구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항 에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정할 때 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우, 토지 또는 건축물의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위한 요건 / 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명인 경우, 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 하는지 여부(적극)

구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법 시행령’이라 한다) 제28조 제1항 제2호 (가)목 에 의하면, 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여야 하므로, 구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것) 제16조 제3항 에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정할 때 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 토지 또는 건축물의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위해서는, 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 조합설립에 동의하거나 대표자의 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의할 것을 요하고, 그중 일부만 조합설립에 관하여 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의가 있다고 볼 수 없다.

한편 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호 는, 토지등기사항증명서·건물등기사항증명서·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자(이하 ‘소재불명자’라 한다)는 토지 등 소유자의 수에서 제외하여야 한다고 규정하고 있는데, 이는 의사 확인이 어려운 토지 등 소유자를 조합설립 동의 등의 절차에서 동의 대상자에서 제외함으로써 사업 진행을 원활하게 하려는 것이다. 그런데 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 앞서 본 바와 같이 유효한 조합설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로, 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다.

구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것) 제16조 제3항 , 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제2호 (가)목 , 제4호

대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결 (공2014하, 1330)

원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 이강우)

서울특별시 서대문구청장 (소송대리인 법무법인(유한) 원 담당변호사 이유정 외 1인)

홍은제1주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 을지담당변호사 차흥권 외 2인)

서울고법 2015. 7. 23. 선고 2014누62977 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제16조 는, 주택재건축사업의 조합설립인가를 받기 위하여는, 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하고( 제2항 ), 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 제2항 의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다( 제3항 )고 규정하고 있다.

그런데 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법 시행령’이라 한다) 제28조 제1항 제2호 (가)목 에 의하면, 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여야 하므로, 도시정비법 제16조 제3항 에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정함에 있어서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 토지 또는 건축물의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위하여는, 그 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 조합설립에 동의하거나 대표자의 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의할 것을 요하고, 그중 일부만이 조합설립에 관하여 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의가 있다고 볼 수 없다.

한편 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호 는, 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자(이하 ‘소재불명자’라 한다)는 토지 등 소유자의 수에서 제외하여야 한다고 규정하고 있는데, 이는 의사 확인이 어려운 토지 등 소유자를 조합설립 동의 등의 절차에서 동의 대상자에서 제외함으로써 사업 진행을 원활하게 하려는 것이다 ( 대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결 참조). 그런데 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 앞서 본 바와 같이 유효한 조합설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로, 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 이 사건 정비구역 안에 소재한 서울 서대문구 (주소 생략) 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 소외 1, 소외 2, 소외 3 등 3인이 공유하고 있는 사실, 이 사건 토지의 등기부등본 및 임야대장에 소외 1의 주민등록번호가 기재되어 있지 아니한 사실, 피고 보조참가인이 소외 1 외 8명을 상대로 제기한 민사소송에서 소외 1의 소재가 확인되지 않아 공시송달로 소장 등이 송달된 사실을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 토지는 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우에 해당하여 조합설립 동의가 처음부터 불가능하므로 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호 에 따라 이 사건 토지를 토지 또는 건축물 소유자 수 산정 대상에서 제외하고 동의율을 산정하여야 한다.

3. 그럼에도 원심은 이와 달리 이 사건 토지의 다른 공유자인 소외 2와 소외 3이 소재불명자가 아니기 때문에 이 사건 토지에 관하여 1명의 토지 또는 건축물 소유자를 산정하여야 한다고 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택재건축사업에서 조합설립에 대한 동의자 수 산정 방법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.