2020나2013609 손해배상(기)

A

소송대리인 법무법인 리앤파트너스

담당변호사 허성국, 배덕

주식회사 B

소송대리인 법무법인 라움

담당변호사 이재헌

서울북부지방법원 2020. 4. 9. 선고 2019가합24074 판결

2020. 10. 15.

2020. 11. 19.

원고의 항소를 기각한다.

항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 230,000,000원 및 이에 대하여 2018. 11. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초 사실이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결의 해당 부분(2쪽 7행 ~ 4쪽 2행, 별지 1, 2 포함)과 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 당사자들의 주장

이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결의 해당 부분(4쪽 4행 ~ 5쪽 3행)과 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

3. 판단

가. 원고가 이 사건 임대차계약의 종료 시까지 신규임차인을 주선하였는지 여부 1) 원고가 주장하는 바와 같이 상가임대차법에 따른 피고의 손해배상책임이 성립하 려면, 피고가 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지' 정당한 사유 없이 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하여야 한다(상가임대차법 제10조의4 제1 항 제4호, 제3항). 따라서 이 사건 임대차계약이 갱신되어, 원고가 피고와 F 사이의 신규임대차계약의 체결을 주선한 2018. 10. 5.까지 그 효력이 유지되었는지 살펴본다. 2) 상가건물 임대인은 임차인이 임대기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(상가임대차법 제10조 제1 항, 제3항) 기초 사실에 갑 제8 내지 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 임대차계약은 원고가 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 계약갱신 요구를 함으로써 2017. 11. 1.부터 2018. 10. 31.까지 1) 적법하게 갱신되었다고 할 것이므로, 원고는 이 사건 임대차계약의 종료 전에 피고와 F 사이의 신규임대차계약 체결을 주선하였다고 인정된다.

가) 원고가 2017. 10. 11. 내용증명 우편으로 C 등에게 보낸 답변서에 의하면, 원고는 2017. 9. 29. C 등으로부터 임대차계약 기간 만료로 인한 해지통보를 받자 자신이 위 해지통보를 받기 전에 C 등에게 이미 수차례에 걸쳐 임대차 계약의 갱신 요구를 하였으므로 임대차계약의 효력을 부인할 수 없다는 취지의 답변을 하였다.

나) 원고와 C 사이에 2017. 10. 12.부터 2018. 3. 5.까지 세 차례에 걸쳐 이루어진 전화통화의 녹취록에 의하면, 원고는 2017. 9. 29. 해지통보를 받기 이전에 C에 대하여 상가임대차법에 따라 계약갱신요구권이 보장되는 기간(당시에는 5년이었다) 동안 이 사건 점포를 운영하고 싶다는 취지의 의사를 지속적으로 표시하였고, C는 피고로부터 임대차계약의 승계를 인정받지 못할 것을 염려하는 원고에 대하여 상가임대차법으로 원고에게 보장되는 5년 동안(즉, 2018. 10, 31.까지) 임대차계약 관계가 인정될 것이라며 원고를 안심시키는 말을 하였던 사실이 인정되는바, 원고는 위 대화로써 당시 이 사건 점포의 임대인인 C 등에 대하여 적법하게 계약갱신의 요구를 한 것으로 인정할 수 있다(C는 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포의 공유자인 D을 대리한 것으로 보이는바, 원고의 C에 대한 위 계약갱신의 요구는 공동임대인인 D에 대하여도 효력이 있다고 보아야 할 것이다).

다) 원고가 계속하여 2018. 10. 말경까지 이 사건 점포에서 숙녀화 매장을 운영하는 한편, 피고는 2017. 11. 17. 이 사건 점포 등 이 사건 부동산의 소유권을 이전받았는데, 피고로부터 이 사건 부동산의 관리를 위임받은 G은 2017. 12.경 원고에게 이 사건 임대차계약서에 의거하여 매월 말 임대료와 관리비를 납부할 것을 통보하였고, 실제 원고에게 2017. 12.분 임대료 410만 원(부가세 포함 451만 원)을 청구하였다. 라) 피고는 원고로부터 2018. 10. 5. F와의 신규임대차계약 체결을 요청받았을 때, 원고와의 임대차계약이 유효한 것을 전제로 F와의 신규임대차계약의 체결 가능성을 검토하였다(갑 제7호증 참조).

나. 피고가 원고의 권리금 회수기회를 방해하였는지 여부

1) 상가임대차법 제10조의4 제1항은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다'고 규정하고 있고, 같은 항 제4호는 그 방해 행위의 하나로 '그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'를 들고 있으며, 같은 조 제2항 제1호, 제2호는 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호) 또는 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제2호)' 등을 위 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 경우로 간주한다고 정하고 있다.

2) 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2018. 10. 31.까지 갱신되었고, 원고는 2018. 10. 2. F와 이 사건 권리금계약을 체결하고, 2018. 10, 5. 피고에게 F와 신규임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 피고는 2018. 11. 9. F가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없고 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있다는 이유로 그 요청을 거절하였다.

앞서 채택한 증거들과 을 제3, 4호증의 각 기재, 제1심 증인 F의 증언, 제1심법원의 주식회사 H에 대한 금융거래정보 제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, F는 이 사건 임대차계약상 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우에 해당한다고 판단되는바, 피고가 F와 임대차계약 체결을 거절한 데 정당한 사유가 있다고 인정되고, 달리 피고가 원고로 하여금 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 인정할민한 증거가 없다. 따라서 피고의 통정허위표시 주장에 관하여 살펴볼 필요 없이 원고의 피고에 대한 이 사건 손해배상청구를 받아들일 수 없다.

가) F는 신규임차인으로서 이 사건 점포에 대한 임대차보증금 1억 3,000만 원) 및 월 410만 원 상당의 차임 외에도 원고에게 이 사건 권리금 계약에 따라 2억 3,000만 원을 지급하여야 했다.

나) F는 남편 없이 홀로 고등학생인 자녀 2명을 부양하는 여성으로, 2018. 11. 당시 보험회사 직원으로 근무하며 월급으로 약 250만 원 정도를 받았고, 2017. 11. 2. 기준 거래가액 9,000만 원 상당의 자신 소유 주택(서울 강북구 J 제지하층)에 살고 있었으나 위 주택에는 2017. 11. 27.자로 채권자 주식회사 H에 대한 채권최고액 39,600,000원의 근저당권설정등기가 경료되어 있었으며, 아래에서 보는 바와 같이 통장 잔고 등 다른 재산은 없었던 것으로 보인다. F가 보험회사에서 퇴직한다고 하여도 퇴직금은 약 1,700만 원 상당에 그치고, 특별히 신용대출을 받을 수 있는 금액도 크지 않았다.

다) F는 2018. 10. 23. 피고에게 2018. 10. 22. 기준 저축예금 46,255,702원과 정기예금 1억 5,000만 원의 합계 196,255,702원의 계좌 잔액증명서를 제출하였다. 그러나 F는 원고의 처제로, 2018. 10. 22. 언니인 원고의 처 I로부터 위 저축은행 계좌로 합계 1억 9,000만 원을 송금받은 다음 그중 1억 5,000만 원으로 위 정기예금 계좌를 개설하여 위 각 계좌에 대한 잔액증명서를 발급받았고, 잔액증명서 발급 직후 위 정기예금 계좌를 해지하고 I로부터 받은 돈을 원고 측에 반환하였는바, 위 잔액증명서는 원고와 F에 의하여 가장된 것으로서 F의 실제 자력을 증명하는 것으로 볼 수 없다. 또한 F는 2018. 10, 2. 원고에게 이 사건 권리금계약에 정해진 권리금 2억 3,000만 원 중 계약금 2,300만 원을 지급하였으나, 이 역시 F가 원고 측으로부터 빌려 지급한 돈으로 보이는바, 결국 F는 원고로부터 이 사건 점포를 인수하는 과정에서 사실상 자신의 자력으로 출연한 돈이 없다고 판단된다.

라) 한편, F는 이 사건 점포를 임차하여 신발 및 의류 판매점을 운영하려고 하였다고 진술하였으나, F에게 그에 관한 별다른 경력이 있다거나 구체적인 사업계획을 준비하고 있었던 것으로 보이지도 아니한다.

4. 결론

그렇다면 제1심판결은 결론 면에서 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장판사박선준

판사성충용

판사김세종

1) 원고의 최초 임대차계약기간이 2013. 11. 1.부터 2015. 10. 31.까지인바, 원고는 2018. 10. 31.을 초과하지 아니

하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있었다구 상가건물 임대차보호법(2020. 2. 4. 법률 제16912호로

개정되기 전의 것) 제10조 제2항].

2) F는 제1심 증인신문에서 자신이 이 사건 점포의 신규임차인이 되는 경우 피고에게 1억 3,000만 원의 임대차 보

증금을 지급하기로 하였다고 진술하였다.