beta
[청구번호]
조심 2021인2226 (2021.07.12)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
청구인이 추가로 제출한 감정평가액은 감정평가기간이 경과한 소급감정평가액이며, 감정가액을 취득가액으로 추계하는 경우에도 가산세를 부과하도록 개정된 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점건물에 대한 감정평가업자의 감정평가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세(환산취득가액 적용에 따른 가산세)를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2015.9.3. OOO 토지 290.7㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하여 2017.1.6. 제1종 근린생활시설 및 단독주택 건물 505.99㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하고, 2018.11.5. 이 건 토지 및 쟁점건물을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)에 양도하고 취득가액을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 하여 2018.11.7. 양도소득세 과세표준을 신고하였다.
나. 처분청은 청구인이 신축한 쟁점건물에 대하여 실제 취득가격이 확인되지 아니하므로 환산취득가액(OOO원)을 적용하여 2021.1.11. 청구인에게 양도소득세(환산취득가액 적용에 따른 가산세) OOO원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
2015.2.2. 이전에는 둘 이상의 감정평가법인의 감정가액만 인정되었다가 2015.2.2. 이후에는 둘 이상의 감정평가업자의 감정가액도 인정되었고 2020.2.11. 이후에는 기준시가 10억원 이하의 자산의 하나의 감정가액도 인정하도록 개정되어 납세협력비용을 완화하였다. 쟁점건물의 취득가액은 기준시가 10억원 이하이므로 감정평가액 OOO원(이하 “이 건 감정평가액”이라 한다)으로 하여야 하므로 쟁점건물에 대한 환산취득가액을 적용하여 양도소득세(환산취득가액 적용에 따른 가산세)를 부과한 이 건 처분은 받아들이기 어렵다. 설령, 이 건 양도소득세 산정에 있어 관련 법령에 따라 둘 이상의 감정평가업자의 감정가액이 필요하다 할지라도 청구인은 2021년 쟁점건물에 대한 추가적인 감정평가를 통하여 소급감정가액을 제출하였으므로 이를 고려하여 이 건 양도소득세는 전액 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
청구인은 2020.2.11. 이후에는 기준시가 10억 이하 자산은 하나의 감정가액도 인정하도록 「소득세법 시행령」 제176의2 제3항 제2호가 개정되었는바, 쟁점건물의 기준시가는 10억원 이하이므로 감정평가액을 취득가액으로 할 것을 청구하였으나 위 법령의 개정규정은 2020. 2.11. 이후 양도분부터 적용하는 것으로서 쟁점건물의 양도일은 2018. 11.5.이므로 개정 전 규정에 따라 취득가액을 산정하여야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 이 건 감정가액이 쟁점건물의 취득가액에 해당한다는 청구주장의 당부
② 소급감정가액을 적용하여 산정한 감정가액의 평균액을 쟁점건물의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
제93조【양도소득세액 계산의 순서】양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 제92조 제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 양도소득 산출세액을 계산한다.
2. 제1호에 따라 계산한 산출세액에서 제90조에 따라 감면되는 세액이 있을 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.
3. 제2호에 따라 계산한 결정세액에 제114조의2 및 「국세기본법」 제47조의2부터 제47조의4까지의 규정에 따른 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다.
제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
제114조의2【감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세】① 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.
② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.
제114조의2【환산가액 적용에 따른 가산세】① 거주자가 건물을 신축 하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액을 그 취득가액 으로 하는 경우에는 해당 건물의 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.
② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.
제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식 등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
부칙 ＜제30395호, 2020.2.11.＞
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.
1. 제78조의3 제4항ㆍ제5항, 제117조 제2항 각 호 외의 부분 후단 및 별표 3의3(제목에 관한 사항은 제외한다)의 개정규정 : 2021년 1월 1일
2. 제158조 제7항 및 제171조의 개정규정 : 2020년 7월 1일
3. 제154조 제7항 제1호, 제160조 제1항, 제167조의5 제1호 및 제168조의12 제1호의 개정규정 : 2022년 1월 1일
제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.
② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 이 건 양도소득세를 신고할 당시 적용한 쟁점건물의 취득가액은 실지거래가액이 아니라는 점에 대해서는 다툼이 없다.
(2) 청구인이 제출한 증빙과 처분청의 심리자료는 다음과 같다.
(가) 양도소득세 결정결의서에 따르면 처분청은 쟁점건물에 대하여 환산취득가액 적용에 따른 가산세로 OOO원을 경정하면서 그 과세근거사유로 청구인이 당초 양도소득세 신고시 1개 감정평가법인의 감정가액으로 취득가액을 신고하였으므로, 쟁점건물 취득가액을 환산취득가액으로 경정하고 환산가액 가산세를 부과․고지한 것으로 나타난다.
(나) 부동산매매계약서에 따르면 AAA 외 1인은 2015.8.28. 청구인에게 이 건 토지를 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 청구인은 2017.1.6. 이 건 토지에 쟁점건물을 신축한 것으로 나타난다.
(다) 청구인이 제시한 감정평가보고서에 따르면 OOO감정평가법인 OOO지사는 2017.3.2. 기준시점으로 하여 이 건 토지 및 쟁점건물에 대한 감정평가를 실시한 결과 이 건 토지는 OOO원, 쟁점건물은 OOO원(이 건 감정평가액) 합계 OOO원으로 하여 2017.3.8. 감정평가보고서를 작성하였다.
(라) 계정별원장(2017.12.31.)에서 이 건 토지의 가액은 OOO원(토지취득가액 OOO원, 취득세 OOO원)으로 나타난다.
(마) 청구인의 재무상태표(2017.12.31.)에 따르면 토지 OOO원, 건물 OOO원 유형자산 합계 OOO원으로 기재되어 있다.
(바) 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 2018.8.29. BBB 외 1인에게 이 건 토지 및 쟁점건물을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하였다.
(사) 건축물대장에 따르면 쟁점건물은 지상 3층 건물로서 1층 및 2층은 제1종 근린생활시설(소매점) 각 174.29㎡, 3층은 단독주택 144.85㎡, 옥탑 12.56㎡으로 구성되어 있다.
(아) 2020년 개정세법 해설자료를 살펴보면 「소득세법 시행령」 제176조의2에서 양도가액, 취득가액 추계결정·경정시 감정가액 인정요건을 완화(기준시가 10억원 이하 부동산에 대해 하나의 감정기관 감정가액도 인정)하기로 하였고, 이러한 개정취지는 납세협력비용 완화이며, 그 적용시기는 2020.2.11. 이후 양도분부터이다.
(자) 청구인이 추가로 제시한 감정평가보고서에 따르면 주식회사 OOO감정평가법인은 2017.3.2. 기준시점으로 하여 이 건 토지 및 쟁점건물에 대한 감정평가를 실시한 결과 이 건 토지는 OOO원, 쟁점건물은 OOO원 합계 OOO원으로 하여 2021.4.21. 감정평가보고서를 작성하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①,②에 대하여 살피건대, 청구인은 2020.2.11. 개정된 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제2호에 따라 쟁점건물의 기준시가가 10억원 이하이므로 1개의 감정평가업자의 감정가액의 감정가액도 인정되어야 하고, 설령 2개의 감정가액이 필요하다 할지라도 청구인이 추가로 감정평가액을 제출하였으므로 감정가액의 평균액을 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하나,
2020.2.11. 개정․시행된「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제2호의 단서규정에 기준시가가 10억원 이하인 자산의 경우 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액으로 하도록 규정하면서 부칙에서 이 영 시행일 이후 양도분부터 적용하도록 규정하고 있고, 2020.1.1. 시행된 「소득세법」 제114조의2 제1항에서 거주자가 건물을 신축하고 5년 이내에 해당건물을 양도하는 경우로서 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당건물의 감정가액 또는 환산취득가액의 100분의5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더한다고 규정하고 있다.
청구인은 쟁점건물을 2018.11.5. 양도하여 2020년 개정․시행된 하나의 감정평가업자의 감정평가 관련 법령의 적용대상에 해당하지 아니한 점, 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제3호에서 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로 규정하고 있음에도 청구인은 쟁점건물 양도시 하나의 감정평가업자가 작성한 감정평가액만 제출하여 적법한 취득가액으로 인정하기 어려운 점, 청구인이 2021년 추가로 제출한 감정평가액은 감정평가기간이 경과한 소급감정평가액이고, 감정가액을 취득가액으로 추계하는 경우에도 가산세를 부과하도록 2020년 개정된 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점건물에 대한 감정평가업자의 감정평가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세(환산취득가액 적용에 따른 가산세)를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.