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[청구번호]
조심 2020부1098 (2020.07.15)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점소급감정가액의 경우 감정평가법인이 단독으로 감정평가한 금액이고, 그마저도 상속개시일부터 약 7년 9개월이 지난 시점에 작성되었으므로 이를 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2011.11.2. 배우자가 사망함에 따라 OOO 소재 단독주택 120.26㎡ 및 그 부속토지 161.4㎡(이하 “이 건 상속부동산”이라 한다)를 상속을 원인으로 취득하고, 2017.10.25. 이를 OOO에 양도한 후 2017.12.27. 상속부동산의 취득가액을 상속 당시의 개별주택가격OOO으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다가, 상속부동산의 취득가액을 감정평가액인 OOO(OOO이 2019.8.12. 상속개시일 당시를 기준으로 상속부동산을 평가한 금액으로 이하 “쟁점소급감정가액”라 한다)으로 하여야 한다면서 2019.10.17. 기 납부한 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 취지의 경정청구를 하였다.
나. 처분청은 쟁점소급감정가액은 상속개시일부터 약 7년 9개월이 경과하여 작성된 것인바, 상속부동산의 상속개시일 당시 시가로 인정하기 어렵다고 하여 2019.12.12. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2020.2.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
대법원은 소급감정가액의 경우에도 그 가액이 해당 부동산의 교환가치를 더 잘 반영하고 있다면 시가로 인정하여야 한다는 입장으로, 일반적으로 표준주택 공시가격의 시세 반영률이 53.6%에 불과하고(국토교통부 보도자료 참고), 실제로 아래 ＜표＞와 같이 울산광역시 남구 신정동 일대에 있는 이 건 상속부동산과 유사한 부동산들의 2011년경 실제 매매가액이 쟁점소급감정가액OOO과 유사한 사실이 나타나므로 쟁점소급감정가액을 이 건 상속부동산의 취득가액으로 하여야 함에도 처분청이 이를 거부한 것은 부당하다.
OOO
나. 처분청 의견
「소득세법」제163조 제9항 및 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 등에 따르면 감정가격이 상속재산의 시가로 인정받기 위해서는 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 가액이어야 하는데, 쟁점소급감정가액에 관한 감정평가서는 상속개시일로부터 약 7년 9개월이 경과하여 작성된 것이므로 시가로 인정할 수 없고, 청구인이 제시한 위 ＜표＞의 부동산들은 이 건 상속부동산과 토지 및 건물 면적, 신축년도, 건물구조 등이 동일하지 않으므로 이들 매매가액이 이 건 상속부동산의 시가를 산정하는데 참고자료로 쓰일 수 없는바, 쟁점소급감정가액을 이 건 상속부동산의 취득가액으로 인정하여 달라는 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점소급감정가액을 이 건 상속부동산의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)
1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2) 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2011.11.2. 배우자 OOO가 사망하자 공동상속인들과 상속재산분할협의를 통하여 이 건 상속부동산을 단독으로 상속받았고, 청구인 등 공동상속인들은 상속세 과세가액 미달로 이 건 상속부동산 등의 상속과 관련하여 상속세를 신고하지 않았다.
(2) OOO이 2019.8.12. 작성한 이 건 상속부동산의 감정평가서에 의하면 2011.11.2. 기준 이 건 상속부동산의 시장가치는 OOO으로 평가된 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속 또는 증여받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 「상속세 및 증여세법」 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가 기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점소급감정가액의 경우 OOO이 단독으로 감정평가한 가액이고, 그 마저도 상속개시일로부터 약 7년 9개월이 지난 2019.8.12. 작성되었으므로 이를 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어려운 점, 청구인이 제시한 이 건 상속부동산 인근 부동산들의 매매가액은 토지 및 건물 면적, 신축년도, 건물구조 등이 이 건 상속부동산과 동일하지 않으므로 「상속세 및 증여세법」상 적용되는 매매사례로 인정하기 어렵고 달리 시가로 인정할 가액이 확인되지 아니한 점, 이와 같이 시가를 확인할 수 없을 때는 보충적 평가방법을 통하여 평가함이 타당한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.