[2] 임차인의 채무불이행을 이유로 토지임대차계약이 해지되는 경우에도 임차인의 지상물매수청구권이 인정되는지 여부(소극)

[2] 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인으로서는 토지임대인에 대하여 지상건물의 매수를 청구할 수 없다.

1. 1987. 12. 1.자 임대차계약에 관하여

가. 기록에 의하여 살펴보면, 피고가 1987. 12. 1. 소외 망 이명복과 사이에 그의 소유이던 이 사건 대지와 그 지상의 구건물에 관하여 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원, 임차기간 5년간으로 정하여 임대차계약을 체결하면서, 피고가 위 대지 상에 이 사건 구건물과는 별도로 피고의 영업에 필요한 이 사건 신축건물을 신축하여 사용하되 위 임차기간이 만료된 때에는 이 사건 신축건물의 소유권을 위 이명복에게 귀속시키기로 약정한 사실을 인정한 원심의 조치는 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

나. 주주총회의 특별결의가 있어야 하는 상법 제374조 제1호 소정의 '영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도'라 함은 일정한 영업목적을 위하여 조직되고 유기적 일체로 기능하는 재산의 전부 또는 중요한 일부를 총체적으로 양도하는 것을 의미하는 것으로서 이에는 양수회사에 의한 양도회사의 영업적 활동의 전부 또는 중요한 일부분의 승계가 수반되어야 하는 것이므로 단순한 영업용 재산의 양도는 이에 해당하지 않으나 다만 영업용 재산의 처분으로 말미암아 회사영업의 전부 또는 일부를 양도하거나 폐지하는 것과 같은 결과를 가져오는 경우에는 주주총회의 특별결의가 필요하다 할 것이다( 당원 1994. 10. 28. 선고 94다39253 판결 , 1994. 5. 10. 선고 93다47615 판결 , 1992. 2. 14. 선고 91다36062 판결 , 1991. 1. 15. 선고 90다10308 판결 등 참조). 원심이 적법히 확정한 사실에 의하여 알 수 있는 이 사건 신축건물의 양도약정에 이르게 된 경위, 그 약정의 내용 자체 및 이 사건 임대차계약의 내용 등을 종합하여 볼 때 위 양도약정으로 말미암아 비로소 피고 회사의 영업의 전부 또는 일부를 양도하거나 폐지하는 것과 같은 결과를 가져온다고는 볼 수 없으므로, 원심이 같은 취지에서 원고가 위 양도약정을 함에 있어 주주총회의 특별결의를 거칠 필요가 없다고 판단하였음은 정당하고 거기에 소론과 같은 상법 제374조 의 주주총회의 특별결의에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 1992. 12. 1.자 임대차계약에 관하여

원심은 원고들과 피고 사이에 1992. 12. 1. 이 사건 대지와 건물에 관하여 임차보증금을 12억 원, 월 차임을 1,200만 원, 임차기간을 5년간으로 하는 새로운 임대차계약이 체결된 사실 및 피고가 1993. 12.부터 월 차임 전액의 지급을 연체하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 임대차계약이 불공정한 법률행위로서 무효라는 피고의 주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 조치는 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 또한 차임증감에 관한 법리오해의 소론 주장은 원심이 적법하게 인정한 바와 다른 사실관계를 전제로 하는 것이므로, 논지는 모두 이유 없다.

3. 매수청구권행사에 관하여

토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인으로서는 토지임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할 수 없다 고 할 것이다( 당원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결 , 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결 , 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결 등 참조).

토지임대차 기간만료시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정은 당해 계약의 조건, 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로, 민법 제652조 의 규정에 의하여 무효라고 보아야 할 것임은 소론과 같으나, 이 사건에서와 같이 피고의 차임연체를 이유로 토지임대차계약이 해지되는 경우 피고로서는 원고들에 대하여 그 지상건물의 매수청구 자체를 할 수 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고 거기에 소론과 같은 매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.