제1, 2점에 관하여

원심판결 이유에 의하면 원심은 소외 경주관광개발공사는 피고와 사이에 소외 공사가 소유하던 이 사건 호텔의 오락실에 관하여 그 판시와 같은 내용의 임대차계약을 체결하면서 월임료는 임차인인 피고가 투전기영업허가를 위 오락실에서 영업을 개시한 때로부터 지급하되 임대차계약 체결 후 5개월이 지나도록 영업을 개시하지 못할 때에는 영업개시와 상관없이 6개월이 되는 날로부터 이를 지급하고, 피고가 월임료를 그 납부일로부터 90일이 지나도록 월임료를 지급하지 아니하거나 피고가 임대차계약일로부터 1년이 지나도록 투전기영업허가를 얻지 못하는 경우에는 임대인인 소외 공사가 이를 해지할 수 있기로 약정한 사실, 그런데 피고는 위 계약체결 후 영업시설을 갖추어 투전기영업허가신청을 하였으나 사행행위등규제법시행령이 1등급 이상의 관광호텔에만 투전기업영업허가를 해줄 수 있도록 개정됨에 따라 피고는 이 사건 호텔이 2등급 관광호텔이어서 투전기영업허가를 받지 못하여 현재까지 투전기영업을 개시하지 못하고 있는 사실, 원고는 소외 공사로부터 그 판시와 같이 이 사건 호텔을 매수하면서 피고의 승낙하에 위 임대차계약의 임대인의 지위를 인수한 사실, 원고가 1992.9.8. 피고에게 원고가 이 사건 호텔을 명도받은 같은 해 3.1. 이후의 월임료가 연체되고 있고, 위 임대차계약 체결일로부터 1년이 지나도록 투전기영업허가권을 취득하지 못하였음을 사유로 피고에게 해지통고를 하여 같은 달 14. 피고에게 도달된 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 위 임대차계약은 원고의 해지통지가 도달한 1992.9.14. 적법하게 해지되었다고 판시하는 한편, 위 임대차계약 체결시 “본계약기간 중 천재지변 등 불가항력적인 사유로 인하여 쌍방간에 업무의 집행이 정지될 때 본계약의 효력은 위 원인사실이 평정될 때까지 정지된다.”는 약정을 하였고, 위 임대차계약 체결시 전혀 예상할 수 없었던 관계법령의 개정으로 투전기영업허가를 받을 수 없게 되었으므로, 그러한 관계법령의 개정은 위 불가항력적인 사유에 해당되어 위 약정에 따라 위 임대차계약의 효력이 정지중에 있어 임대인의 지위를 승계한 원고로서는 위에서 본 해지사유로 위 임대차계약을 해지할 수 없다는 피고의 주장에 대하여 위 임대차계약 체결시 투전기영업허가를 피고의 책임하에 취득하기로 하였으며, “영업허가를 임대차계약일로부터 1년 간 취득하지 못하여 영업을 할 수 없는 경우”를 별도의 해지사유로 약정한 점에 비추어 위 불가항력적인 사유에는 관계법령의 개정으로 피고가 투전기영업허가를 받지 못하는 경우는 제외되어 있다고 해석하여 이를 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 이유 없다.

제3점에 관하여

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 할 것이다 (당원 1984.5.15. 선고 84다카108 판결; 1992.4.14. 선고 91다45202,45219 판결; 1993.11.23. 선고 92다3980 판결 각 참조).

원심이 적법하게 확정한 바와 같이 피고가 사행행위등규제법시행령의 개정으로 인하여 투전기영업허가를 받지 못하여 이 사건 오락실을 사용·수익하지 못하였다면 비록 피고가 이 사건 오락실을 점유하고 있다 하여도 위 임대차계약이 적법하게 해지된 이후에 실질적 이익을 얻었다고 할 수 없음에도 원심은 위 임대차계약이 1992.9.14. 위에서 본 바와 같이 적법히 해지되었다고 한 다음, 피고가 위 해지 이후에도 이 사건 오락실을 점유함으로써 같은 달 15.부터 위 명도완료시까지 임료 상당의 부당이득을 얻고 있음을 전제로 원고가 반환하여야 할 임차보증금을 그 동안의 연체차임과 위 부당이득금으로 모두 공제하여 원고의 청구를 전부 인용한다고 판시한 데에는 부당이득반환의 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

논지는 이유 있다.

(불법점유로 인한 손해배상의 책임으로 논한다 하더라도 피고는 약정차임이 이 사건 오락실에서 투전기영업이 가능함을 전제로 한 것인데, 법령의 개정으로 투전기영업허가가 불가능하게 된 이상 위 약정차임을 기준으로 손해임료를 산정하는 것은 부당하다고 보여짐으로 이와 같이 임대차계약 당시와는 다른 상황변화가 있을 때에는 별도 감정 등을 통하여 오락실이 아닌 일반용도로 사용할 경우에 받을 수 있는 적정 차임을 확정하여야 할 것임에도 이를 하지 아니한 잘못도 보인다).

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리, 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.