가. 피고와 최OO 사이에 별지 1 목록 기재 부동산에 관하여 2012. 5. 17. 체결된매매계약 및 별지 2 목록 기재 부동산에 관하여 2012. 6. 5. 체결된 매매계약을900,098,580원의 한도 내에서 각 취소한다.

나. 피고는 원고에게 900,098,580원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.

다. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

피고와 최OO 사이에 별지 1 목록 기재 부동산에 관하여 2012. 5. 17. 체결된 매매계약 및 별지 2 목록 기재 부동산에 관하여 2012. 6. 5. 체결된 매매계약을 각 취소한다. 피고는 원고에게 900,098,580원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

가. 최OO의 다OOOO 건물 신축 및 소유권보존등기 경료

1) 최OO은 2008. 4. 1.경부터 OO시 OO읍 OO리 927-9에서 '미래'라는 상호로 사업자등록(사업자등록번호: OOO-OO-OOOOO)을 하고 부동산업, 건물신축판매업 등을 영위하였으며, 피고는 최OO의 처형인 안OO의 배우자로 피고와 최OO은 동서지간이다

2) 최OO은 위 토지 위에 지하 3층, 지상 15층 규모의 다OOOO(이하 '다인블루

빌'이라 한다) 제1동을 신축하여 2010. 2. 9. 그 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 최OO과 아OO신탁 주식회사 간 담보신탁계약 체결 및 소유권이전등기 경료 최OO은 2010. 5. 14. 아OO신탁 주식회사(이하 '이 사건 신탁회사'라 한다)와 사이에 별지 1, 2 목록 기재 부동산을 포함한 다OOOO 제1동 91개 호실을 신탁하는 내용의 담보신탁계약을 체결하고, 2010. 5. 19. 이 사건 신탁회사에게 신탁을 원인으로한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고의 최OO에 대한 조세채권의 발생

원고 산하 OO세무서장은 2011. 9. 6.부터 2013. 5. 1.까지 최OO에게 아래 표 순번 제1 내지 6번 기재와 같이 부가가치세 및 종합소득세를 납부고지 하였으나, 최OO이 이를 일부 납부하지 않아 2014. 11. 17.까지 최OO이 체납한 부가가치세 및 종합소득세는 합계 900,098,580원(이하 '이 사건 조세채권'이라 한다)이다.

라. 최OO의 별지 1, 2 목록 부동산 처분행위

1) 최OO은 위와 같이 원고에 대하여 부가가치세 및 종합소득세 납부의무를 부담하고 있던 중 2012. 5. 17. 피고와 사이에 별지 1 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 제1부동산'이라 한다)을 매도하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 제1매매계약'이라 한다)을 체결하였고, 2012. 5. 23. 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 위 신탁등기를 말소함과 동시에 최OO 명의로 소유권이전등기를 마친 다음 같은 날 피고에게 위 부동산에관하여 2012. 5. 17. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

2) 최OO은 2012. 6. 5. 피고와 사이에 별지 2 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 제2부동산'이라 한다)을 매도하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 제2매매계약'이라 한다)을 체결하고, 2012. 6. 21. 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 위 신탁등기를 말소함과 동시에 최OO 명의로 소유권이전등기를 마친 다음 같은 날 피고에게 위 부동산에 관하여 2012. 6. 5. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 임의경매절차를 통한 이 사건 각 부동산의 매각

한편 이 사건 제1, 2매매계약 체결 직후 이 사건 각 부동산에 관하여 채무자 피고,근저당권자 서울경기양돈축산업협동조합 등으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 그 후 서울경기양돈축산업협동조합 등의 임의경매신청에 의하여 개시된 수원지방법원 2013타경○○○○○○ 등 임의경매절차에서 이 사건 각 부동산은 낙찰가액 합계 944,627,010원에 제3자에게 낙찰되어 그 낙찰자 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13, 19, 20호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 수원지방법원 민사집행과에 대한 사실조회결과, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

최OO은 원고에 대하여 이 사건 조세를 체납하고 있음에도 불구하고 2012. 5. 17.피고와 사이에 이 사건 제1부동산에 관한 매매계약을 체결하여 2012. 5. 23. 피고에게 위 부동산에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 2012. 6. 5. 피고와 사이에 이 사건 제2부동산에 관한 매매계약을 체결하여 2012. 6. 21. 피고에게 위 부동산에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 최OO은 이 사건 제1, 2부동산의 매매로 인하여 소극재산이 적극재산보다 많아지게 되었는바, 이는 채권자를 해하는 사해행위에 해당되고, 채무자인 최OO과 수익자인 피고의 악의는 추정된다. 따라서 이 사건 제1, 2매매계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 피고는 원고에게 사해행위 취소에 따른 원상회복으로서 이 사건 제1, 2부동산에 관하여 마쳐진 피고 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있는데, 그 후 이 사건 제1, 2부동산에 대한 임의경매절차가 진행되어 제3자가 그 소유권을 취득하게 되었으므로 피고는 사해행위 취소에 따른 원상회복으로서 최OO의 조세체납액인 900,098,580원 상당의 가액을 배상할 의무가 있다.

3. 본안전 항변에 관한 판단

가. 피고의 본안전 항변

OO세무서의 담당 국세조사관 권OO이 2012. 6. 21.경 이 사건 제1, 2부동산 매매내역 및 신탁재산 현황 등에 대하여 모두 인식하고 있었으므로, 그 무렵 원고는 이 사건 제1, 2매매계약이 사해행위로서 취소원인이 있음을 알았다고 보아야 한다. 따라서 그로부터 1년의 제척기간이 경과하여 제기된 이 사건 소는 부적법하다.

나. 판단

1) 채권자취소권의 행사에 있어서 제척기간의 기산점인 채권자가 '취소원인을 안날'이라 함은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미한다. 이는 단순히 채무자가 재산의 처분행위를 한 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 구체적인 사해행위의 존재를 알고 나아가 채무자에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알 것을 요하며, 사해행위의 객관적 사실을 알았다고 하여 취소의 원인을 알았다고 추정할 수는 없다. 한편 그 제척기간의 도과에 관한 입증책임은 채권자취소소송의 상대방에게 있다(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결, 대법원 2009. 10.29. 선고 2009다47852 판결 등 참조).

2) 을 제4호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, OO세무서가 이 사건 제2매매계약 체결 직후인 2012. 6. 5. 최OO이 부가가치세 합계 770,790,860원을 체납했다는 이유로 이 사건 신탁회사가 최OO에게 지급하여야 할 신탁수익금과 신탁부동산(이 사건 제2부동산 포함 총 26개 호실)의 매도대금 중 체납세액에 이를 때까지의 금액 또는 신탁종료 시 인정되는 최OO의 소유권이전등기청구권 및 신탁재산교부청구권에 대해 채권압류를 한 사실, 최OO이 2012. 6. 21. OO세무서의 담당 국세조사관 권OO을 만나 체납된 위 조세를 분할 납부하겠다는 약속을 하고 OO세무서에 1억 2,000만 원을 납부하자 OO세무서가 이 사건 제2부동산 포함 총 8개 호실에 대하여 압류를 해제한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 제1, 2매매계약이 최○○의 채무초과상태에서 이루어진 사해행위에 해당한다거나 최OO에게 사해의사가 있었다는 사실을 알고 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 원고가 이 사건 제1, 2매매계약이 사해행위임을 알았다면 그 무렵 이 사건 제1,2부동산에 관하여 사해행위 취소에 따른 소유권이전등기말소청구권을 보전하기 위한 가처분등기 등을 하였을 것임에도 그와 같은 조치를 하였다고 볼 만한 자료가 없고, OO세무서가 2012. 6. 21. 이 사건 제2부동산에 관한 신탁수익금 등에 대해 한 채권압류를 해제하여 준 점 등에 비추어 보면 원고가 그 무렵 최OO의 사해의사를 몰랐다고 봄이 타당하다. 따라서 피고의 본안전 항변은 이유 없다.

4. 본안에 관한 판단

가. 사해행위취소권의 발생

1) 피보전채권의 존재

채권자취소권의 피보전채권은 원칙적으로 사해행위 이전에 발생된 것이어야 한다.위에서 본 바와 같이 이 사건 조세채권은 2011. 6. 30.부터 2012. 3. 31.까지 사이에 성립하여 원고가 사해행위라고 주장하는 이 사건 제1, 2매매계약 체결일 이전에 성립하였다. 따라서 원고의 최OO에 대한 이 사건 조세채권은 사해행위의 피보전채권이 된다(이 사건 제1, 2매매계약 체결 무렵 최OO의 조세체납액을 알 수 있는 자료가 제출되어 있지 아니하나, 피고는 원고가 주장하는 이 사건 조세채권액 900,098,580원에 대하여 명시적으로 다투지 않고 있으므로 위 조세채권액을 이 사건 제1, 2매매계약 체결 무렵의 조세채권액으로 보기로 한다).

2) 채무초과상태 여부

"가) 이 사건 제1, 2매매계약 체결 당시 최OO의 적극재산 및 소극재산 채권자취소권의 요건인채권자를 해하는 법률행위'는 채무자의 재산을 처분하는 행위로 인하여 채무자의 재산이 감소하여 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되는 것을 말하므로, 이러한 사해행위는 채무자가 재산을 처분하기 이전에 이미 채무초과상태에 있는 경우는 물론이요, 금전의 증여 등 문제된 처분행위로 말미암아 비로소 채무초과상태에 빠지는 경우에도 성립할 수 있다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다6808 판결, 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다82360 판결 등 참조).",위 법리를 기초로 하여 이 사건 제1, 2부동산의 매매로 인하여 최OO의 소극재산이 적극재산을 초과하게 되었는지 보건대, 이 사건 제1, 2매매계약 당시 최OO의 적극재산 및 소극재산의 내역 및 가액이 아래 표와 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제14, 20호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다. 위 적극재산 중 다OOOO 제1동 602호와 801호, ○○시 ○○면 ○○리 272-48 전 및 ○○시 ○○동 468-5 도로의 시가 합계액 265,810,000원은 위 소극재산인 채무액 합계 970,098,580원에 훨씬 미치지 못하고, 적극재산 중 이 사건 신탁회사에 신탁한 다OOOO 제1동 총 19호실(101호, 102호, 103호, 104호, 105호, 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 206호, 301호, 405호, 407호, 707호, 806호, 1101호, 1106호 및 1201호,이하 '이 사건 신탁재산'이라 한다)에 대한 수익권이 가장 큰 비중을 차지하고 있어 그 가액에 따라 최OO의 무자력 여부가 결정될 것으로 보이는데, 그에 대하여는 원, 피고 사이에 다툼이 있으므로 아래에서 항을 달리하여 이 사건 신탁재산에 대한 수익권의 가치에 관하여 살펴보기로 한다.

나) 이 사건 신탁재산에 대한 수익권의 가치

(1) 관련 법리

채무자의 무자력 여부를 판단하기 위하여 적극재산을 산정함에 있어서는 실질적으로재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없는 재산은 특별한 사정이 없는 한 제외하여야 하고, 그 재산이 채권인 경우에는 그것이 용이하게 변제받을 수 있는 확실성이 있다는 것이 합리적으로 긍정되는 경우에 한하여 적극재산에 포함시켜야 한다. 이는 그 재산이 신탁재산에 대한 수익권인 경우도 마찬가지인데, 신탁재산에 대한 수익권의 가치는, 장차 신탁이 종료되었을 때 예상되는 신탁재산 가액에서 소요비용과 신탁보수 등을 공제하고 거기에서 다시 우선수익자들에 대한 채무를 공제한 후 남은 금액을 사해행위 당시의 현가로 할인하는 방식으로 평가하여야 하고, 단순히 사해행위 당시의 신탁재산의 시가를 기초로 그 가치를 평가해서는 아니 된다(대법원2013. 12. 12. 선고 2012다111401 판결 등 참조).

(2) 신탁 종료시 예상되는 이 사건 신탁재산 가액

(가) 신탁종료시점

이 사건 신탁재산에 대한 수익권의 가치는 사해행위시를 기준으로 하여 장차 신탁이 종료되었을 때 예상되는 신탁재산 가액을 기초로 판단하여야 하므로, 신탁 종료시점은 사해행위 이후에 우연한 사정으로 실제 처분이 실행된 시점 또는 이에 따른 정산완료시점이 아니라 신탁계약상 예정되어 있는 신탁종료시점으로 봄이 타당하므로 신탁계약상 약정된 기간만료시점인 2015. 5. 19.이 신탁종료시점이라고 할 것이다.

(나) 수익권 평가의 대상이 되는 신탁재산의 범위

원고는 이 사건 신탁재산 중 다OOOO 제1동 301호는 2012. 5. 8.자 매매를 원인으로 하여 2012. 5. 30. 손OO에게 소유권이전등기가 마쳐졌으므로 수익권 평가의 대상이 되는 신탁재산에서 제외되어야 한다고 주장하나, 원고가 사해행위라고 주장하는 이 사건 제1, 2매매계약 체결 당시인 2012. 5. 17. 또는 2012. 6. 5.경 위 301호는 여전히 최OO 명의로 소유권이전등기가 남아 있는 상태(2012. 6. 28. 손OO 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다)로서 최OO의 일반채권자들의 공동담보로서의 역할을 하고 있었다고 할 것이므로 위 301호는 수익권 평가의 대상이 되는 신탁재산의 범위에 포함된다고 봄이 타당하다.

한편, 피고는 최OO이 안한모에게 매각한 다OOOO 5개 호실(304로, 1405호, 1504호, 1505호, 1506호)도 수익권 평가의 대상이 되는 신탁재산에 포함시켜야 한다고 주장하나, 위 각 부동산이 이 사건 제2매매계약 체결 당시 최OO의 소유였음을 인정할 증거가 없으므로 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

(다) 매각가율의 적용 여부

원고는 감정인 장명수(이하 '감정인'이라 한다)의 감정가액에 매각가율을 적용한 가액이 신탁재산 가액이라고 주장하고, 이에 대하여 피고는 매각가율을 적용하지 않은 감정가액이 신탁재산 가액이라고 다툰다.

살피건대, 을 제11 내지 13호증의 각 기재, 감정인의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 신탁원부상 수탁자는 신탁기간 종료시 또는 종료 전이라도 우선수익자의 요청이 있거나 채무자의 여신거래약정 위반 등의 사유가 발생하는 경우 신탁부동산을 처분할 수 있고(제18조), 신탁부동산의 처분은 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 하는데(제19조), 공개경쟁시장(공경매)은 통상 감정평가금액으로 매각가액이 결정되지 않는 특징을 가지고 있는 점, ②매각가율이란 특정 부동산이 소재하는 지역에서 상당한 기간 동안 경매절차에서 해당부동산과 동일한 용도를 가진 부동산들에 대하여 실제로 이루어진 낙찰가액을 감정가액과 대비하여 산출한 통계적인 비율이므로 실제 거래현실에서 신탁부동산의 처분이 이루어질 가능성이 높은 합리적인 가액으로 보이는 점, ③ 피고 스스로 2014. 4. 14.자 준비서면의 진술을 통해서 최OO이 2010. 5. 19.경 신탁등기를 마친 후 분양하였는데 당시 부동산 경기가 좋지 않아 분양이 잘 되지 않았고 부득이 할인분양까지 추진하였음에도 여전히 미분양분이 남게 되어서 신축 당시 신협에서 대출받은 64억 원 상당의 대출원금의 잔여금 상환에 어려움을 겪고 있었다고 주장한 점, ④ 결국 2014. 6.경 이 사건 신탁재산(301호는 제외)에 대하여 공매절차가 진행되는 등 2010년에서 2014년까지 사이에 이 사건 신탁재산에 관하여 개별적인 분양이 이루어지지 않았던 것으로 보이므로 신탁계약 종료 무렵 현실적으로 피고가 주장하는 분양가액 또는 감정가액으로 거래가 이루어질 가능성은 희박할 것으로 보이는 점, ⑤ 실제로 이 사건 신탁재산(301호는 제외)에 대하여 진행된 공매절차에서 10차례 유찰된 끝에 낙찰되었는데, 18개 호실에 대한 수의계약가가 1,329,015,199원으로서 1개 호실당 약 73,834,177원인바, 이는 매각가율을 적용하지 않은 19개 호실 2,529,534,950원의 호실당 가액인 133,133,418원보다는 매각가율을 적용한 19개 호실 1,715,209,212원의 호실당 가액인 90,274,169원에 보다 근접하는 점 등에 비추어 볼 때, 감정인의 감정가액에 매각가율을 적용한 가액을 이 사건 신탁재산 가액으로 봄이 타당하다.

(라) 감정결과의 부당 여부

피고는, 감정인이 이 사건 신탁재산 가액을 산정함에 있어서 적정하지 않거나 비정상적인 거래사례를 비교사례로 선정하였고, 특수한 사정이 있음에도 정상적인 거래라는 이유로 아무런 사정보정을 하지 않았으며, 비교사례와 이 사건 신탁재산은 여러 요인에서 차이가 있음에도 이 사건 신탁재산을 과도하게 저평가하거나 동일하게 평가하는 등 감정인의 감정평가가 부당하다고 주장한다.

살피건대, 감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 할 것인데(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608판결 등 참조), 앞서 본 인정사실과 위 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 살펴본 다음과 같은 사정, 즉 ① 감정인은 이 사건 신탁재산 인근의 상신프라자 103호가 이용 상황 및 전유면적의 크기 등 거래사례로서 가치형성요인 유사성이 가장 높다고 판단하여 상가에 대한 적정한 거래사례로 선정하였던 점, ② 감정인이 다OOOO 106호의 최초분양가액을 거래사례로 활용하지 않은 이유는, 위 사례가 2011년 거래사례로서 위 상가 분양이 106호에 대해서만 이루어졌고, 나머지 대부분의 상가는 수년간 미분양으로 남아 있었을 뿐만 아니라 결정적으로 임대료로 추정한 수익가격과 괴리가 있어 비교사례로 적정하지 않다고 밝히고 있는 점, ③ 감정인은 개별요인 비교를 통하여 요인간 차이를 보정하여 평가하였고, 특히 2층 상가에 대한 호별 요인을 비교사례 대비 0.4로 결정한 것은 1층과 2층 간의 층별 효용의 격차를 반영하여 평가하였던 점, ④ 감정인이 오피스텔에 대한 비교사례로 다OOOO 603호를 선정한 것은 이 사건 오피스텔의 모든 거래사례와 분양사례, 평가선례를 검토한 결과, 분양사례, 거래사례, 평가 선례 간 괴리가 심하여 가격의 정합성이 없는 물건이므로 이런 경우 거래추이, 임대료 추이, 공실률, 수익률의 변동성 등을 종합적으로 고려하고 임대료에 의해 도출된 수익 방식의 가격을 병행하여 검토하는 것이 가장 안정적인 평가결과를 도출하는데, 다OOO 603호가 적정임대료로 추정한 수익가격과 균형성 조건을 충족시키고 있어 적정한 거래사례로 선정하였다고 밝히고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 주장하는 위 사유들만으로는 감정인의 감정방법 등이 경험칙에 반한다거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 인정하기에 부족하므로, 감정인의 감정결과를 채택함이 타당하다.

(마) 소결론

감정인의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 감정인은 장차 예상되는 신탁종료시점인 2015. 5. 19.을 기준으로 하여 매각가율을 적용하여 이 사건 신탁재산(301호를 포함한 19개 호실)의 가액을 1,715,209,212원으로 산정한 사실이 인정된다. 따라서 장차 예상되는 신탁 종료시점의 이 사건 신탁재산 가액은 1,715,209,212원이라 할 것이다.

(3) 소요비용과 신탁보수 등 및 우선수익자들에 대한 채무의 공제

(가) 소요비용과 신탁보수 등의 액수

신탁재산에 대한 수익권의 가치는, 장차 신탁이 종료되었을 때 예상되는 신탁재산가액에서 소요비용과 신탁보수 등을 공제하여야 할 것인데, 위에서 살펴본 바와 같이 이 사건 신탁재산은 신탁원부에서 공개시장에서의 경쟁을 통한 처분(공매 또는 경매)이 예정되어 있고, 이 사건 제1, 2매매계약 당시 개별 분양의 방법으로 처분될 가능성이 희박하였으며, 실제 공매절차를 통해 매각되었으므로, 공매보수, 공매공고비용, 감정평가비용, 처분대금 수납시까지 고지된 재산세 등 당해 세금, 신탁재산 설정 전 근저당권자에 우선하는 임대차보증금, 신탁 설정 전 근저당권의 채권, 법률상 대항력 있는 임차인의 임대차보증금이 신탁재산 가액에서 공제되어야 할 것이다[피고는 이 사건 신탁재산 중 203호 내지 205호는 단지 임차인 명의를 최OO의 딸인 최OO로 하여 최OO이 당구장을 직영한 것일 뿐 실제 임대차관계가 없었으므로 임대차보증금 1,000만원은 공제대상에서 제외되어야 한다고 주장하나, 피고 스스로 위 203호 내지 205호에 관한 임대차계약서(을 제25호증의 1)를 제출하였던 점 등에 비추어 볼 때, 을 제25호증의 2의 기재만으로는 위 주장사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다].

(나) 우선수익자들에 대한 채무 공제

을 제11호증의 기재, 감정인의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 신탁재산 가액에서 공제되어야 할 우선수익자들에 대한 채무는 구로신협 대출원리금 515,533,273원, 중랑신협 대출원리금 677,130,674원의 합계인 1,192,663,947원에 정상 이자를 합산한 1,246,584,510원인 사실이 인정된다.

(다) 계산

감정인의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 신탁재산 가액에서 공제되어야 할 공매보수, 공매공고비용, 감정평가비용, 처분대금 수납시까지 고지된 재산세 등 당해 세금, 신탁재산 설정 전 근저당권자에 우선하는 임대차보증금, 신탁 설정전 근저당권의 채권, 법률상 대항력 있는 임차인의 임대차보증금 및 우선수익자들(OO신협, OO신협)에 대한 채무의 합산액은 1,346,881,360원인 사실이 인정된다. 따라서 장차 예상되는 신탁 종료시점의 이 사건 신탁재산 가액에서 위와 같은 비용 등을 공제할 경우 남은 금액은 368,327,852원(= 1,715,209,212원 - 1,346,881,360원)이 된다.

(4) 사해행위 당시로 할인한 현가

이 사건 제1매매계약 체결일은 2012. 5. 17.이고, 이 사건 제2매매계약 체결일은2012. 6. 5.로 시간적 간격이 크지 않고, 매수인이 모두 피고이므로 제2매매계약 체결일인 2012. 6. 5.의 현재가치로 위 금액을 할인하기로 한다.

감정인의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2012. 6. 5.의 현재가치로 할인한 수익권 평가액은 309,763,724원(= 368,327,852원 × 현가율 0.841)인 사실이 인정된다.

다) 소결론

위 인정사실을 종합해 보면, 이 사건 제1, 2매매계약 체결 당시 최OO의 적극재산은 합계 575,573,724원(= 309,763,724원 + 110,000,000원 + 150,000,000원 + 5,054,000원+ 756,000원)인데 반하여, 소극재산은 합계 970,098,580원(= 900,098,580원 + 70,000,000원)이 되므로 그 당시 최OO은 채무초과상태에 있었다고 할 것이다.

3) 사해행위 및 사해의사

최OO이 이미 채무초과의 상태에 빠져 있음에도 그 재산 중 상당 부분을 차지하는이 사건 각 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자에 대한 관계에서 사해행위가 된다.

이 사건 제1, 2매매계약 체결 당시 최OO의 재산상태 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정에 비추어 볼 때, 최OO은 이 사건 각 처분행위로 말미암아 채권의 공동담보에 부족이 생기는 것을 인식하고 있었다고 봄이 타당하다. 따라서 채무자인 최OO의 사해의사가 인정되고, 이러한 경우 수익자인 피고는 이 사건 제1, 2매매계약이 최OO의 채권자인 원고를 해하는 것임을 알았던 것으로 추정된다.

4) 피고의 선의 항변에 관한 판단

가) 피고의 항변

이에 대하여 피고는 최OO의 구체적인 재산상태 특히 국세체납상태 등에 대하여 전혀 알지 못하였을 뿐만 아니라 원고 등 채권자들의 존재 또한 알지 못하였고, 단지 최OO의 설명대로 개발도시에 위치해 입지조건이 좋아 향후 부동산 경기가 살아나면 높은 수익률이 예상된다고 판단하여 이 사건 제1, 2매매계약을 체결한 후 담보대출 등의 방법으로 매매대금을 지급한 것이어서 피고로서는 이로 인하여 원고 등의 채권자를 해한다는 사정은 전혀 인식하지 못한 선의의 수익자라고 주장한다.

나) 판단

사해행위취소소송에서 수익자 또는 전득자가 악의라는 점에 관하여는 수익자 또는전득자 자신에게 선의라는 사실을 증명할 책임이 있고, 채무자의 재산처분행위가 사해행위에 해당할 경우에 사해행위 또는 전득행위 당시 수익자 또는 전득자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여야 하며, 채무자나 수익자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 사해행위 또는 전득행위 당시 수익자 또는 전득자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 6. 11. 선고 2014다237192 판결 등 참조).

살피건대, 위 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 최OO과 동서지간으로서 최OO의 재산상태에 관하여 충분히 알 수 있는 지위에 있는 점, ② 피고 스스로 2014. 4. 14.자 준비서면의 진술을 통해서 최OO이 2010. 5. 19.경 신탁등기를 마친 후 분양하였는데 당시 부동산 경기가 좋지 않아 분양이 잘 되지 않았고 부득이 할인분양까지 추진하였음에도 여전히 미분양분이 남게 되어서 신축 당시 신협에서 대출받은 64억 원 상당의 대출원금의 잔여금 상환에 어려움을 겪고 있었음을 인정하고 있는데, 그럼에도 피고가 이 사건 제1, 2매매계약 체결 당시 향후 높은 수익률을 예상하면서 이 사건 제1, 2매매계약을 체결하였다는 피고의 주장은 설득력이 떨어지는 점, ③ 이 사건 제1, 2매매계약에서 정한 잔금지급기일이 도래하지 않았고 잔금이 지급되지 않았음에도 매도인인 최OO이 매수인인 피고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 것은 부동산 거래관행상 매우 이례적인 점, ④ 피고는 이 사건 제1, 2매매계약 체결 이후 이 사건 각 부동산을 담보로 하여 금융기관으로부터 대출을 받았는데, 최OO이 피고의 대출금 이자를 먼저 지급하고, 피고가 이 사건 각 부동산의 임대료를 지급받은 후 이를 최OO에게 다시 지급하는 방식의 금전거래는 경험칙상 쉽게 납득하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 제출한 증거만으로 피고가 이 사건 제1, 2매매계약 체결 당시 원고를 비롯하여 최OO에 대한 다른 채권자들을 해한다는 것을 알았다는 추정을 뒤집고 피고가 위 각 매매계약으로 인하여 다른 채권자들을 해하게 되리라는 사정을 몰랐다고 인정하기에 부족하며 달리 위 추정을 뒤집을 만한 자료가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 위 항변은 이유 없다.

5) 소결론

이 사건 제1, 2매매계약은 사해행위에 해당하여 취소되어야 하고, 피고는 그에 따른 원상회복의무를 부담한다.

나. 사해행위 취소의 범위 및 원상회복의 방법과 범위

1) 관련 법리

채권자의 사해행위 취소 및 원상회복청구가 인정되면, 수익자는 원상회복으로서 사해행위의 목적물을 채무자에게 반환할 의무를 지게 되고, 만일 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에는 원상회복의무의 이행으로서 사해행위 목적물의 가액 상당을 배상하여야 하는바, 여기에서 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우라 함은 원물반환이 단순히 절대적, 물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활상의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 그 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말하고, 사해행위의 목적물이 수익자로부터 전득자로 이전되어 그 등기까지 경료되었다면 후일 채권자가 전득자를 상대로 소송을 통하여 구제받을 수 있는지 여부에 관계없이, 수익자가 전득자로부터 목적물의 소유권을 회복하여 이를 다시 채권자에게 이전하여 줄 수 있는 특별한 사정이 없는 한 그로써 채권자에 대한 목적물의 원상회복의무는 법률상 이행불능의 상태에 있다고 봄이 상당하다(대법원 1998. 5. 15. 선고 97다58316 판결 등 참조).

한편, 채권자가 채권자취소권을 행사할 때에는 원칙적으로 자신의 채권액을 초과하여 취소권을 행사할 수 없으므로(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다64547 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 채권자는 자신의 피보전채권액과 사해행위의 목적물이 가지는 공동담보가액 중 적은 금액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이다.

2) 이 사건에서의 판단

위에서 본 바와 같이 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 이후 임의경매절차를 통해 제3자에게 매각되었으므로, 이 사건 제1, 2매매계약의 취소에 따른 원상회복으로서의 원물반환은 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에 해당한다고 봄이 타당하므로, 가액배상의 방법에 의하여 원상회복이 이루어져야 한다. 한편, 원고가 피보전채권으로 구하는 이 사건 조세채권의 합계액이 900,098,580원인 사실, 일반채권자들의 공동담보가 된 이 사건 각 부동산의 낙찰가액의 합계액이 944,627,010원인 사실은 위에서 본 바와 같은바, 원고가 구하는 피보전채권액이 사해행위의 목적물인 공동담보의 가액보다 적다. 따라서 이 사건 사해행위의 취소 및 가액배상은 피보전채권액과 이 사건 부동산에 관한 공동담보가액 중 적은 금액인 900,098,580원의 한도 내에서 이루어져야 할 것이다(피고는, 신탁부동산의 경우 위탁자의 일반채권자들의 공동담보로 제공되는 책임재산의 범위는 위탁자가 신탁부동산에 대하여 가지는 담보신탁계약상의 수익권에 한정되므로 조세체납액이 아닌 이 사건 각 부동산의 수익권 평가액 한도 내에서 사해행위 취소 및 가액배상이 이루어져야 한다고 주장하나, 이 사건 각 부동산은 2012. 5. 23. 및 2012. 6. 21. 각 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 최OO 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 후에 피고에게 위 부동산에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 위에서 본 바와 같으므로 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기가 마쳐질 무렵 위 각 부동산은 더 이상 신탁부동산이 아니므로 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다).

다. 소결론

따라서 피고와 최OO 사이에 이 사건 각 부동산에 관하여 체결된 제1, 2매매계약을 900,098,580원의 한도 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 가액배상으로 900,098,580원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 결론

원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고의 일부 항소를 받아들여 제1심 판결을 주문과 같이 변경하기로 한다.