나. 한국토지개발공사가 공급하는 분양용지의 당첨자가 계약을 체결하지 않은 경우 분양신청금을 한국토지개발공사에 귀속시키는 약관조항이 무효라고 한 사례

나. 한국토지개발공사가 공급하는 분양용지의 당첨자가 계약을 체결하지 않은 경우 분양용지의 공급가액의 10%에 상당하는 분양신청금을 한국토지개발공사에 귀속시키는 약관조항이 고객인 당첨자에 대하여 부당하게 과중한 손해배

상의무를 부담시키는 것으로서 무효라고 한 사례.

이 부분에 관하여 사건을 대전지방법원 본원합의부에 환송한다.

1. 원심은, 피고 한국토지개발공사가 1992.3.23. 대전 둔산지구 단독주택 건설용지 분양공고를 하여 원고가 위 분양공고에 따라 4.3. 피고가 지정한 충청은행에 분양신청금 10,000,000원을 납부하고, 4.10. 추첨결과 원고가 분양대금 109,800,000원에 둔산지구 213의 2의 용지를 당첨받은 사실, 원고가 당첨된 후 피고와 사이에 위 용지에 관한 매매계약을 체결하지 아니하여 피고가 위 분양공고 제7항의 "당첨후 지정기한내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 당첨을 무효로 하며 분양신청금은 이 공사에 귀속됩니다."라는 약관조항에 의하여 위 분양신청금을 피고에 귀속시킨 사실 등을 인정한 다음, 위 약관조항은 실수요자 이외의 투기적 동기에 의한 신청을 방지하고 실수요자가 분양추첨에서 낙첨되는 결과를 방지하며, 당첨자에 대하여 향후의 매매계약의 체결을 담보하여 당첨 후 무계약상태를 방지하고 분양용지의 공급가액의 10%에 해당하는 위 분양신청금을 납부하게 함으로써 대량신청에 의한 불필요한 사무의 폭주를 방지하는 기능을 하는 한편, 당첨자가 정당한 사유없이 매매계약체결의무를 이행하지 아니함으로써 피고에게 채무불이행으로 인한 손해를 배상하여야 할 경우에 위 분양신청금은 당첨자의 매매예약자로서의 매매계약체결의무 이행의 확보를 목적으로 하여 그 불이행시 이를 피고에 귀속시킴으로써 피고의 손해를 전보하게 하려는 손해배상액의 예정으로서의 성격을 가지고 있다고 보아, 원고가 투기의 목적이 없는 선의의 미계약자라는 사유만으로는 위 약관조항이 무효가 되지 않는다고 판단하고, 다만 위 분양신청금은 분양당첨으로 인한 매매예약의 당사자가 매매계약을 체결하지 아니함으로 인하여 피고가 입게 되는 손해를 배상하기 위한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 가지고 있다 할 것인데, 원고는 매매예약의 단계에서 단지 매매계약을 체결하지 아니함에 있어 귀책사유가 있을 뿐 투기의 목적으로 분양신청을 하지 아니하였고, 피고에게 특히 현저한 손해가 발생되지 않은 점 등의 사유를 들어 손해배상액으로서 금10,000,000원을 예정한 것은 부당하게 과다하여 그 액수를 금5,000,000원으로 감액함이 상당하다고 판단하였다.

2. 약관의규제에관한법률은 제6조에서 "신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다(제1항). 약관에 다음 각호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정된다 (제2항)."고 규정하고 제1호에 "고객에 대하여 부당하게 불리한 조항"을 들고 있으며, 제8조에서는 "고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다"고 규정하고 있으므로, 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 할 것이다.

관계증거와 기록에 의하면, 위 약관조항이 실수요자 이외의 투기적 동기에 의한 분양신청을 방지하여 실수요자가 분양추첨에서 낙첨되는 결과를 방지하고, 당첨자에 대하여 향후의 매매계약의 체결을 담보하여 당첨후 무계약상태를 방지하고 분양용지의 공급가액의 10%에 해당하는 위 분양신청금을 납부하게 함으로써 대량신청에 의한 불필요한 사무의 폭주를 방지하기 위한 정책적인 배려에서 운영되고 있는 것임은 원심이 인정한 바와 같지만, 피고가 분양의 방법에 의하여 토지를 공급하는 경우 공급단위필지수의 100분의5 범위안에서 예비대상자를 정할 수 있으므로 당첨자가 계약을 체결하지 아니하더라도 피고에게 특별히 현저한 손해가 발생할 것으로 보이지 아니하는 점, 분양용지의 공급가액의 10%에 상당하는 분양신청금을 미리 납부하게 하는 것 자체로써 진정한 실수요자 이외의 자가 분양신청하는 것을 어느 정도 방지할 수 있을 뿐더러, 구태여 분양신청금을 피고에게 귀속시키지 않더라도 당첨자가 장래 주택이나 단독주택건설용지를 우선 공급받을 수 있는 이익이 박탈되기 때문에 계약의 체결도 어느 정도 담보될 수 있는 점 등을 알 수 있는바, 이와 같은 사정들과 한국토지개발공사법 및 약관의규제에관한법률의 목적 등으로 미루어 보면, 당첨자에게 계약의 체결을 강제하기 위한 수단으로 분양용지의 공급가액의 10%에 상당하는 분양신청금을 일방적으로 피고에게 귀속시키는 위 약관조항은, 고객인 당첨자에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항이라고 할 것이므로, 무효라고 하지 아니할 수 없다.

그렇다면 이와 견해를 달리하여 위 약관조항이 무효가 아니라고 판단한 원심판결에는 약관의규제에관한법률 제6조 및 제8조에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

3. 뿐만 아니라 원심은 위 약관조항이 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시킨 것이 아니어서 무효가 아니라고 판시하면서, 다른 한편으로는 원고가 매매예약의 당사자로서 매매계약을 체결하지 아니함으로 인하여 피고가 입게 될 손해로 배상하여야 할 액으로 예정한 것이 부당히 과다하다는 이유로 민법 제398조 제2항을 적용하여 그 손해배상의 예정액을 반으로 감액하였으니, 원심판결에는 약관의규제에관한법률 제8조에 관한 법리를 오해하였거나 이유가 모순되는 위법이 있다고 할 것이다.

4. 그러므로 원심판결중 원고의 패소부분을 파기하고 이 부분에 관하여 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.