[2] 귀속재산의 매수인이 소유권을 취득하기 위한 요건 및 그 대금이 완납된 후 국가가 당해 귀속재산을 다시 타에 매각한 처분의 효력(무효)

[3] 합동환지처분으로 교부된 토지에 대한 종전 토지 소유자들의 권리관계 및 공유지분 비율의 결정 기준

[2] 귀속재산인 토지를 관재기관이 매각하는 행위는 행정처분으로서 귀속재산처리법 제22조의 규정에 비추어 매수인이 그 매수대금을 완납하면 등기를 필요로 하지 아니하고 그 소유권은 자동적으로 매수인에게 이전되므로, 매수자가 매수대금을 완납하여 그 소유권을 확정적으로 취득한 연후에 있어서는 대한민국은 그 재산을 처분할 권한을 보유하는 것이라고는 볼 수 없으므로 대한민국이 이를 다시 매각하였다면, 이는 전연 권한 없는 기관에 의한 매각처분으로서 당연무효의 처분이 된다.

[3] 수 개 필지의 토지 일부 또는 전부를 수인이 각 특정 부분을 단독으로 소유하였다 하더라도 그것이 1개의 토지로 합동환지된 경우에는 그 수인은 종전 토지에 상응하는 비율대로 환지된 토지를 공유하게 되므로 그 수인의 각 필지에 대한 종전의 단독소유관계는 해소되고 그 이후부터는 실질적인 환지에 대한 공유지분권만을 주장할 수 있고, 1필지의 토지를 공유하는 자는 누구를 막론하고 그 중 일부 토지를 배타적으로 사용할 수는 없으므로, 결국 종전 토지의 특정 부분 소유자들도 그 토지가 합동환지된 후에는 그에 대하여 공유지분권만을 주장할 수 있을 뿐 그 중 일부를 배타적으로 점유사용할 수 없고, 합동환지처분으로 공유관계가 성립된 경우 그 지분 비율은 단지 종전 토지의 지적만을 기준으로 할 것이 아니고, 환지와 종전 토지와의 관계, 위치, 지목, 등위, 이용도, 토질, 환경 등 여러 사정을 참작하여 결정된다.

1. 원심판결의 요지

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 환지 전 서울 동대문구 ○○동 (지번 1 생략) 대 992평 및 (지번 2 생략) 대 1,770평은 원래 귀속재산으로서 대한민국의 소유였고, 위 (지번 1 생략) 토지 일대는 1940. 1. 10. 총독부고시 제12호에 의하여 △△토지구획정리사업지구에 편입되어 구획정리사업이 시행된 사실, 대한민국은 위 각 토지 중 주민들이 그 지상에 가옥을 소유하고 있는 토지 부분을 그 점유 현황에 따라 매각하기로 하여 1958. 7. 31. 피고의 망부인 소외 1에게 그가 점유하고 있는 토지 부분을 대강의 도면으로 특정하고 그 위치 및 지적을 위 (지번 1 생략) 대 19.4평 및 (지번 2 생략) 대 3.6평으로 표시하여 그 대금을 10년간 분할상환 조건으로 매각하였고, 1960. 5. 31. 원고에게도 같은 방법으로 그 점유 부분을 특정하고 그 위치 및 지적을 위 (지번 2 생략) 대 30평으로 표시하여 그 대금을 3년간 분할상환 조건으로 매각한 사실, 그러나 실제로는 원고가 매수한 부분은 위 (지번 2 생략) 토지의 일부와 위 (지번 1 생략) 토지의 일부에 걸쳐 있었던 반면, 피고의 망부인 소외 1이 매수한 부분은 위 (지번 1 생략) 토지의 일부이었던 사실, 그 후 위 (지번 1 생략)의 토지는 (지번 3 생략) 대 21평을 비롯한 31필지로 분할되었고, 위 (지번 2 생략)의 토지는 (지번 4 생략) 대 15평을 비롯한 40필지로 분할된 사실, 원고는 1960. 5. 31. 대한민국에 위 귀속재산의 매수대금을 납부한 후 그 일대에 대한 정밀측량을 실시한 결과 원고가 매수한 토지가 분할 후 위 (지번 4 생략) 토지와 (지번 3 생략) 토지로 확인되자 1967년 5월경 그 지번 및 지적을 변경받은 후 면적이 증가한 6평에 대한 대금을 같은 달 13. 대한민국에 추가로 납부한 사실, 위 소외 1은 대한민국에 자신이 매수한 위 토지에 대한 대금을 분할상환하여 오다가 1961. 7. 24. 사망하자 피고가 그 잔금을 1968. 7. 15.까지 완납한 사실, 한편, △△지구 토지구획정리사업은 1964년경 완료되어 서울특별시는 같은 해 9. 30. 위 (지번 1 생략) 토지에서 분할된 위 (지번 3 생략) 등 31필지 전체 면적 992평을 (지번 5 생략) 대 363.2평으로 합동환지(감보율 64%)하였고, 원고가 당초 매수한 토지인 위 (지번 3 생략) 대 21평이 위치한 부분에 대하여는 (지번 6 생략) 대 19.6평과 (지번 7 생략) 대 16.5평의 일부로 그 지번과 지적이 변경하여 소외 2 소유의 (지번 8 생략) 대 87평의 일부에 대한 환지로 지정한 사실, 위 소외 2는 위 환지처분 결과에 따라 1966년경 원고를 상대로 위 (지번 3 생략) 지상 건물의 철거 및 토지인도소송을 제기하여 그 승소판결이 확정되자 원고는 1971년경 그 점유 부분 중 일부를 소외 2에게 인도하여 줌과 동시에 나머지 대지 부분인 위 (지번 4 생략) 토지 및 그 지상 건물을 소외 3에게 매도하고 다른 곳으로 이사한 사실, 피고는 1986년 6월경에 이르러 위 소외 1이 매수한 토지의 지번 및 지적을 시정하여 줄 것을 요구하자 대한민국은 같은 달 27. 위 소외 1이 매수한 토지가 실제로는 위 합동환지에 위치함에도 그 지번 및 지적을 종전 지번 (지번 1 생략) 대 19.4평 및 (지번 2 생략) 대 3.6평에서 원고 매수 토지와 중복되는 지번인 (지번 3 생략) 대 21평으로 시정하여 줌과 아울러 피고와 사이에 그 매수인의 명의를 위 소외 1에서 피고로 변경하는 갱신계약을 체결하여 준 사실, 위와 같은 환지처분 후 실지 점유 현황과 공부상의 내역이 일치하지 아니하여 주민들로부터 장기간 민원이 제기되자 서울특별시는 1985년 6월경부터 주민들의 민원에 따라 실제 점유 현황대로 위 환지처분을 정정하는 사업을 추진함에 있어서, 위 (지번 3 생략) 대 21평을 (지번 9 생략) 대 35.7㎡로 정정하여 환지하는 환지처분정정처분을 하는 한편, 위 (지번 6 생략) 대 19.6평은 (지번 11 생략) 대 71.4㎡로, 위 (지번 7 생략) 대 16.5평은 (지번 13 생략) 대 53.6㎡로 각 지번 및 지적만을 변경한 사실, 피고는 같은 해 10. 31. 위 (지번 3 생략) 토지에 관하여 서울지방법원 동대문등기소 같은 날 접수 제72557호로 1958. 7. 31.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 후 등기부상 그 지번 및 지적이 위 환지처분정정처분에 따라 위 (지번 9 생략) 대 35.7㎡로 정리되자 1988. 12. 12. 자신이 위 소외 2로부터 매수한 다른 위 (지번 13 생략) 대 53.6㎡와 합필등기를 경료하여 현재는 (지번 9 생략) 토지의 지적이 89.3㎡로 되었으며, 그 중 합필 전의 위 (지번 9 생략) 대 35.7㎡의 위치는 원심 판시 별지도면 ㉯표시 부분인 사실 등을 인정한 다음, 귀속재산인 환지 전 위 (지번 3 생략) 대 21평은 원고가 이를 매수하여 1967. 5. 13. 그 대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득한 토지임에도 이와 별개의 토지를 취득한 피고가 마치 위 (지번 3 생략) 토지를 취득한 것처럼 그 지번 및 지적을 정정하여 경료한 합필 후 위 (지번 9 생략) 대 89.3㎡ 중 위 ㉯표시 부분에 관한 위 소유권이전등기는 원인무효의 등기로서 말소되어야 한다는 원고의 이 사건 주위적 청구에 대하여, 원고가 당초 매수한 위 (지번 3 생략) 대 21평에 대한 원고의 소유권은 1964. 9. 30.자 환지확정처분에 의하여 확정적으로 소멸하였고, 원고가 그 말소를 구하는 위 ㉯표시 부분에 해당하는 합필 전 (지번 9 생략) 대 35.7㎡는 처음부터 피고의 망부인 위 소외 1이 매수한 토지로서 위 소외 1 및 그를 승계한 피고가 1968년경 매수대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득할 위치에 있었다가 서울특별시에서 점유 현황에 따라 환지처분을 정정하기로 함에 따라 위 합필 전 (지번 9 생략) 대 35.7㎡를 환지받음으로써 이 부분에 대한 소유권을 확정적으로 취득한 것이고, 위 (지번 9 생략) 대 35.7㎡로 환지된 토지는 당초 피고가 매수한 위 ㉯부분에 해당하는 위 분할 전 (지번 1 생략) 일부 토지일 뿐 피고가 위 매수 토지를 특정함에 있어 착오로 잘못 신청·등재한 위 (지번 3 생략) 대 21평을 표상하는 것으로 볼 수 없다고 판단하여, 이를 배척하였다.

2. 환지처분정정처분의 점에 대하여

환지처분이 일단 확정되어 효력을 발생한 후에는 이를 소급하여 시정하는 뜻의 환지변경처분은 이를 할 수 없고, 그러한 환지변경의 절차가 필요할 때에는 그를 위하여 환지 전체의 절차를 처음부터 다시 밟아야 하며 그 일부만을 따로 떼어 환지처분을 변경할 수 없음은 물론, 그러한 절차를 밟지 아니하고 한 환지변경처분은 무효이다 (대법원 1993. 5. 27. 선고 92다14878 판결, 1992. 11. 10. 선고 91누8227 판결 등 참조).

기록에 의하면, 위 △△지구에 대한 토지구획정리사업이 완료됨에 따라 동 지구에 편입된 위 분할 전 (지번 1 생략) 대 992평에서 분할된 31필지 전체에 대하여 1964. 9. 30. 위 (지번 14 생략) 대 363.2평으로 합동환지하는 제1차 환지처분이 확정되었으나 그 실지 점유 현황과 공부상의 내역이 일치하지 아니하여 주민들로부터 거듭하여 민원이 제기되자 서울특별시는 1986년 7월경 지적불부합정리라는 명분으로 위 환지 후 (지번 14 생략) 대 363.2평 중 일부를 그 당시 실제 점유 현황에 따라 분할하되 종전의 토지 1필지 당 하나의 신번지를 부여하는 것을 원칙으로 하여 감보율을 재조정하고 위치·평수를 다시 정하는 환지처분정정처분을 한 사실을 엿볼 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면, 위 환지처분정정처분은 과거에 시행된 제1차 환지처분을 정정이라는 구실로 그로부터 12년 정도가 지난 시점에서 실질적으로는 전혀 새로운 토지구획정리사업을 시행한 것이므로 만일 그러한 사업시행에 필수적인 건설부장관의 인가 등의 절차를 거치지 아니하였다면 그 처분은 당연무효로서 그로 인하여 어떠한 법률효과가 생길 수 없다고 할 것이다.

그러함에도 원심은 건설부장관의 인가 등과 같은 환지절차를 새로이 밟았는지에 관하여 아무런 심리도 하지 아니한 채 이러한 환지처분정정처분이 적법·유효한 것임을 전제로 하여 피고가 위 합필 전 (지번 9 생략) 대 35.7㎡를 환지받아 그 소유권을 확정적으로 취득한 것으로 판단하였는바, 거기에는 확정된 환지처분을 정정하는 절차에 관한 법리를 오인한 나머지 그 효력에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

3. 귀속재산의 소유권 취득의 점에 대하여

귀속재산인 토지를 관재기관이 매각하는 행위는 행정처분으로서 귀속재산처리법 제22조의 규정에 비추어 매수인이 그 매수대금을 완납하면 등기를 필요로 하지 아니하고 그 소유권은 자동적으로 매수인에게 이전되므로 (대법원 1990. 5. 25. 선고 89다카14998 판결 등 참조), 매수자가 매수대금을 완납하여 그 소유권을 확정적으로 취득한 연후에 있어서는 대한민국은 그 재산을 처분할 권한을 보유하는 것이라고는 볼 수 없으므로 대한민국이 이를 다시 매각하였다면, 이는 전연 권한 없는 기관에 의한 매각처분으로서 당연무효의 처분이 된다 (대법원 1971. 12. 21. 선고 70다845 판결 참조).

원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의하면, 원고는 위 종전 토지 (지번 3 생략) 대 21평을 매수하여 1967. 5. 11. 그 대금을 완납한 이상 확정적으로 그 소유권(이는 궁극적으로는 뒤에서 보는 바와 같이 환지 후 위 (지번 14 생략) 토지 상의 해당 공유지분권을 의미한다)을 취득하였다고 할 것이므로 대한민국으로서는 더 이상 위 토지에 대한 처분권한을 보유하고 있지 아니함에도 불구하고 1987. 6. 27. 위 소외 1이 매수한 토지의 지번 및 지적을 위 (지번 3 생략) 대 21평으로 시정하여 준 조치는, 이를 설령 이중의 매각 조치로 본다 하더라도 실질적으로는 전연 권한 없는 기관에 의한 새로운 매각처분에 해당하여 그 효력이 없다고 할 것이므로, 이 점을 지적한 취지가 포함된 것으로 보이는 논지는 이유 있다.

4. 환지확정과 종전 토지의 소유권 취득의 점에 대하여

환지처분의 효과로서 환지는 그 환지처분의 공고한 날의 익일부터 이를 종전의 토지로 보게 되므로 종전의 토지소유자는 환지등기가 없어도 그 날부터 종전 토지에 대한 소유권을 상실함과 동시에 새로 부여된 환지의 소유권을 취득하고, 또한 수 개 필지의 토지 일부 또는 전부를 수인이 각 특정 부분을 단독으로 소유하였다 하더라도 그것이 1개의 토지로 합동환지된 경우에는 그 수인은 종전 토지에 상응하는 비율대로 환지된 토지를 공유하게 되므로 그 수인의 각 필지에 대한 종전의 단독소유관계는 해소되고 그 이후부터는 실질적인 환지에 대한 공유지분권만을 주장할 수 있고, 1필지의 토지를 공유하는 자는 누구를 막론하고 그 중 일부 토지를 배타적으로 사용할 수는 없으므로, 결국 종전 토지의 특정 부분 소유자들도 그 토지가 합동환지된 후에는 그에 대하여 공유지분권만을 주장할 수 있을 뿐 그 중 일부를 배타적으로 점유사용할 수 없고 (대법원 1991. 5. 28. 선고 91다5983 판결 등 참조), 합동환지처분으로 공유관계가 성립된 경우 그 지분 비율은 단지 종전 토지의 지적만을 기준으로 할 것이 아니고, 환지와 종전 토지와의 관계, 위치, 지목, 등위, 이용도, 토질, 환경 등 여러 사정을 참작하여 결정된다 고 할 것이다(대법원 1989. 9. 12. 선고 88다카26871, 26888 판결 참조).

원심이 적법히 인정한 사실관계에 의하면, 대한민국이 1960. 5. 31. 원고에게 귀속재산인 위 분할 전 (지번 1 생략) 대 992평의 일부를 위 분할 전 (지번 2 생략) 토지의 일부와 함께 위치를 특정하여 매각한 후 그 대금이 완납되거나 그로 인한 소유권이전등기가 경료되기 이전에 이미 31필지로 분할되어 있었던 종전 토지인 위 (지번 1 생략) 토지 전체에 대하여 위 (지번 14 생략) 대 363.2평의 합동환지를 정하는 환지처분이 확정되었고, 그 후 대한민국은 종전 토지를 기준으로 정밀측량을 실시하여 그 매각 부분의 지적을 위 (지번 1 생략) 토지에서 분할된 위 (지번 3 생략) 대 21평 및 위 (지번 2 생략) 토지에서 분할된 위 (지번 4 생략) 대 15평으로 정정한 다음 1967년 5월경 원고로부터 그 대금 전액을 납부받았는바, 이러한 경우에는 환지처분이 확정된 후에 비로소 그 종전 토지를 새롭게 처분한 것이 아니라 환지확정 전에 이미 귀속재산의 매각 조치로서 행한 종전의 처분 내용에 맞추어 그 지적을 정정하고 그에 따른 대금을 추가로 납부받은 것에 지나지 아니하므로, 비록 원고가 위 (지번 3 생략) 토지의 소유권을 취득하기 이전에 그에 대한 환지처분이 확정되었다고 하더라도 종전 토지인 환지 전 위 (지번 3 생략) 토지에 관하여 가지는 원고의 매수인의 지위가 소멸하는 것이 아니라 환지 후 위 (지번 14 생략) 토지 상의 해당 지분에 그대로 옮겨져서 존속하다가 그 매수대금을 완납함으로써 후에 정정된 종전 토지의 매수 면적에 상응하는 공유지분의 비율로 환지 후 위 (지번 14 생략) 토지에 대한 공유지분권을 확정적으로 취득하였다고 볼 것이다.

따라서, 만일 합필 후 (지번 9 생략) 대 89.3㎡ 중 위 ㉯표시 부분이 환지 후 위 (지번 14 생략) 토지 중 일부라면, 그 토지 부분에 관하여도 원고는 종전 토지인 위 (지번 3 생략) 토지에 상응하는 공유지분을 가진다고 할 것이고, 한편 위 ㉯표시 부분에 관한 피고 명의의 위 소유권이전등기는 앞에서 본 바와 같이 위 소외 1에게 매각한 귀속 토지의 지번 및 지적에 관한 당연무효인 시정조치에 터잡은 원인무효의 등기라고 할 것이므로, 특단의 사정이 없는 한 원고는 그 공유지분권에 기하여 피고의 위 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있다고 할 것임에도, 원심은 이와 달리 위 ㉯표시 부분이 환지 후 위 (지번 14 생략) 토지 중 일부인지 여부에 관하여 나아가 심리하지 아니한 채 위 (지번 3 생략) 토지에 관한 원고의 소유권이 1964. 9. 30.자 환지확정처분에 의하여 확정적으로 소멸함으로써 원고로서는 위 합필 전 (지번 9 생략) 대 35.7㎡(위 ㉯표시 부분)에 관하여 전혀 소유권을 가지지 아니한다고 판단하였는바, 거기에는 합동환지처분의 효력 및 환지확정 후 귀속재산인 종전 토지에 관한 매각처분의 정정 조치의 법리를 오해한 나머지 토지 소유권 귀속에 관한 심리미진 내지는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 포함하는 취지로 보이는 논지도 이유 있다.

5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.