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대법원 1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결

[전부금][공1997.1.1.(25),28]

판시사항

[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 효력(유동적 무효)

[2] 매매계약의 유동적 무효 상태에서 계약금 등에 대한 부당이득반환청구의 가부(소극) 및 그 계약관계가 확정적 무효로 되는 경우

[3] 유동적 무효의 매매계약이 확정적 무효가 된 상태에서 이미 지급한 매매대금의 반환에 관하여 계약 당사자들이 별도 계약을 체결한 경우, 그 계약의 효력(유효)

판결요지

[1] 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 그와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 그와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로, 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다.

[2] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 매매계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우, 매수인이 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고, 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 다만 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 도지사에 의한 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계, 즉 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.

[3] 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있던 매매계약이 확정적으로 무효가 된 상태에서 당사자들이 이미 지급한 매매대금의 반환에 관하여 민법상의 부당이득반환과는 다른 내용의 계약을 하는 경우, 그것은 무효가 된 계약과는 별개의 계약으로 유효한 것이므로 무효가 된 계약에 기하여 이미 지급된 매매대금 중 반환할 금액의 범위 등은 당사자 사이의 새로운 계약내용에 따라야 한다.

원고,상고인

원고 (소송대리인 변호사 윤경현)

피고,피상고인

피고 (소송대리인 변호사 김성남)

주문

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

이유

상고이유를 그 보충서와 함께 본다.

1. 제1점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 피고는 1990. 4. 19. 소외인과 사이에, 국토이용관리법상 토지거래규제지역으로 지정되어 있었던 피고 소유의 마산시 회원구 (주소 생략) 대 108평(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 대금 561,600,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하면서, 계약금 60,000,000원은 계약 당일에, 중도금 150,000,000원은 같은 해 5. 10.에, 잔대금 351,600,000원은 같은 해 6. 10.에 각 지급하되, 매수인이 위약한 경우에는 계약금 반환청구를 하지 않기로 약정하고, 당일 계약금 60,000,000원, 같은 해 5. 10.경 중도금 150,000,000원, 합계 금 210,000,000원을 위 소외인으로부터 지급받았는데, 위 소외인이 잔금 351,600,000원을 그 지급기일인 같은 해 6. 10. 지급하지 못한 상태에서 같은 해 9. 2.경 이 사건 부동산에 대한 공시지가가 상승되자, 피고는 같은 해 9. 2.경 공시지가의 상승으로 인하여 양도소득세가 금 130,000,000여 원 더 나오게 되었다고 하면서 이 금액 역시 매수인인 위 소외인이 부담하여야 한다고 주장하는 등 피고와 위 소외인 사이에 잔금 미지급으로 인한 분쟁이 있었던 사실, 한편 피고는 위 소외인이 계속 잔금지급을 지체하자 1991. 7. 11. 위 소외인에게, 잔금지급채무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제하며 계약 조항에 따라 계약금은 반환할 수 없음은 물론 매수인측의 채무불이행으로 인하여 양도소득세를 추가로 부담하는 등 금 131,079,740원의 손해를 입게 되었으므로 이를 중도금에서 상계한다는 취지의 통고서를 보내어 그 무렵 위 소외인에게 도달되었는데, 위 소외인은 매매계약을 해제한다면 중도금으로 지급된 돈은 전액 반환되어야 한다고 주장하는 등 다툼이 있어 오다가 1992. 1. 17.에 이르러 피고와 위 소외인은 최종적으로 매매계약을 해제하기로 합의하면서, 피고가 지급받은 계약금 및 중도금 합계 금 210,000,000원 중, 계약금 60,000,000원은 당초의 약정에 따른 위약금으로, 중도금 중 금 50,000,000원은 피고가 장차 이 사건 부동산을 매도할 경우 1990. 9. 2.자의 공시지가 상승으로 인하여 소외인에게 당초의 계약대로 양도하였을 경우보다 금 130,000,000여 원의 양도소득세를 더 부담하게 된 데에 대한 손해배상조로 각 공제한 나머지 금 100,000,000원을 반환하기로 약정한 사실을 인정한 다음, 이 사건 부동산에 관한 피고와 위 소외인 사이의 매매계약은 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 함으로써 확정적으로 무효가 되었으므로 피고가 수령한 계약금 및 중도금 등 합계 금 210,000,000원은 모두 법률상 원인 없이 지급받은 셈이 되어 피고는 그 전액을 반환할 의무가 있다고 하는 그 반환채권의 전부채권자인 원고의 주장에 대하여, 이 사건 부동산은 국토이용관리법상 규제지역 내에 있는 토지로 이에 대한 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 법률상 미완성의 법률행위로 이른바 유동적 무효의 상태에 있을 뿐이라 할 것인데, 피고가 위 소외인의 잔금지급 지체를 이유로 해제를 통보하는 등 다툼이 있어 오다가 1992. 1. 17.에 이르러 매매계약을 합의해제함으로써 피고와 위 소외인은 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 하였다 할 것이고, 이로써 피고와 소외인 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다 할 것이며, 나아가 국토이용관리법상 허가대상 토지에 대한 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우 거래 당사자는 허가받지 아니하고 체결한 매매계약에 따라 매도인에게 지급된 금원의 반환 등 계약관계의 청산에 관하여 별도의 약정을 유효하게 할 수 있다고 할 것이므로 피고와 위 소외인은 위 1992. 1. 17.자 합의해제 약정으로 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 확정적으로 무효가 됨에 따라 허가받지 아니한 상태에서 지급받은 금 210,000,000원 중 금 100,000,000원을 반환하는 것으로서 금전반환을 둘러싼 계약관계를 청산하기로 하였다 할 것이어서, 피고가 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 무효로 인하여 소외인에게 반환하여야 할 계약금 및 중도금은 위 인정의 금 100,000,000원이라 할 것이라고 판단하였다.

나. 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지는 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음 이 당연하므로( 당원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조), 위와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 이에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 이를 부당이득으로서 반환을 구할 수는 없고, 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있다 고 할 것이며, 다만 위와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 도지사에 의한 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계, 즉 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다 고 할 것이다( 당원 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결 , 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결 , 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결 등 참조).

한편 위와 같은 유동적 무효 상태의 계약이 확정적으로 무효가 된 상태에서 당사자들이 이미 지급한 매매대금의 반환에 관하여 민법상의 부당이득반환과는 다른 내용의 계약을 하는 경우, 이는 무효가 된 계약과는 별개의 계약으로 유효하다 할 것이므로 무효가 된 계약에 기하여 이미 지급된 매매대금 중 반환할 금액의 범위 등은 위 당사자 사이의 새로운 계약내용에 따라야 한다 할 것이다.

다. 기록에 의하면 피고와 위 소외인 사이에 1990. 4. 19. 국토이용관리법상 토지거래규제지역으로 지정되어 있었던 피고 소유의 이 사건 부동산에 관하여 원심 인정과 같은 매매계약이 체결되었는데, 1991. 7. 11. 피고가 위 소외인에게 잔대금지급채무 불이행을 이유로 일방적으로 위 매매계약 해제의 의사표시를 하면서 위 소외인이 위약하였으므로 계약금을 반환할 수 없음은 물론 위 소외인측의 채무불이행으로 인하여 양도소득세를 추가로 부담하는 등 금 131,079,740원의 손해를 입게 되었으므로 이를 중도금에서 상계한다는 취지의 통고서를 보내자, 위 소외인은 그 무렵 피고에게 "피고의 양해하에 잔금지급기일을 도과한 것이므로 해제통지는 무효이다. 나와 상호협의하여 쌍방 최소한의 손해를 줄일 수 있는 방법을 강구하자."라는 취지의 통고서를 보냈다가 같은 해 8.경 피고에게 자신으로부터 수령한 계약금 및 중도금 합계 금 210,000,000원 중 계약금을 제외한 금 150,000,000원은 반환받아야 한다고 주장하면서 그 금원의 반환을 청구한 사실을 알 수 있는바, 매도인인 피고가 1991. 7. 11. 일방적으로 매매잔대금 지급지체를 이유로 계약해제를 주장하면서 수령한 계약금 및 중도금 중 일부 금원만을 반환할 의사를 통보함으로써 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하였다 할 것이고, 이에 대하여 매수인인 위 소외인도 같은 해 8.경 위 매매계약의 해제를 전제로 피고에게 이미 지급한 계약금 및 중도금 중 피고가 반환할 의사를 표시한 것 이상의 금원의 반환을 청구함으로써 역시 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하였다 할 것이므로 이 사건 매매계약은 1991. 8.경 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 봄이 상당하다 할 것이니, 원심이 1992. 1. 17. 위 매매계약의 합의해제시 비로소 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 본 것은 매매계약의 유동적 무효에 관한 법리를 오해한 것이라 할 것이다.

그러나 기록에 의하면 1992. 1. 17.에 이르러 피고와 위 소외인은 최종적으로 매매계약을 해제하기로 합의하면서, 피고가 지급받은 계약금 및 중도금 합계 금 210,000,000원 중 계약금 60,000,000원은 위약금으로, 중도금 중 금 50,000,000원은 피고가 장차 이 사건 부동산을 매도할 경우 1990. 9. 2.자의 공시지가 상승으로 인하여 이를 위 소외인에게 당초의 계약대로 매도하였을 경우보다 금 130,000,000여 원의 양도소득세를 더 부담하게 된 데에 대한 손해배상금으로 각 공제하고 그 나머지 금 100,000,000원만을 피고가 위 소외인에게 반환하기로 약정한 사실을 알 수 있는바, 이는 이 사건 매매계약이 1991. 8.경 피고와 위 소외인 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하여 확정적으로 무효가 된 상태에서, 무효가 된 계약의 당사자들이 이미 지급한 매매대금의 반환에 관하여 민법상의 부당이득반환과는 다른 내용의 계약을 한 것으로서 무효가 된 계약과는 별개의 계약으로 유효하다 할 것이고, 소론과 같이 위 새로운 계약에서 공제하기로 약정한 손해배상금이 실제로 발생하지 않은 손해에 대한 것이라 하더라도 그 점을 들어 위 계약을 무효라 할 수는 없다 할 것이다.

따라서 피고가 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 확정적으로 무효가 됨으로 인하여 위 소외인에게 반환하여야 할 계약금 및 중도금은 위 당사자 사이의 새로운 합의에 의한 금 100,000,000원이라 할 것인바, 원심은 피고가 반환하여야 할 이 사건 계약금 및 중도금의 범위에 관하여 같은 취지로 판시하였으니 그 결론에 있어 정당하다 할 것이고, 위에서 본 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 된 시기에 관한 법리오해의 위법은 판결 결과에 영향을 미치지 않았다고 볼 것이다. 논지는 이유 없다.

2. 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 피고는 위 소외인과 사이의 위 1992. 1. 17.자 약정에 따른 금 100,000,000원에서 위 소외인의 피고에 대한 기존 채무 금 28,000,000원을 공제한 나머지 금 72,000,000원을 지급하기로 위 소외인과 약정하고, 이에 따라 당일인 1992. 1. 17. 금 32,000,000원, 같은 달 20.경, 같은 달 29.경, 같은 해 2. 13.경 및 같은 해 3. 2.경 각 금 10,000,000원 등 합계 금 72,000,000원을 위 소외인에게 지급한 사실을 인정하고, 이로써 이 사건 부동산 매매계약의 무효로 인하여 피고가 반환하여야 할 채무는 모두 소멸하였다 할 것이므로 원고의 이 사건 전부명령은 피전부채권의 부존재로 인하여 무효가 되었다 할 것이라고 판단하였는바, 관계 증거를 기록과 대조하여 살펴 보면 원심의 위와 같은 인정·판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배의 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 결국 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실의 인정을 탓하는 것에 불과하여 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

심급 사건
-부산고등법원 1996.6.20.선고 95나3787
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