신축주택 등을 양도하는 경우 해당 부동산의 양도차익은 「소득세법 시행령」제166조제2항에 따라 산정하는 것입니다.

○ 1995.03.23. 도시계획사업(일단의주택지조성)조합 설립인가( ☆☆구 공고 제1995-××호)

- ☆☆중심축 제1구역 일단의 주택지조성사업조합설립인가 공고

- 근거: 「도시계획법」제86조제2항 및 「토지구획정리사업법」제16조

○ 1997.06.04. 갑은 서울 ☆☆ ☆☆ 소재 토지․건물 취득

○ 2004.11.16. 토지․건물 신탁등기

- 수탁자 : ☆☆중심축 제1구역 일단의 주택지조성사업조합

○ 2004.12.15. ☆☆중심축 제1구역 일단의 주택지조성사업 (토지)환지계획인가(양천구고시 제2004-××호)

- 근거 : 「국토의계획및이용에 관한법률」 부칙에 의한 종전 「도시계획법」제86조제1항 및 「토지구획정리사업법」 폐지법률 부칙에 의한 「도시개발법」제28조제1항

○ 2005.03.18. 주택건설 사업자등록

○ 2005.04.09. 관리처분안 승인(조합 자체)

○ 2005.06.27. 「건축법」에 따른 건축허가

- 사업시행자 : ☆☆중심축 제1구역 일단의 주택지조성사업조합

○ 2005.09.05. 분양계약[조합원 분담(정산)금 납부계약서] 체결

- 조합원 분담(정산)금 납부계약서

1. 기존재산권

(1) 소재지 : 서울 ☆☆구 ☆☆ ▵▵▵-▵▵▵

(2) 내 역 : 대지 110.941㎡(33.560)평

2. 공급면적 : 건물 전용면적(127.65㎡), 대지지분(8304㎡×17.8932/8304)

3. 보상가액 및 분담(정산)금 내역

(단위 : 천원)

○ 2008.12.11. ☆☆중심축 제1구역 일단의 주택지조성사업 환지계획(변경)인가(☆☆구고시 제2008-××호)

- 입체환지로 변경(입체환지 토지조서)

- 근거 : 「국토의계획및이용에 관한법률」 부칙에 의한 종전 「도시계획법」제86조제1항 및 「토지구획정리사업법」 폐지법률 부칙에 의한 「도시개발법」제28조제1항

○ 2009.02.16. 환지처분공고

○ 2009.02.23. 신축아파트 소유권보존등기

- 정산금 △×××,×××천원은 2009.4.30. 신고․납부함(취득일 : 1997.6.4, 양도일 : 2009.2.16.)

○ 2015.06.22. 신축아파트 양도하고 양도소득세 신고․납부

- 취득일: 2009.2.23.

2. 질의내용

○ 토지환지계획인가 후 건축법에 따른 건축허가로 환지예정지 토지에 신축주택을 신축 중에, 당초 토지환지계획인가가 입체환지로 변경인가 된 후 신축주택을 취득하여 양도한 경우

- 신축주택의 취득이 입체환지에 의한 취득에 해당하지 않은 것이므로 기존부동산을 조합에 소유권 이전하는 것을 양도로 보고 신축주택은 본래의 취득시기(사용검사필증교부일 등)에 취득한 것으로 보아 양도소득세를 계산할 수 있는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】(1994.12.22. 법률 4803호로 개정된 것)

① 제4조제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세법 제29조의4제2항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】(2003.12.30. 법률 7006호로 개정된 것)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. ＜개정 2000.12.29＞

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】(2012.01.01. 법률 11146호로 개정된 것)

② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. ＜개정 2012.1.1＞

○ 소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】(2009.12.15. 대통령령 21887호로 개정된 것)

① 법 제88조제2항에서 "환지처분"이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. ＜개정 1996.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19, 2009.12.15＞

○ 소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】(2012.02.02. 대통령령 23588호로 개정된 것)

① 법 제88조제2항에서 "환지처분"이란 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. ＜개정 1996.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19, 2009.12.15, 2012.2.2＞

○ 소득세법 시행령 부칙 ＜제23588호,2012.2.2＞

제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ＜개정 2010.12.27＞

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 (2000.12.29. 대통령령 17032호로 개정된 것)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. ＜개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31＞

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음날로 한다. ＜개정 2000.12.29＞

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. ＜개정 2001.12.31, 2003.6.30, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2007.2.28, 2008.2.22, 2010.2.18, 2013.2.15＞

1. 청산금을 납부한 경우

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

나.[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. ＜신설 2007.2.28＞

1. 청산금을 납부한 경우

2. 청산금을 지급받는 경우

제1항제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. ＜개정 2001.12.31, 2003.12.30, 2005.5.31, 2007.2.28＞

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. ＜개정 2007.2.28＞

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획인가일 전후"로 본다.

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. ＜신설 2007.2.28, 2013.2.15＞

1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간

2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 한다. ＜개정 2005.2.19, 2007.2.28, 2013.6.28＞

⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. ＜신설 2002.12.30, 2003.6.30, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.5.31, 2005.8.5, 2005.12.31, 2007.2.28＞

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) － 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가－ 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조제1항제4호의규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 － 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가－ 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) － 신축건물과그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

○ 도시개발법 제28조 【환지 계획의 작성】 (2008.03.21. 법률 8970호로 개정된 것, 이하 같음)

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(체비지) 또는 보류지(보류지)의 명세

5. 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 사항

② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리(수리)ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

③ 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격을 평가할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가하게 하여야 한다.

④ 제3항에 따른 토지평가협의회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 해당 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다.

⑤ 제1항의 환지 계획의 작성에 따른 환지 계획의 기준, 보류지(체비지ㆍ공공시설 용지)의 책정 기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정할 수 있다.

○ 도시개발법 제29조 【환지 계획의 인가 등】

① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

○ 도시개발법 제31조 【토지면적을 고려한 환지】

① 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소(과소) 토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.

② 제1항의 과소 토지의 기준이 되는 면적은 대통령령으로 정하는 범위에서 시행자가 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다

○ 도시개발법 제32조【입체 환지】

① 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 소유자의 동의를 받아 환지의 목적인 토지를 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.

② 제1항에 따라 주택으로 환지하는 경우 그 주택에 대하여는 「주택법」 제38조에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.

③ 입체 환지 계획의 작성에 관하여 필요한 사항은 국토해양부장관이 정할 수 있다.

○ 도시개발법 제40조 【환지처분】

① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.

④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.

⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.

○ 도시개발법 제42조 【환지처분의 효과】

① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(전속)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.

③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(지역권)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제6조 【정비사업의 시행방법】 (2008.03.28. 법률 9047호로 개정된 것, 이하 같음)

① 주거환경개선사업은 다음 각호의 1에 해당하는 방법에 의한다. ＜개정 2005.3.18＞

1. 제7조의 규정에 의한 주거환경 개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법

2. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제38조의 규정에 의하여 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법

3. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법

② 주택재개발사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하거나, 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.

③ 주택재건축사업은 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다. 다만, 주택단지안에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건ㆍ주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역안에서 시행하는 사업에 한한다.

④ 도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제43조 【다른 법령의 적용 및 배제】

① 주거환경개선구역은 당해 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 국토의계획및이용에관한법률 제36조제1항제1호 가목 및 제2항의규정에 의하여 주거지역을 세분하여 정하는 지역중 대통령령이 정하는 지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다. 다만, 당해 정비구역이 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제3조제1항의규정에 의하여 결정된 개발제한구역인 경우에는 그러하지 아니하다.

② 「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 동법 제41조제2항의 규정에 의한 "환지처분을 하는 때"는 이를 "사업시행인가를 하는 때"로 본다. ＜개정 2008.3.21＞

○ 도시 및 주거환경정비법 제55조 【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】

① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된지상권・전세권・저당권・임차권・가등기담보권・가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다. ＜개정 2008.3.21＞