수원지방법원-2015-구단-930 (2015.12.02)

토지와 이축권을 함께 양도한 경우 토지의 양도소득에 대한 입증책임은 과세관청에 있음.

매매계약상 토지의 가격과 공공이축권의 가격이 특정되지 않고, 달리 토지의 가격과 공공이축권의 가격을 산정할 자료가 없으므로, 토지의 양도가액을 산정할 수 없어 위법함.

소득세법 제94조양도소득의 범위

서울고등법원 2015-누-72940 양도소득세부과처분취소

AAA

○○세무서장

수원지방법원 2015. 12. 02. 선고 2015구단930 판결

2016.08.30

2016.10.11

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2014. 8. 1. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 1,035,929,250원의부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 제2면 마지막 행부터 제3면 제1행 "무효이다"까지를 "무효이므로 양도소득세 과세대상이 아니다"로, 제3면 제4,5행을 "3) 원고가 이 사건 토지를 전매하였더라도 원고는 이 사건 토지와 공공이축권을 매도한 것인바, 공공이축권 매매대가인 7억 6,600만 원을 매매대금 20억 2,000만 원에서 제외하면 이 사건 토지의 양도차익이 발생하지 않는다."로, 제4면 제17행 "이 법원"을 "제1심 법원"으로, 제7면 아래에서 제3행 이하를 아래와 같이 각 고치는 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 고치는 부분(제1심 판결 제7면 아래에서 제3행 이하 부분)

가. 이축권의 매매에 불과하다는 주장에 대하여

앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, ①앞서 본 바와 같이 원고는 HHH를 상대로 한 관련 민사소송에서 공공이축권뿐만 아니라 이 사건 토지도 매도하였다고 변론하였고, 나아가 HHH와의 계약을 체결하는 과정에서 건축허가권이 없는 토지는 평당 120만 원 정도이고 건축허가권이 있는 토지는 평당 200만 원 정도하는 사정을 고려하여 매매대금을 20억 2천만 원으로 결정하였다고 변론하였던 점, ② HHH도 위 관련 민사소송에서 사무용 가구의 보관창고로 사용하기 위해 이 사건 토지 및 그 건축허가권을 매수하였다고 변론하였고, 세무조사 담당공무원에게 건축허가가 난 부동산을 취득한 것이라고 진술하였던 점, ③ 원고와 HHH 사이의 매매계약서에는 이 사건 토지가 매매계약의 목적물로 기재되어 있을 뿐만 아니라, 앞서 본 바와 같이 원고는 소송을 통하여 최종적으로 합의된 매매대금을 지급받은 점 등을 종합하면, 원고는 HHH에게 이 사건 토지도 양도하였다고 봄이 상당하다. 원고의 주장은 이유 없다.

나. 양도차익의 발생 여부

1) 매매목적물

앞서 본 각 인정사실 및 앞서 든 증거들, 갑23 내지 25호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 ○○시장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정, 즉 ① 원고와 HHH 사이의 매매계약서에는 매매계약의 목적물이 "이 사건 토지 약 1,045평, 건물허가 축사 약 135평, 농산물창고 약 150평"으로 기재되어 있어 매매계약의 목적물을 이 사건 토지로 한정하고 있지 않은 점, ② 원고가 JJJ로부터 이 사건 토지를 매입할 당시 가액은 12억 5,400만 원(1,045평 × 평당 단가 120만 원)이었고, 그로부터 얼마되지 않아 체결된 원고와 HHH 사이의 매매계약에서 매매대금이 20억 2,000만 원으로 급격히 증가하였는바, 위와 같이 매매대금이 급격하게 증가하게 된 이유에 대하여 원고는 관련 민사사건에서부터 건축허가권이 없는 토지는 평당 120만 원 정도이고 건축허가권이 있는 토지는 약 200만 원 정도 하는 점을 고려하여 매매금액을 20억 2,000만 원으로 결정하되, 건축허가권을 이 사건 토지와 같이 HHH에게 매매하는 계약을 체결하였다고 변론하였고, HHH도 이 사건 토지 및 건축허가권을 매수한다는 사실을 원고에게 고지하였다고 변론하였던 점, ③ 이 사건 토지는 개발제한구역 내에 위치하고 있어 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 등을 할 수 없으나[개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(2004. 1. 16. 법률 제7061호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 개발제한구역법'이라 한다) 제11조 제1항 본문], 원고는 개발제한구역 안에 위치한 토지와 건물이 학교건립을 위한 공공시설 용지로 편입되어 개발제한구역 내 행위허가(공공이축)가 가능하였는바, 이축허가를 신청할 수 있는 자는 개발제한구역 내에 적법한 건축물의 철거당시의 소유자에 한하므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91누8128 판결 참조), 이축권이 없던 HHH로서는 이 사건 토지만을 매수하여서는 적법한 건축물 공사를 할 수 없었다고 할 것이므로, 일반적인 건축허가와 달리 공공이축권은 토지와는 별개의 거래대상이라고 보이는 점, ④ HHH가 원고에 대한 세무조사에서 자신은 건축허가가 난 부동산을 취득한 것이라고 하면서도 공공이축권을 매수한 것이 절대 아니라고 진술하였으나, 이는 매매계약서의 내용, HHH가 관련 민사소송에서 한 변론의 내용, HHH는 이 사건 토지를 매수하고 이 사건 토지에 이축권자인 원고의 명의로 건축허가를 받은 후 자신의 비용으로 건축물을 신축하고 건축물에 대한 등기를 이전받았는데 그러한 일련의 행위가 바로 이축권을 양도받는 것인 점 등에 비추어 '공공이축권을 매수한 것이 절대 아니다'라는 HHH의 진술은 그대로 받아들이기는 어려운 점, ⑤ 이축권의 양도 및 양수가 부동산실권리자명의등기에관한법률위반죄나 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법위반죄에 해당할 수 있는 위법행위라고 하더라도 이를 이유로 토지와 공공이축권을 매매목적으로 삼은 당사자들의 의사를 다르게 해석할 수 없는 점 등에 비추어 원고는 HHH에게 이 사건 토지 및 공공이축권을 양도하였다고 봄이 타당하다.

2) 매매목적물의 가액

(1) 이 사건 토지의 양도가액이 12억 5,400만 원인지에 관하여 보면, 원고가 이 사건 토지를 JJJ로부터 매수한 시점과 HHH에게 매도한 시점은 수개월 정도밖에 차이가 나지 않고, 토지의 가격이 급격히 변동될 만한 특별한 사정에 관한 증거가 없으므로, 원고가 JJJ로부터 이 사건 토지를 매수한 가격 12억 5,400만 원과 원고와 HHH의 매매계약의 매매대금인 20억 2,000만 원의 차액이 대부분 공공이축권의 매매대금일 가능성이 크다.

그러나 앞서 본 각 인정사실 및 앞서 든 증거들, 갑17, 27 내지 30호증(가지번호가 있는 경우 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, ① 이 사건 토지의 개별공시지가는 건축허가가 있기 전인 2003. 1. 1.부터 2004. 1. 1.까지 28,800원에서 39,100원으로 가격이 상승하여 이 사건 토지의 가격이 상승하였을 가능성이 있으므로, 원고와 HHH가 매매대금을 결정한 방법이 확인되지 않는 한 원고가 HHH에게 이 사건 토지를 12억 5,400만 원에 양도하였다고 섣불리 단정할 수 없는 점, ② 그런데 원고와 HHH 사이의 매매계약서에는 매매목적물이 이 사건 토지와 축사 및 농산물창고에 대한 공공이축권으로 특정되어 있으나 매매대금은 합계액만 20억 2,000만 원으로 기재되어 있을 뿐 이 사건 토지와 공공이축권의 가격이 구분이 되어 있지 않은 점, ③ 원고와 HHH의 계약을 중개한 김근희는 위 관련 민사소송에서 12억 5,400만 원을 제외한 나머지는 공공이축권의 가격으로 보면된다는 취지의 인증서를 작성하여 제출하였으나, 증인으로 출석하여 위와 같은 매매대금 결정에 대하여는 모르겠다고 증언하여 원고의 진술 이외에는 이 사건 토지의 매매대금이 12억 5,400만 원이라는 원고의 주장에 부합하는 증거가 없는 점, ④ HHH도 위 관련 민사소송이나 원고에 대한 세무조사에서 이 사건 토지의 매매대금과 공공이축권의 매매대금을 구별하여 진술하지는 않았던 점, ⑤ 원고가 제출한 이축권 시세 확인서에 의하더라도 이축권의 종류나 이축할 수 있는 건축물의 면적 등에 따라 이축권의 가격은 차이가 있어 공공이축권의 가격도 구체적으로 산정할 수 없는 점 등에 비추어 이 사건 토지의 양도가액이 12억 5,400만 원이라고 단정할 수는 없다.

(2) 한편, 과세처분취소소송에 있어 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단되는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결시까지 객관적인 과세표준과 세액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야하나, 그렇지 아니한 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없으며, 그 경우 법원이 직권에 의하여 적극적으로 합리적이고 타당성 있는 정당세액 산정방법을 찾아내어 부과할 정당한 세액을 계산할 의무까지 지는 것은 아니다(대법원 1995. 4. 28. 선고 94누13527 판결 참조).

앞서 본 바와 같이 매매계약상 이 사건 토지의 가격과 공공이축권의 가격이 특정되지 않고, 달리 이 사건 토지의 가격과 공공이축권의 가격을 산정할 자료가 없으므로, 이 사건 토지의 양도가액을 산정할 수 없고, 그에 따른 정당한 세액을 산출할 수 없어 이 사건 처분을 전부 취소할 수 밖에 없다. 원고의 주장은 이유 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 이 사건 처분을 취소한다.