성남시 분당구 정자동 217

송달장소 창원시 의창구 용호동 4-2 한국토지주택공사 경남지역

본부

대표자 사장 이지송

소송대리인 창원법무법인

담당변호사 정주석

김해시

소송대리인 변호사 황진한

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구취 지피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 아파트'라 한다)을 인도하라.

가. 대한주택공사와 피고의 임대차계약 원고는 주택의 건설, 개량공급, 임대 및 관리 등의 사업을 목적으로 설립된 정부투자기관으로 대한주택공사의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였다.

○ 피고는 2006. 9.경 대한주택공사로부터 공공건설임대주택인 이 사건 아파트를 임차하여 위 아파트에서 거주하여 오다가 2008. 12. 2. 대한주택공사와 표준임대차계약서(이하 '이 사건 표준계약서 '라 한다)에 따라 이 사건 아파트에 관하여 임대보증금 13,454,000원, 차임 월 34,610원, 임대차기간 2008. 11. 1.부터 2010. 10. 31.까지로 정하여 다시 임대차계약을 체결하였고, 위 임대차계약은 2010. 11. 1. 이 사건 표준계약서의 계약특수조건 제1조에 따라 갱신되어 현재에 이르고 있다(2010. 11. 1. 갱신된 현재의 임대차계약을 이하에서 '이 사건 임대차계약'이라 한다).이 사건 표준계약서의 계약일반조건 제10조 제1항 제7호는 임차인이 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우(다만, 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 전산검색결과 부적격자로 통보받은 날부터 6월 이내에 당해 주택을 처분하는 경우 등은 제외)에는 대한주택공사가 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고(위 해지조항을 이하에서 '이 사건 해지 조항'이라 한다), 계약 특수조건 제15조는 "이 계약에 명시되지 아니한 사항은 임대주택법 및 주택공급에 관한 규칙 등 임대주택 관련 법령이 정한 바에 따른다."고 규정하고 있다.

나. 피고의 가족관계

○ 피고는 1989. 8. 22. 양○○와 결혼하여 1989. 11. 22. 양○○을 낳았고, 1994. 1. 2. 양○○가 사망한 후에는 장○○과 결혼하여 1995. 5. 6. 장○○을 낳았으며, 2005. 3. 9. 장○○와 이혼하였다.

○ 피고는 2006. 10.경부터 양○○, 장○○과 함께 이 사건 아파트에서 거주하기 시작하였다.

다. 양00의 주택 소유 및 처분한편 양○○가 사망함에 따라 양○○은 거제시 ○○면 ○○리 *** 지상 목조 기와지붕 단층주택 91㎡(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 상속받아 2008. 7. 29. 이 사건 주택에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

양○○은 2011. 12. 30. 이 사건 주택을 구○○에게 매도하였고, 구○○은 2012. 1. 13. 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고의 임대차계약 해제 통고

원고는 2011. 2. 7.경 피고에게 이 사건 주택 소유를 이유로 공공건설임대주택의 임차인 부적격자임을 통보하였고, 2011. 3.경 피고에게 이 사건 해지조항에 터 잡아이 사건 임대차계약을 해제한다고 통지하였다.

마. 관련 규정

○ 구 임대주택법 1) 제20조 (건설임대주택의 임대 조건 등)

① 건설임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

○ 구 임대주택법 시행령2) 제19조 (건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법)법 제20조 제1항에 따라 건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토해양부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정한다.

○ 구 임대주택법 시행규칙3) 제12조 (임차인의 자격 등)

① 영 제19조에 따른 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다.

② 영 제19조에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다.

1. 임대차계약을 체결하는 경우. 다만, 해당 임대주택에 최초로 입주하는 경우로서 「주택공급에 관한 규칙」 제10조제6항에 따라 선정된 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우는 제외한다. <후 략>

③ 공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다. <후략>

○ 주택공급에 관한 규칙 제2조 (정의)

이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

7. "주택건설지역"이란 주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역과 도시지역을 말한다. 다만, 주택건설용지를 공급하기 위한 택지개발사업지구 등이 둘 이상의 특별

시·광역시 특별자치시 또는 시·군의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 행정구역 모두를 같은 주택건설지역으로 본다.

9. "무주택세대주"라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.

제6조(세대주인정기간의 산정 및 주택소유 여부 판정기준)

③ 주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 제19조제13항에 따른 특별공급 및 제32조제5항제1호에 따른 우선공급의 경우 무주택세 대주에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 제6호의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

나. 85제곱미터이하의 단독주택다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 제2호증의 1, 제3호증의 1, 제4 내지 10호증, 을 제1호증의 1 내지 3, 제4호증, 제5호증의 1, 2, 제6호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

피고는 피고의 세대원인 양○○의 이 사건 주택 소유를 이유로 원고로부터 부적격 통보를 받고서도 6월 이내에 이 사건 주택을 처분하지 않았으므로, 이 사건 임대차계약은 이 사건 해지 조항에 따라 해지되었는바, 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.

나. 판단

이 사건 표준계약서의 계약특수조건 제15조, 구 임대주택법 시행규칙 제12조 제2항 제1호에 의하면 임대인인 원고로서는 임차인인 피고가 입주자요건이 갖추어졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한, 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없는 것인바(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다41599 판결 등 참조), 이러한 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 갑 제1호증의 1, 을 제6 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약은 2010. 11. 1. 갱신된 사실, 양○○은 2009. 12. 22. 이후 따로 세대를 구성하여 김해시 ○○동 ***-*번지에서 거주하여 온 사실, 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9호는 별도로 세대를 구성한 직계비속을 세대원에 포함하고 있지 않는 사실이 인정되는바, 양○○이 2009. 12. 22. 이후에도 피고와 일상생활을 공동으로 영위하는 등 피고의 실질적인 세대원이었다고 볼 증거가 없는 이상 양00을 피고의 세대원으로 보기 어렵다고 할 것이므로, 이 사건 임대차계약 기간 중에 양00이 이 사건 주택을 소유하게 되었더라도 이와 같은 사정을 이 사건 임대차계약의 해지사유로 삼을 수는 없다고 할 것이고, 달리 피고가 허위 기타 부정한 방법으로 종전의 임대차계약을 갱신하여 이 사건 임대차계약에 이르렀다.고 볼 자료가 없는 이상, 원고가 이 사건 해지조항에 터 잡아 이 사건 임대차계약을 해지할 수는 없다고 할 것이다.

○ 또한 이 사건 주택이 1955.경 준공검사를 마쳐 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택인 사실, 양○○는 1992. 11. 4.경부터 사망한 1994. 1. 2.까지 이 사건 주택에서 거주하였던 사실, 양○○은 1994. 10. 5. 부산 강서구 ○○동에서 김해시 ○○동으로 이주한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을 제4 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는바, 피고는 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항 제2호

가. 목에 의하더라도 무주택세대주에 해당한다고 할 것이므로, 원고의 주장은 이 점에서도 이유 없다.

한편, 무주택자들에 대하여 영구임대주택을 원활히 공급하여 국민주거 생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 목적과 공공건설 임대주택의 임차인 자격을 제한하는 제도의 취지 등에 비추어 볼 때, 그 자녀가 소유하고 있는 주택이 임차인의 주거를 위하여 제공될 가능성이 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그 자녀가 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되더라도 이 사건 해지 조항에서 정한 계약해지사유에는 해당하지 아니하는 것으로 보는 것이 상당한바(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다10013 판결, 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결 등 참고), 앞에서 본 증거들을 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 양○○은 양○○의 사망 이후 김해시에서만 거주하여 온 점, 양○○은 2009. 12. 21.경까지 이 사건 아파트에서 피고와 함께 거주하다가 그 다음 날부터 따로 세대를 구성하여 김해시 00동에서 거주하여 온 점, 양00이 2011. 12. 30. 이 사건 주택을 매도한 점, 피고와 양OO 등이 이 사건 주택을 주거로 사용하였다고 볼 자료도 없는 점 등에 비추어 보면, 비록 양○○이 이 사건 임대차계약 기간 중에 피고의 세대원으로서 이 사건 주택을 소유하게 되었다고 하더라도 그 주택이 임차인인 피고의 주거를 위하여 제공될 가능성이 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하므로, 원고가 이 사건 해지 조항을 근거로 이 사건 임대차계약을 해지할 수는 없다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

2) 2012. 4. 26. 대통령령 제23752호로 개정되기 전의 것.

3) 2012. 4. 26. 국토해양부령 제457호로 개정되기 전의 것.