[2] 농지법상 농지취득 자격증명의 성격

[3] 농지취득 자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 신청할 수 없는데도 불구하고, 농지 취득자가 순전히 전매이익을 취득할 목적으로 매수한 농지를 제3자에게 전매하였다면, 부동산등기 특별조치법 제2조 위반죄가 성립한다고 한 사례

[4] 타인 명의로 부동산을 매수한 경우 명의자와 행위자 중 누가 부동산등기 특별조치법 위반의 범죄주체가 되는 ‘소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’에 해당하는지의 판단 방법

[5] 계약당사자의 대리인 등도 부동산등기 특별조치법 제8조 의 범죄 주체가 될 수 있는지 여부(적극)

[2] 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득 자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서( 농지법 제8조 제4항 ), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니다.

[3] 농지취득 자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 신청할 수 없는데도 불구하고, 농지 취득자가 순전히 전매이익을 취득할 목적으로 매수한 농지를 제3자에게 전매하였다면, 부동산등기 특별조치법 제2조 위반죄가 성립한다고 한 사례.

[4] 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 , 제3항 소정의 소유권이전등기를 신청하지 아니한 자로서 부동산등기 특별조치법 위반의 범죄주체가 되는 ‘소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’는 매매·교환·증여 등 소유권이전을 내용으로 하는 계약의 당사자를 가리키는바, 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면, 이와 같은 매수인 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이어서 대외적으로는 그 타인을 매매당사자로 보아야 하므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 그 본인은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자라고 볼 수 없다. 반면에, 계약의 일방 당사자가 타인의 이름을 임의로 사용하여 법률행위를 한 경우에는 누가 그 계약의 당사자인가를 먼저 확정하여야 할 것인데, 행위자 또는 명의자 가운데 누구를 당사자로 할 것인지에 관하여 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자의 행위 또는 명의인의 행위로서 확정하여야 할 것이지만, 그러한 일치하는 의사를 확정할 수 없을 경우에는 그 계약의 성질, 내용, 목적, 체결 경위 등 그 계약 체결을 전후한 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하고, 이에 터잡아 계약의 성립 여부와 효력을 판단하여야 한다.

[5] 부동산등기 특별조치법 제8조 는 “조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제3항 의 규정에 위반한 자는 처벌한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제10조 는 “법인의 대표자 또는 법인이나 개인의 대리인·사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제8조 의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당 조의 벌금형을 과한다”고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지에 비추어 보면 개인의 대리인이 개인의 업무에 관하여 법 제8조 의 위반행위를 한 경우에는 그 행위자인 대리인은 당연히 처벌된다.

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 부동산등기 특별조치법(이하 ‘법’이라 한다) 제2조 제1항 각 호 에 정하여진 날 이전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우 소정 기간 내에 먼저 체결된 계약에 따른 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 규정한 법 제2조 제3항 은 부동산 소유권이전을 내용으로 하는 계약 자체가 유효함을 전제로 한 규정이라고 할 것이나( 대법원 1997. 4. 22. 선고 96도3338 판결 , 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000도3867 판결 등 참조), 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서( 농지법 제8조 제4항 ), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니다 ( 대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결 등 참조).

원심은 그 채택 증거들을 종합하여, 피고인이 당초부터 자신이나 모(모) 공소외 1 중 어느 누구도 이 사건 부동산에 관한 농지취득 자격증명을 발급받지 못하여 결국, 자신들 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 없음을 알면서, 이 사건 부동산을 매수한 후 미등기 전매하여 이로 인한 이득을 나누기로 원심 공동피고인 원심 공동피고인과 공모하고, 공소외 2로부터 이 사건 부동산을 매수한 후 원심 공동피고인에게 이 사건 부동산에 대한 매도권한을 위임하여 공소외 3에게 전매하였고, 피고인이 원심 공동피고인에게 이 사건 부동산의 매도를 위임한 후 원심 공동피고인을 통하여 2004. 9. 13. 내지 같은 달 20.경 공소외 2에게 이 사건 계약에 따른 중도금 및 잔금을 모두 지급하였다고 인정하고, 농지자격증명을 발급받지 아니하였다 하더라도 매매계약이 무효로 되는 것은 아니라고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 공모공동정범 및 법 제2조 제1항 단서, 제3항 에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 매매계약의 해제에 대하여

원심은, 피고인이 원심 공동피고인을 통하여 이 사건 부동산을 공소외 3에게 매도한 후 소유권이전등기를 경료해 주고 공소외 2에게 잔대금을 모두 지급함으로써 계약이 모두 이행되었으며, 그 이후인 2004. 9. 30.경 피고인이 내용증명을 발송하였다 하더라도 그것만으로 이 사건 계약이 취소 또는 해제되었다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단도 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 법 제2조 제1항 단서에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 매수인 명의신탁에 대하여

가. 원심의 판단

원심은 그 채택 증거들을 종합하여, 공소외 1과 피고인은 모자관계에 있으며, 이 사건 계약 당시 공소외 1은 약 78세로 상당한 고령이었던 사실, 공소외 1이 이 사건 계약에 따른 매매계약서에 매수인으로 기재되어 있으나 이 사건 계약이 체결될 때부터 공소외 3에게 전매되기까지 일련의 과정에 전혀 관여하지 아니하였을 뿐 아니라, 이 사건 수사 과정에서 참고인 등의 자격으로 진술한 적도 없으며, 이 사건 전매로 인한 이득도 피고인이 원심 공동피고인과 나누어 취득한 후 더 이상 이 사건 부동산의 전매에 대하여 문제를 제기하지 않기로 합의한 사실, 특히 원심 공동피고인은 이 사건 계약의 매수인이 누구인지에 관해 별다른 이해관계가 없음에도 수사기관에서의 최초 조사시부터 일관하여, 피고인이 이 사건 부동산의 실제 매수인으로 계약금 및 중도금 등을 모두 지급하였으며, 공소외 1은 이 사건 계약과 무관하다는 취지로 진술하고 있는 사실, 피고인이 매매에 관여한 제이(J)프로젝트 대상지역 내의 다른 부동산들도 계약 체결 및 대금지급의 거의 모든 과정을 피고인이 원심 공동피고인을 통하여 처리하였음에도 그 매수명의자는 ‘ 공소외 1 외 3인’ 또는 ‘ 원심 공동피고인 외 3인’으로 기재함으로써 자신을 매수인 명의에서 제외시키고 있는 사실 등 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 공소외 1이 이 사건 계약의 매매계약서에 매수인으로 기재되어 있으나 피고인이 이 사건 계약의 실제 매수인이므로 부동산등기 특별조치법 위반의 범죄주체가 되는 자라고 판단하였다.

나. 이 법원의 판단

그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

법 제2조 제1항 , 제3항 소정의 소유권이전등기를 신청하지 아니한 자로서 위 법조 위반죄의 범죄 주체가 되는 ‘소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’는 매매·교환·증여 등 소유권이전을 내용으로 하는 계약의 당사자를 가리키는바, 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 타인과 사이에 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 약정하였다면, 이와 같은 매수인 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이어서 대외적으로는 그 타인을 매매당사자로 보아야 하므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 그 사람은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자라고 볼 수 없으며 ( 대법원 2007. 5. 11. 선고 2006도5560 판결 등 참조), 반면에 타인의 이름을 임의로 사용하여 계약을 체결한 경우에는 누가 그 계약의 당사자인가를 먼저 확정하여야 할 것으로서, 행위자 또는 명의자 가운데 누구를 당사자로 할 것인지에 관하여 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치하는 의사대로 행위자의 행위 또는 명의자의 행위로서 확정하여야 할 것이지만, 그러한 일치하는 의사를 확정할 수 없을 경우에는 계약의 성질ㆍ내용ㆍ목적ㆍ체결 경위 및 계약 체결을 전후한 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약의 당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하고, 이에 터잡아 계약의 성립 여부와 효력을 판단함이 상당하고 ( 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다4912 판결 , 대법원 1996. 11. 26. 선고 96다32003 판결 등 참조), 여기서 행위자가 당사자로 확정된 경우에는 그가 ‘소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’라고 할 것이다. 한편, 법 제8조 는 ‘조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제3항 의 규정에 위반한 자는 처벌한다’고 규정하고 있고, 법 제10조 는 ‘법인의 대표자 또는 법인이나 개인의 대리인·사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제8조 의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당 조의 벌금형을 과한다’고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지에 비추어 보면 개인의 대리인이 개인의 업무에 관하여 법 제8조 의 위반행위를 한 경우에는 그 행위자인 대리인은 당연히 처벌할 수 있다고 할 것이다.

기록에 의하면, 피고인이 이 사건 부동산에 관하여 자신의 모(모)인 공소외 1을 매수인으로, 자신을 대리인으로 하여 공소외 2와 사이에 매매계약을 체결한 사실을 알 수 있으나, 피고인과 공소외 1 사이에 매수인 명의신탁이나 명의차용에 관한 약정이 있었는지 여부는 명확하지 아니하여(수사기록 246면, 285면, 452면, 921면, 공판기록 67면, 251면 등 참조) 이를 알 수 없는바, 그렇다면 원심으로서는 피고인과 공소외 1 사이에 매수인 명의신탁이나 명의차용에 관한 약정이 있었는지 여부를 심리한 다음, 그러한 약정이 있는 것으로 밝혀진 경우에는 달리 특별한 사정이 없는 한 그 매매당사자는 공소외 1이라고 보아야 하고, 피고인은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에 해당한다고 볼 수 없으므로, 범죄의 주체가 될 수 있는 신분을 가진 공소외 1과의 공범관계로 기소된 것이 아닌 이 사건에서, 피고인을 법 제8조 제1호 , 제2조 제3항 위반죄로 처벌할 수 없다고 하여야 할 것이고, 그러한 약정이 없는 것으로 밝혀진 경우에는 행위자 또는 명의자 가운데 누구를 당사자로 할 것인지에 관하여 앞서 본 법리에 따라 심리ㆍ판단하여, 행위자인 피고인이 당사자로 확정된 때에 피고인을 ‘소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’로 보아 피고인에 대하여 유죄를 선고하여야 할 것이다. 또한, 피고인의 상고이유의 주장과 같이 피고인이 공소외 1의 대리인으로서 공소외 1의 업무에 관하여 공소외 2와 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결한 것이라면, 법 제10조 , 제8조 , 제2조 제3항 에 의하여 피고인을 처벌할 수 있다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 피고인과 공소외 1 사이에 매수인 명의신탁이나 명의차용에 관한 약정이 있었는지 여부 등에 대하여는 전혀 심리하지 아니한 채 피고인이 이 사건 계약의 실제 매수인이므로 위 법조 위반의 범죄 주체가 되는 자라고 판단하였으니, 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 법 제8조 제1호 , 제2조 제3항 위반죄에 있어서 범죄 주체에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

4. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 전수안(재판장) 고현철(주심) 김지형 차한성

심급 사건

원심판결

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관련문헌