[2] 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 임차인의 유익비 상환청구권 포기 약정은 목적 토지를 대지로 조성한 후에 새로이 투입된 비용만에 한정하여 적용되는 것으로 해석함이 합리적이라고 한 사례

[2] 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약 당사자의 의사는 임대차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이다.

원심은, 이 사건 임대차계약 당시 피고는 민법 제203조 또는 제626조의 규정에 의한 비용 등의 상환을 원고에게 청구하지 못하고, 임대차기간이 만료되거나 계약이 해지될 때에는 임차 재산을 원상복구하여 반환하기로 약정한 사실을 인정하고, 이는 임차인인 피고가 필요비 및 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 약정으로 보아야 한다고 하여, 피고가 금 118,196,640원을 투입하여 임야이던 이 사건 토지를 대지로 조성함으로 인한 유익비 상환청구권의 존재 및 이를 기초로 한 토지 인도청구에 대한 항변을 배척하고 있다.

그러나 임대차계약서는 처분문서로서 특별한 사정이 없는 한 그 문언에 따라 의사표시의 내용을 해석하여야 한다고 하더라도, 그 계약 체결의 경위와 목적, 임대차기간, 임대보증금 및 임료의 액수 등의 여러 사정에 비추어 볼 때 당사자의 의사가 계약서 문언과는 달리 명시적·묵시적으로 일정한 범위 내의 비용에 대하여만 유익비 상환청구권을 포기하기로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 당사자의 의사에 따라 그 약정의 적용 범위를 제한할 수 있다고 할 것이다.

원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 피고는 현상이 임야인 원고 소유의 이 사건 토지 1,045㎡를 형질변경하여 대지로 조성한 후 그 지상에 건물을 건축하여 대중음식점을 운영할 목적으로, 원고로부터 임대차기간은 1994. 9. 12.부터 1년, 임차보증금은 없이 1년간의 임료는 임야 상태를 기준으로 금 9,400,000원으로 정하여 임차한 사실, 피고는 계약 체결과 동시에 원고로부터 건축을 위한 토지 사용 승낙을 얻어 1994. 11. 29. 건축허가를 받은 다음 1995. 3. 27.경까지 상당한 비용을 들여(원심은 그 비용으로 금 118,196,640원이 투입된 사실을 인정하고 있다.) 이 사건 토지를 대지로 조성한 후 대지로 등록전환하는 한편, 현존 시가가 금 190,372,000원에 이르는 246.65㎡ 규모의 단층 음식점 및 점포용 건물을 1995. 4. 11.경에 완공한 사실, 피고는 1995. 5.경에야 위 건물에서 음식점영업을 시작하여 약 4개월 후에 약정한 임대차기간이 만료하자, 1995. 9. 12. 임대차기간은 다시 1년으로 하고 그 기간의 임료는 대지 상태를 기준으로 금 19,500,000원으로 증액하여 임대차계약을 갱신하고 음식점영업을 계속하여 왔는데, 원고는 그 기간만료일 무렵인 1996. 9. 10. 토지인도 등을 구하는 이 사건 소를 제기한 사실, 한편 임대차계약서에 의하면, 임차인은 선량한 관리자로서 임차 재산의 보존책임과 사용·수익에 필요한 모든 부담을 지며 그 부담 비용 및 민법 제203조 또는 제626조의 규정에 의한 비용 등의 상환을 청구하지 못하고(제4조 제1항), 임차 재산에 대하여 시설 투자를 할 때에는 현존하는 부속물 또는 시설 투자가치에 대하여 매수청구를 할 수 없으며(제4조 제3항), 임대차기간이 만료되거나 해지될 때에는 임차 재산을 원상복구하여 반환하여야 하고(제7조 제1항), 원상복구의 이행을 위하여 임대인을 보험금 수령인으로 하는 원상복구 이행보험증권을 제출하여야 한다고 되어 있고(제7조 제2항), 위 제7조 제2항은 위 갱신계약시에 임차인은 원상복구 이행을 위하여 이행보증금 5,000,000원을 납부하여야 하며 임대인을 보험금 수령인으로 한 이행보증보험증권으로 대체할 수 있다고 수정되었으나(제7조 제3항), 원고는 피고로부터 위와 같은 이행보증보험증권이나 이행보증금을 징구한 바도 없는 사실 등을 인정할 수 있다.

그러므로 만약 위 계약조항을 문언 그대로 해석한다면, 피고로서는 대지조성 및 건축에 임차기간의 상당 부분을 소요하게 되어 음식점영업이 가능한 기간은 수개월에 지나지 않음에도 불구하고, 음식점의 규모나 임료에 대비하여 거액에 해당하는 대지조성비의 상환청구권 및 건물 매수청구권을 모두 포기한 것이 될 뿐 아니라(물론 건물 매수청구권의 포기약정은 법률에 위반되어 효력이 없음은 원심이 인정한 바와 같다.), 심지어는 토지에 대한 임야 상태로의 원상복구의무까지 부담하는 것이 되어 불합리한 해석이 된다고 하지 않을 수 없다. 이와 같은 사정에다가 이 사건 토지는 피고가 임차한 상태 그대로는 임차 목적에 사용할 수 없어 대지로 조성하여야만 사용이 가능한 점, 임대차계약서에는 위 이행보증보험증권에 관한 조항과 같이 원고가 그 이행을 요구한 바도 없는 조항까지 포함되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약서는 원고가 평소 그 소유의 부동산을 관리하면서 사용하던 임대차계약서의 양식을 기초로 하여 작성된 탓으로 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 아니하고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도, 계약 당사자의 의사는 이 사건 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 피고가 그 상환청구권을 포기한 것이고, 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이라고 할 것이다.

따라서 피고는 이 사건 대지조성비에 대하여는 그 상환청구권을 포기하였다고 볼 수 없다고 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 판시와 같은 이유에서 이에 관한 피고의 항변을 배척하고 토지 인도에 관한 원고의 청구를 그대로 인용한 것은 처분문서에 나타난 의사표시의 해석을 그르치고 채증법칙을 위반함으로써 판결에 영향을 미쳤다고 하지 않을 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 그 이유가 있다.

그러므로 원심판결 중 토지 인도에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.