청구인은 90.10.5 서울특별시 동대문구 OO동 OOO번지 OO호와 OO호 대지 422㎡에 다세대주택 590.OO㎡의 건축허가를 받아 건축하던 중 91.7.31 주식회사 OO코리아(대표이사: 청구인 OOO)와 매매계약을 체결하여 사업용 자산인 토지와 신축중인 다세대주택을 556,630,380원(토지: 141,960,OO0원, 건축물 414,670,000원)에 양도하였다.

처분청은 청구인이 양도한 자산 중 토지의 시가는 468,420,000원(90년도 개별공시지가)이므로 특수관계 있는 자에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 것으로 보아, 소득세법 제55조 제1항의 규정을 적용하여 92.12.15 청구인에게 91년도 종합소득세 183,8OO,540원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.1.26 심사청구를 거쳐 93.5.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

개인사업을 법인으로 전환하고 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜 사업의 동일성과 계속성이 유지되므로 이는 사업주체의 변경에 불과한 것이고, 부가가치세법에서도 사업양도·양수는 재화의 공급으로 보지 아니하므로 이 건은 부당행위계산 부인대상이 되지 아니하고, 설사 부당행위계산 부인대상이 된다 하더라도 토지와 건물을 분리하여 토지만을 개별공시지가로 평가하여 시가에 미달하게 양도한 것으로 본 것은 부당하며, 토지와 건물을 모두 기준시가(토지는 개별공시지가로 평가하고, 건물은 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가)로 평가하면 그 가액은 532,312,530원에 불과하므로 특수관계 있는 자에게 사업용 자산을 시가에 미달하게 양도한 것이 아니라는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 토지와 건물을 각각 구분하여 기장하고 있고, 법인전환시 토지와 건물을 재평가한 사실이 없으며, 다만 장부상 가액(자산가액 - 부채가액)대로 양도·양수가 이루어 졌으므로 그 중 구분기장된 토지부분은 취득시기가 오래되어 법인에게 양도한 때의 시가보다 현저한 차이가 있어 부당행위계산하여 소득세를 부과한 것은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계 있는 자에게 사업용 자산(토지와 신축중인 건물)을 양도하는 경우, 토지의 양도가액과 양도당시의 기준시가(개별공시지가)의 차액을 행위계산 부인할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제55조 제1항은 『정부는 부동산소득, 사업소득, 기타소득, 양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 년도의 소득금액을 계산할 수 있다』라고 규정하고 있고, 동법시행령 제111조 제2항은 『법 제55조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다』고 규정하면서 그 제1호에서 『특수관계 있는 자로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때』라고 규정하고 있다.

다. 청구인과 주식회사 OO코리아가 서로 특수관계 있는 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 사실에 대하여 처분청의 부당행위 계산한 내용은 아래와 같다.

라. 청구인이 주식회사 OO코리아에 91.10.1 양도한 토지의 가액 141,960,OO0원은 청구인이 약 3년 10개월 전(청구인은 쟁점토지를 87.12.27부터 88.1.5 사이에 취득함)에 취득한 가액이므로 그 동안 우리 나라 부동산가격이 상승하였던 사실을 고려할 때 양도당시의 시가라고는 볼 수 없고, 시가가 불분명할 때에는 상속세법시행령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 개별공시지가를 시가로 보는 것( 소득세법시행령 제11조 제2항, 법인세법시행규칙 제46조 제2항, 법인세법시행규칙 제16조의2 참조)이므로 처분청이 양도할 당시의 91년도 개별공시지가를 시가로 본 것은 합리적이라고 보인다.

마. 청구인은 토지를 개별공시지가로 평가하면 건축물도 동일한 평가기준인 기준시가로 평가하여야 하고, 건축물을 기준시가로 평가할 경우 63,892,530원(청구인은 신축중인 건축물의 기준시가 산정근거도 제시하지 못하고 있음)에 불과하므로 토지가액 468,420,000원에 건축물가액을 합한 금액 556,630,380원보다 낮으므로 이 건 행위계산부인대상이 되지 아니한다고 주장하고 있으나, 이는 양도소득세를 과세함에 있어 추계과세의 일종인 기준시가로 양도차익을 결정( 소득세법시행령 제170조 참조)할 때에 적용하는 것이고 사업용 자산을 양도함에 있어 토지와 건물을 함께 양도하는 경우 시가는 자산별로 판정(국세청훈령 재산 01254-2941, 87.11.3도 같은 취지임)하는 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어 토지는 개별공시지가인 468,420,000원으로 평가하고, 신축중인 건물은 그 당시까지에 소요된 신축비 414,670,000원(청구인은 직영으로 건물을 신축함)으로 평가한 것은 정당하고 신축중인 건물도 기준시가(지방세법에 의한 과세시가표준액)로 평가하여야 한다는 주장은 이유 없다.

바. 위의 관련법령과 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 사업용 자산을 556,630,380원에 양도하였으나 양도당시의 시가는 883,090,000원이므로 그 차액에 대하여 이 건 행위계산부인하여 91 과세년도의 종합소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.