[2] 토지거래허가지역 내 토지의 매매계약에서, 당사자 일방이 허가를 받기 위한 협력의무를 위반할 경우에 대한 손해배상액 예정의 효력

[3] 확정된 관련 민사판결의 증명력

1. 피고의 상고이유에 대하여

가. 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약은 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받기까지는 이른바 유동적 무효 상태에 있다고 할 것인데, 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다 ( 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결 등 참조).

그리고 이러한 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로, 이 경우 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력의무 자체를 이행하지 아니하거나 허가 신청에 이르기 전에 매매계약을 일방적으로 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다 ( 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결 , 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다18673 판결 등 참조).

한편, 민사재판에 있어서는 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것이 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로, 합리적인 이유설시 없이 이를 배척할 수 없고, 특히 전후 두 개의 민사소송이 당사자가 같고 분쟁의 기초가 된 사실도 같으나 다만 소송물이 달라 기판력에 저촉되지 아니한 결과 새로운 청구를 할 수 있는 경우에 있어서는 더욱 그러하다 ( 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다47292 판결 , 대법원 1998. 3. 28. 선고 87다카2832, 2833 판결 등 참조).

나. 위와 같은 법리와 갑 제2호증(판결문)의 기재를 비롯하여 원심이 채용한 증거들 및 기록에 비추어 살펴보면, 원고는 2004. 9. 1. 피고와 사이에 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지를 12억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서, 계약금 1억 원은 계약당일에 지급하고, 중도금 4억 원은 2004. 10. 15.에 지급하며, 잔금 7억 원은 2004. 11. 29.에 각 지급하기로 한 사실, 위 매매계약에 의하면, 원고가 피고에게 중도금을 지급하기 전까지 피고는 계약금의 배액을 배상하고 원고는 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제할 수 있으며 일방이 위 매매계약 내용을 불이행할 때에도 이와 같다고 약정(이하 ‘이 사건 손해배상액의 약정’이라 한다)하였으며, 또한 피고는 이 사건 토지에 설정된 근저당권과 지상권을 잔금지급일 전까지 말소하고, 원고는 위 매매계약 체결일로부터 7일 이내에 피고의 협조하에 관할구청에 토지거래허가신청을 하기로 하고, 토지거래허가 불허시는 위 매매계약은 무효로 하고 피고는 원고에게 계약보증금을 즉시 반환하기로 약정한 사실, 위 매매계약에 따라 원고는 위 계약금과 중도금을 피고에게 지급하였고, 피고는 2004. 10. 29. 이 사건 토지에 설정된 근저당권과 지상권을 말소한 사실, 그런데 원고는 위 매매계약일로부터 7일 이내에 토지거래허가신청을 하지 않았고 잔금지급일에 잔금을 지급하지도 못한 사실, 당시 이 사건 토지는 위 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받는 데 아무런 문제가 없었음에도 불구하고, 원고는 매매대금 마련이 어려웠을 뿐만 아니라 미등기 전매를 위하여 매매계약일로부터 7일이 경과한 후에도 고의적으로 토지거래허가신청을 하지 아니한 사실, 원고가 잔금지급일인 2004. 11. 29.이 지나도록 계속하여 잔금을 지급하지 아니하자, 피고는 같은 해 12. 13. 원고에게 잔금지급의 이행을 최고한 후 같은 달 27. 원고의 잔금지급 불이행을 이유로 위 매매계약을 해제한 사실, 피고는 2005. 8. 19. 원고를 피공탁자로 하여 의정부지방법원 고양지원 2005년 금제2352호로 중도금으로 받았던 위 4억 원을 공탁한 사실, 한편, 원고는 2005. 1. 25.경 잔금을 준비하여 피고에게 토지거래허가 신청을 요구하였으나 피고가 이를 거절하자, 피고를 상대로 하여 의정부지방법원 고양지원 2005가합1070호 로, ‘피고는 원고에게 위 매매계약에 관한 토지거래허가 신청절차를 이행하고, 토지거래허가를 받는 것을 조건으로 원고로부터 7억 원을 지급받음과 동시에 이 사건 토지에 관하여 2004. 9. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 청구를 하는 소를 제기하였는데, 피고는 위 소송에서 위 매매계약은 원고의 귀책사유로 인하여 이미 해제되었다고 주장하면서 이를 다툰 사실, 위 법원은 2005. 10. 14. 위에서 본 바와 같은 사실들을 인정한 후 ‘원고는 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가가 가능함에도 불구하고 미등기 전매를 목적으로 토지거래허가신청을 기피하였고, 잔대금이 마련되지 아니하자 토지거래허가신청 및 매매계약에 따른 의무이행을 포기함으로써 이 사건 매매계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였다고 할 것이므로, 이 사건 매매계약은 2004. 12. 27. 피고의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었다’는 이유로 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였고 위 판결은 2005. 11. 8. 확정된 사실(이하 위 확정된 판결을 ‘종전 확정판결’이라고 한다) 등을 알 수 있다.

앞서 본 바와 같은 법리 및 위에서 인정한 사실들에 의하면, 이 사건 매매계약은, 원고가 토지거래허가신청 및 매매계약에 따른 의무이행을 포기함으로써 이 사건 매매계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였고, 그 후 이를 이유로 피고가 계약 해제의 의사표시를 함으로써, 결국 당사자 쌍방이 모두 위 매매계약에 관한 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에 이르게 되어 2004. 12. 27. 확정적으로 무효가 되었고, 위 매매계약이 위와 같이 확정적으로 무효가 된 것은 원고의 귀책사유로 인한 것이라고 할 것이므로, 이 사건 손해배상액의 약정에 의하여 위 계약금 1억 원은 피고에게 귀속되고, 피고는 원고에게 위 계약금을 반환할 의무가 없다고 할 것이다.

그런데 원심판결에 의하면 원심은, 그 채용증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정하면서, 확정된 관련 민사사건인 종전 확정판결에서 인정된 사실인 ‘원고가 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가가 가능함에도 불구하고 미등기 전매를 목적으로 토지거래허가신청을 기피하였고, 잔대금이 마련되지 아니하자 토지거래허가신청 및 매매계약에 따른 의무이행을 포기함으로써 이 사건 매매계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였다는 사실’을 합리적인 이유설시 없이 배척하고, 나아가, 원고가 토지거래허가신청 및 매매계약에 따른 의무이행을 포기한 것이 아니라, 피고가 토지거래허가 신청절차에 협력할 것을 요구하는 원고의 청구를 거절한 것이고, 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 된 것은 원고가 토지거래허가에 관한 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하였기 때문이 아니라, 원고가 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하고 피고가 그 소송에서 원고의 청구를 다투어서 결국 위 소송에서 원고의 청구를 기각하는 판결(종전 확정판결이다)이 선고되어 2005. 11. 8. 확정됨으로써 확정적으로 무효가 된 것이므로, 위 매매계약이 확정적으로 무효에 이른 데에 원고의 귀책사유가 있다고 볼 수 없고, 따라서 피고는 위 매매계약의 확정적 무효로 인한 원상회복의무로서 이미 수령한 계약금 1억 원을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

그러나 을제4, 5호증을 살펴보면 원고는 부동산업체의 직원으로 피고로부터 이 사건 토지를 매수한 후 바로 피고의 대리인으로 칭하면서 소외 1 및 소외 2에게 이를 전매하였으나 소외인들에게 토지거래허가를 받아 줄 수 없게 되어 전매계약의 이행을 둘러싸고 분쟁이 발생하여 전매계약이 무산된 사실을 알 수 있어 위 각 서증은 종전 확정판결이 인정한 바와 같이 원고가 피고와의 매매계약에 따른 의무이행을 포기한 사실을 뒷받침할 증거가 된다고 할 수 있는 반면 이를 배척할 다른 증거는 따로 찾아보기 어렵다.

그렇다면 위와 같은 원심의 판단은 채증법칙을 위반하거나 유동적 무효 상태에 있는 매매계약의 확정적 무효에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 피고의 상고이유의 주장은 이유 있다.

2. 원고의 상고이유에 대하여

원고의 이 사건 상고이유는, 피고의 원고에 대한 이 사건 계약금반환의무가 인정되는 것을 전제로 하는 것인데, 앞서 본 바와 같이 피고의 원고에 대한 이 사건 계약금반환의무가 인정되지 아니하므로, 원고의 상고이유의 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다고 할 것이다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.