언, 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 및 구 주택법 시행령(2008. 12. 9. 대통령령 제21159호로 개정되기 전의 것. 이하 같다)의 규정이 정하고 있는 피고의 주택분양보증제도는 구 주택법에 의하여 제정된 주택공급에 관한 규칙에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고, 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있는 점( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다18790 판결 , 대법원 2002. 9. 6. 선고 2001다5111 판결 등 참조), 구 주택공급에 관한 규칙(2005. 3. 9. 건설교통부령 제428호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 공급규칙’이라 한다)은 사업주체가 입주자를 모집할 수 있는 시기에 관하여 ‘주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 피고의 분양보증을 받는 등 일정한 요건을 충족한 경우에 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다’고 규정하면서( 제7조 제1항 ) 입주자모집 및 주택공급은 행정청의 승인을 얻어 최초 신청접수일로부터 5일 이전에 일간신문 등에 입주자모집공고를 한 다음 주택을 공급받고자 하는 자로부터 일정한 양식에 따라 주택공급신청서를 제출받아 하고, 일반공급의 경우 원칙적으로 입주자모집공고일 현재 위 규칙 제11조 내지 제13조 의 규정에 의한 순위, 순차, 순번에 의하되 추첨의 방법에 의하여 입주자를 선정하도록 하고 있으며, 입주금을 받을 수 있는 시기도 청약금, 계약금, 중도금으로 구분하여 별도로 규정하고 있으므로( 제8조 제1항 , 제4항 , 제9조 , 제10조 , 제26조 제4항 ) 입주자모집공고 전에 위와 같이 정해진 절차와 방법에 따르지 아니하고 주택분양계약을 체결한 자는 주택분양보증제도를 통하여 보호하고자 하는 관계 법령이 정한 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결한 자로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 약관규정에서의 ‘입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금’이란 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금 전체를 의미하는 것으로 해석하여야 하고, 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 입주자모집공고 전에 납부한 입주금으로 제한하여 해석할 것이 아니다.

같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 약관의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

구 약관규제법에서의 ‘고객’이라 함은 계약의 일방 당사자로서 사업자로부터 약관을 계약의 내용으로 할 것을 제안받은 자를 말하고( 제2조 제3항 ), 주택분양보증계약은 구 주택법에 따라 주택건설을 하는 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 피고가 당해 주택의 이행 또는 수분양자가 납부한 계약금 및 중도금의 환급에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약이므로 ( 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10208 판결 , 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68783 판결 등 참조), 주택분양보증계약의 당사자는 사업주체와 피고이고, 수분양자들은 위와 같은 조건이 성취되면 피고에게 수익의 의사표시(보증채무의 이행 청구)를 하여 그 급부를 수령하는 수익자에 불과할 뿐 구 약관규제법 제2조 제3항 소정의 ‘고객’에 해당한다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 약관규정이 구 약관규제법 제6조 제2항 제1호 의 ‘고객에 대하여 부당하게 불리한 조항’인지 여부는 무엇보다도 위 주택분양보증계약의 당사자인 사업주체들의 평균적이고 전형적인 이익을 기준으로 판단하여야 하고, 같은 법 제6조 제2항 제2호 의 ‘고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항’ 또는 같은 법 제7조 제3호 의 ‘상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하거나 그 담보책임에 따르는 고객의 권리행사의 요건을 가중하는 조항’인지 여부도 사업주체들을 기준으로 판단하여야 한다.

위와 같은 법리와 앞서 본 주택분양보증제도의 취지에, 사업주체는 구 주택법 등 관계 법령에 따라 사업계획승인을 얻어 주택을 건설하는 사업자로서 구 공급규칙에 따른 주택분양절차 및 주택분양보증제도에 대하여 잘 알고 이에 따라 사업을 추진해야 할 지위에 있는 자인 점, 이 사건 약관규정으로 인하여 사업주체가 입게 되는 불이익은 구 공급규정 등 관계 법령을 위반하고 주택분양계약을 체결함에 있어 주택분양보증을 받지 못함으로써 그러한 주택분양계약의 체결에 제한을 받는 것에 불과한데, 이와 같이 부적법한 주택분양계약은 구 공급규칙 등 관계 법령상 금지되어야 하므로 위 제한은 당연히 감수되어야 하는 것인 점, 피고는 주택건설에 대한 각종 보증을 함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의 주거복지 향상 등에 기여하기 위하여 주택법에 의하여 설립된 법인으로서( 구 주택법 제76조 제1항 ), 이 사건에서와 같은 주택분양보증은 같은 법 제77조 제1항 제1호 에 근거하여 하는 것이므로, 같은 법에 의하여 분양계약이 허용되지 아니하는 경우에 대하여까지 위와 같은 설립 취지 또는 보증사업의 취지가 미친다고 할 수 없고, 단지 수분양자들을 보호할 필요가 있다는 사정만으로 그가 당연히 보증의 이익을 받는다고 할 것은 아닌 점 등에 비추어 보면, 이 사건 약관조항이 고객에게 부당하게 불리한 조항이라거나 고객이 이를 예상하기 어렵다거나 그로 인하여 피고의 책임의 범위가 부당하게 제한되는 것에 해당하여 무효라고 볼 수 없다.

같은 취지에서 이 사건 약관규정이 무효가 아니라고 본 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 구 약관규제법 제6조 제1항 , 제2항 제1호 및 제2호 , 제7조 제3호 에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

증거의 취사선택과 사실의 인정은 논리와 경험칙에 반하지 않는 한 사실심의 전권에 속한다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유에서 원고들이 주장하는 바와 같이 피고가 늦어도 2005. 2.경 장훈건설의 사전 분양사실을 알았다고 인정할 증거가 없다고 판단한 것은 정당하다고 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인 등의 위법이 없다. 이와 전제를 달리하는 나머지 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.

4. 상고이유 제4점에 대하여

원심은, 피고가 원고들에게 보증이행 방법의 선택을 최고하거나 원고들에게 환급이행하는 것으로 보증이행 방법을 결정하였다고 통보한 바 있고, 피고의 인터넷 홈페이지 분양계약자 조회화면에서 원고들에 관한 정보를 입력하고 검색을 하면 원고들 역시 ‘분양보증이 발급된 세대’로 확인되며, 피고가 2005. 1.경 장훈건설로부터 추가로 보증수수료를 수령하면서 원고들이 분양받은 아파트를 포함한 전체 분양세대를 보증대상으로 계산한 금액을 수수료로 지급받은 사실은 인정되나, 그 채용 증거에 의하여 알 수 있는 그 판시와 같은 사정을 종합하여 보면, 피고가 인터넷 홈페이지에서 원고들을 분양보증이 발급된 분양계약자로 게시하거나 장훈건설로부터 전체 분양세대에 대한 보증수수료를 지급받은 것은 장훈건설이 제출한 입주예정자 명단상의 수분양자가 정상적인 수분양자일 것임을 전제로 한 것에 불과한 것으로 보이고, 피고가 원고들에게 보증사고 발생사실 및 보증이행 방법을 통보한 것은 선의의 수분양자를 확정하기 어려운 상태에서 먼저 이 사건 아파트를 분양받은 것으로 추정되는 전체 수분양자들을 상대로 보증약관에 따른 절차를 취한 것에 불과한 것으로 보인다는 이유로, 원고들과 피고 사이에 이 사건 약관규정에 우선하는 분양보증의 합의가 있었다고 볼 수 없다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반 또는 심리미진 등의 위법이 없다.

5. 상고이유 제5점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고 13이 중도금대출이 이루어진 2004. 5. 10. 이전에 이 사건 분양계약을 체결하였다고 인정한 것은 정당하다고 수긍이 되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반, 심리미진 등의 위법이 없다.

6. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.