1. ‘선착순 임차인’, ‘무주택자인 임차인’ 및 증명책임 등 관련 상고이유에 대하여

가. (1) 구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것. 이하 같다)은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 법률로서( 제1조 ), 제21조 제1항 은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조 에 따라 사업계획승인을 받아 건축한 주택 중 주택법 제60조 에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설한 임대주택 등을 분양전환하는 경우 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’( 제1호 ), ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’( 제4호 ) 등에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있다.

(2) 구 임대주택법 시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24443호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항 , 임대주택법 시행규칙 제12조 제1항 의 위임에 따라 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여 규정한 구 「주택공급에 관한 규칙」(2013. 3. 23. 국토교통부령 제1호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다)은 국민주택 등의 공급대상을 입주자 모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대주로 한정하고 있는데( 제4조 제2항 제1호 ), 여기서 ‘무주택세대주’는 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다( 제2조 제9호 ).

또한 구 주택공급규칙은 입주자의 모집절차( 제8조 ), 주택의 공급방법( 제10조 ), 임대주택의 종류별 공급방법( 제11조 내지 제13조 )을 구체적으로 규정하고 있는데, 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급하는 경우에는 이러한 규정은 적용되지 아니하나, 공급대상이 입주 시까지 무주택세대주일 것을 요구하는 제4조 는 그대로 적용된다고 규정하면서도( 제3조 제2항 제5호 ), 제11조 내지 제13조 의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조 를 적용하지 아니하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 있다( 제10조 제6항 ).

(3) 나아가 구 주택공급규칙은 사업주체에게 입주대상자로 선정된 자의 무주택기간 및 주택소유 여부에 관하여 주택전산망을 이용한 조회를 의뢰할 의무를 부과하고( 제21조의2 제1항 ), 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법에 의하여 공급하는 주택을 제외한 85㎡ 이하의 임대주택으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하는 등의 경우에는 임대기간 만료 전에 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있다( 제29조 제4항 제1호 ).

임대주택법 시행규칙 제12조 도 공공건설임대주택의 임대사업자가 임대차계약을 체결하거나(다만 해당 임대주택에 최초로 입주하는 경우로서 「주택공급에 관한 규칙」 제10조 제6항 에 따라 선정된 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우는 제외한다), 공공건설임대주택을 우선 분양전환하는 경우 등에는 미리 주택소유 여부를 확인하고( 제2항 ), 매년 1회 이상 임대주택 임차인의 주택소유 여부를 확인하며( 제3항 ), 그 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양할 수 없도록 규정하고 있다( 제4항 ).

나. 이러한 구 임대주택법의 입법 목적, 관련 법령 및 구 주택공급규칙의 규정 내용 등에 비추어 보면, ① 구 임대주택법 및 관련 법령이 임대주택의 공급대상과 공급방법을 엄격하게 정하면서도 예외적으로 구 주택공급규칙 제10조 제6항 에서 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 우선 분양전환의 요건을 완화하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 에 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 ‘ 구 주택공급규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다고 해석함이 타당하고, ② 구 임대주택법 및 관련 법령은 국민주택 등의 공급대상을 원칙적으로 ‘무주택세대주’로 엄격히 한정함과 동시에 입주자 본인뿐만 아니라 다른 세대원이 주택을 소유하게 되는 경우에도 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호 , 제4호 에 정한 ‘무주택자인 임차인’은 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다고 해석함이 타당하다.

다. (1) 원심판결 이유를 앞서 본 관련 법령 및 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고 1, 원고 3, 원고 4, 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 8, 원고 9, 원고 11, 원고 12, 원고 13이 구 주택공급규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인에 해당한다고 볼 증거가 없다는 등의 이유로 위 원고들의 청구를 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 임대주택법 제21조 제1항 제4호 의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’나 증명책임, 석명권행사 등에 관한 법리오해, 변론주의 위반, 채증법칙 위반 등의 위법이 없다.

(2) 나아가 원심판결 이유를 앞서 본 관련 법령 및 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고 2, 원고 10은 그 배우자가 분양전환 당시까지 주택을 소유하고 있었으므로 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호 , 제4호 에 따른 우선 분양전환 대상자가 될 수 없다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 임대주택법 제21조 제1항 제1호 , 제4호 에서의 ‘무주택자인 임차인’에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 주택소유 판단 기준 관련 상고이유에 대하여

원심판결 이유를 관련 법령과 기록에 비추어 살펴보면, 원고 5가 입주 시부터 다른 주택을 소유하다가 분양전환 당시 이미 이를 멸실시켰더라도 구 주택공급규칙 제6조 제3항 제7호 에 해당한다고 볼 수 없다는 전제에서 원고 5가 우선 분양전환 대상자에 해당하지 아니한다고 본 원심판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 주택소유 판단 기준에 관한 법리오해, 채증법칙 위반 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 원고 명단: 생략]