[2] 공사원가가 개발이익의 산정에서 공제대상이 되는 개발비용 중 순공사비에 해당하기 위한 요건

[3] 사업시행자가 개발사업을 시행하면서 토지 매입과 주택 건설에 필요하여 차입한 돈에 대한 금융비용인 ‘건설자금이자’가 순공사비로서 개발비용에 해당하는지 여부(소극)

[4] 사업시행자가 동일한 사업승인에 근거하여 한꺼번에 택지개발사업이 시행된 갑, 을 두 토지를 위하여 구 개발이익환수에 관한 법률 시행령 제10조 제1항 제5호 , 제6호 에 규정된 부담금을 지출하였으나 그중 갑 토지만 개발부담금 부과대상인 경우, 지출한 부담금을 갑 토지에 대한 개발비용으로 산정하는 방법

1. 원고의 상고이유에 대하여

가. 상고이유 제1점

개발부담금 부과대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가 등을 받는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있다는 구 개발이익환수에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제2항 은, 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 당해 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 종료시점지가를 산정하는 같은 조 제1항 에 대한 예외규정으로서, 별도의 규정이 없는 이상 개발부담금 부과기준이 되는 개시시점지가를 실제 매입가액을 기준으로 산정하였다고 하여 종료시점지가도 반드시 처분가격으로 산정하여야 한다고 할 수 없다 ( 대법원 1998. 9. 22. 선고 98두5859 판결 참조). 한편 구 개발이익환수에 관한 법률 시행령(2007. 9. 28. 대통령령 제20299호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다) 제9조 제1항 제1호 에 따르면 해당 주택에 분양가상한제가 적용되어 그 건축비 산정에 공정성이 담보되는 경우에는 개발부담금 부과대상토지의 처분가격을 종료시점지가로 인정할 수 있다 .

원심판결 이유를 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 주택을 신축·분양할 때에 분양가상한제에 따른 건축비를 적용하였음을 입증하지 못하였다는 이유로, 이 사건 대지에 관한 개발부담금을 산정함에 있어서 개시시점지가를 실제 매입가액을 기준으로 하였다고 하더라도, 이 사건 대지의 처분가격으로 그 부과종료시점의 지가를 산정할 수는 없다고 본 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 종료시점지가의 산정방법에 관한 법리오해의 위법이 없다. 또한 법 제9조 제3항 제2호 , 시행령 제8조 제1항 제2호 에 의하면, 주택건설사업 등 토지의 개발과 건축물의 건축을 함께 행하는 개발사업의 경우에는 관계 행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시하게 된 날을 부과종료시점으로 삼아야 하므로, 이와 달리 이 사건 대지를 조성하고 그 지상에 이 사건 주택을 신축·분양한 사업시행자인 원고에 대한 개발부담금은 대지조성사업이 사실상 완료된 날 당시의 처분가격 또는 개별공시지가를 종료시점지가로 산정하여야 한다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

나. 상고이유 제2점

‘구 정부투자기관 관리기본법’(2007. 1. 19. 법률 제8258호 공공기관의 운영에 관한 법률로 폐지되기 전의 것) 제20조 제3항 , ‘구 정부투자기관 회계규칙’(2007. 6. 29. 재정경제부령 제567호 공기업·준정부기관 회계규칙으로 폐지되기 전의 것) 제37조 제1항 , 제2항 에 근거한 원고의 ‘정부투자기관 회계기준 시행세칙’(대한주택공사 제20차 개정, 2006. 12. 26.)은 정부투자기관인 원고의 회계처리 기준에 관하여 규정한 것에 불과하므로, 개발부담금을 산정하여 부과하는 행정청이 원고가 사업시행자로서 지출한 특정 비용이 법과 시행령에서 정한 개발비용에 해당하는지를 판단함에 있어서 위 시행세칙에 기속된다고 볼 수 없다.

또한 재정경제부 회계예규로서 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 제2호 , 같은 법 시행규칙 제6조 에 따라 원가계산에 의한 예정가격을 작성함에 있어 적용하여야 할 기준을 정한 ‘예정가격 작성기준’에 의하면, 개발이익의 산정에 있어 공제대상이 되는 개발비용 중 순공사비는 위 작성기준의 재료비(직접재료비 및 간접재료비)·노무비(직접노무비 및 간접노무비)·경비를 합한 이른바 공사원가 등을 그 구성요소로 하지만, 개발이익은 개발사업을 통하여 얻게 되는 토지의 가치증진으로 인한 이득을 가리키는 것이어서, 위와 같은 세 가지 항목의 공사원가라고 하더라도, 그것이 해당 개발사업의 시행을 위하여 사업대상 토지에 투입되어 그 편익 혹은 가치의 증가를 가져온 것이라야 법 제11조 제1항 제1호 , 시행령 제10조 제1항 제1호 에서 정한 순공사비로서 개발비용에 해당될 수 있다 ( 대법원 2002. 1. 22. 선고 99두8923 판결 참조).

원심이 이와 같은 취지에서, 위 작성기준에 공사원가로 기재되어 있는 비용이라고 하더라도, 위 시행세칙 등의 규정만을 근거로 이를 개발비용에 포함시킬 수는 없다고 본 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 개발비용의 산정근거에 관한 법리오해의 위법이 없다.

또한 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 건설간접비( 대법원 2002. 1. 22. 선고 99두8923 판결 등 참조), 용지부대비와 일반관리비(수급인의 도급공사비에 포함되어 있는 부가가치세, 일반관리비, 이윤 부분을 말한다. 대법원 2000. 6. 9. 선고 98두15566 판결 등 참조), 전기요금 등을 개발비용으로 인정하지 않은 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 위 각 항목으로 지출된 비용의 개발비용 인정에 관한 법리오해의 위법이 없다.

다. 상고이유 제3점

시행령 제10조 제1항 에 의하면, 개발비용의 산정기준인 순공사비는 ‘당해 개발사업을 위하여 지출한 재료비·노무비·경비·제세공과금의 합계액’을 말하고, 시행령 제10조 제3항 제1호 , 구 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령(2007. 10. 10. 대통령령 제20319호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 제2호 , 같은 법 시행규칙(2007. 10. 10. 재정경제부령 제578호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 제3호 에 의하면, 순공사비 중 경비에는 ‘계약목적물의 제조·시공 또는 용역 등에 소요되는 비목별 경비의 합계액’만 포함되므로, 원고가 개발사업을 시행하면서 토지를 매입하고 주택을 건설하는 데 필요하여 차입한 돈에 대한 금융비용을 뜻하는 건설자금이자는 개발사업의 공사에 소요되는 비용(재료비, 노무비)에 대한 경비가 아닐 뿐만 아니라 해당 개발사업의 시행을 위하여 사업대상 토지에 투입되어 그 편익 혹은 가치의 증가를 가져오는 비용도 아니다 .

원심이 이와 같은 취지에서, 건설자금이자가 순공사비 항목 중 ‘경비’에 해당한다는 원고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 건설자금이자의 개발비용 인정에 관한 법리오해의 위법이 없다.

라. 상고이유 제4점

사업시행자가 동일한 사업승인에 근거하여 한꺼번에 택지개발사업이 시행된 갑, 을 두 토지를 위하여 시행령 제10조 제1항 제5호 , 제6호 에 규정된 부담금을 지출하였으나, 그중 갑 토지만 개발부담금 부과대상이고 을 토지는 그 부과대상이 아닌 경우, 그와 같이 지출한 부담금을 갑 토지에 대한 개발비용으로 산정함에 있어서는 갑, 을 두 토지의 면적비율에 따라 안분하여 갑 토지에 관한 부분을 산출함이 상당하다 .

원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 주변도로를 개설하게 된 경위, 개설 후 실제 이용상황, 도로개설에 따라 분양아파트 지구와 임대주택 지구가 함께 편익을 얻고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 주변도로 개설 부담금은 위 각 지구의 면적에 따라 안분함이 상당하다고 판단하였다.

원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 주변도로 개설 부담금의 개발비용 인정에 관한 법리오해의 위법이 없고, 필요한 심리를 다하지 아니하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다.

2. 피고의 상고이유에 대하여

원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 전력선 지중화 공사는 이 사건 대지 전체의 편익이나 가치 상승을 가져오는 기반시설 공사이고, 관계 법령에 따라 원고가 그 공사비를 모두 부담하여야 하므로 그 공사에 소요된 비용은 순공사비로서 개발비용에 해당하며, 그 공사비에 관한 일반관리비 또한 관련 규정에서 정한 개발비용에 포함된다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 전력선 지중화 공사비의 개발비용 인정에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 사건 전력선 지중화 공사비는 원래 한국전력공사가 부담하여야 할 의무가 있는 비용이므로, 시행령 제10조 제1항 제5호 의 부담금에 유사한 성격을 갖는다는 상고이유의 주장은 독자적인 견해에 불과하여 받아들일 수 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.