조심2010서2337 (2011.02.08)

양도

기각

상가에 대한 양도차익을 관리처분계획인가 전 후로 구분하여 산정한 것은 적법하며 관리처분계획인가 당시 무허가건물과 토지의 감정평가액을 취득가액에 반영할 경우에는 관리처분계획인가일까지 발생한 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하지 못하므로 청구인의 주장은 부적법함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법 제100조【양도차익의 산정】 / 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

OOOOOOOOOO

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.1.31. 배우자인 OOO으로부터 OOOOO OOOO OOO OOOOO 무허가건물(면적 132㎡)을 상속받아 보유하다 2002.4.22. 무허가건물 소유자 83명과 함께 OOO OOOO 주택재개발조합’을 설립하고 재개발사업이 진행되어 위 같은 동 145 OOOOOO O OO OO OOOOO 등 상가 24호를 분양받고 2007.9.12. 소유권보존등기를 한 후, 2007.10.16. OOO 등 5인에게 상가 7호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 662,000,000원에 양도하였으며, 2007.12.31. 처분청에 양도소득세를 신고하면서 관리처분계획인가 당시 조합이 청구인의 재산가액으로 인정한 무허가건물과 토지의 감정평가액 406,487,451원을 취득가액으로, 재개발로 인한 추가분담금 107,583,341원을 필요경비로 각각 계산(취득가액 및 필요경비 합계 514,070,792원)하고 양도소득세 4,654,122원(이와 관련된 양도차익 40,545,867원)을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점상가에 대한 양도차익을 관리처분계획인가 전, 후로 구분하여 산정하면서 무허가건물의 상속개시당시 가액인 3,918,505원을 취득가액으로, 재개발로 인한 추가분담금 107,583,341원을 필요경비로 각각 계산(취득가액 및 필요경비 합계 111,501,846원)하여 2010.4.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 217,815,060원(이와 관련된 양도차익 550,698,154원)을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 관리처분계획인가 당시 조합이 청구인의 재산가액으로 인정한 무허가건물과 토지의 감정평가액을 취득가액에 반영하여야 한다는 점에 대하여 보면, 다음과 같다. 처분청은 조합에 대한 법인세 조사 시 손금으로 계상한 토지매입가액 17,992백만원과 건물 및 토지에 대한 감정평가액 42,773백만원 합계 60,765백만원 중 토지매입가액 17,992백만원과 건물의 감정평가액 1,179백만원 합계 19,171백만원만 인정하고 나머지인 토지에 대한 감정평가액 41,594백만원을 손금불산입하였다 하여 토지에 대한 감정평가액을 취득가액에 반영할 수 없다는 의견이나, 토지에 대한 감정평가액은 OOOOOO (O)OOOOOOOO이 재개발사업계획인가일을 기준으로 평가한 것이며, 조합이 관리처분계획에 따라 무허가건물 및 토지의 평가액을 청구인의 재산가액으로 인정한 것이므로 이를 취득가액에 반영함이 타당하다.

(2) 관리처분계획인가 전 양도차익 계산의 문제점에 대하여 보면, 다음과 같다. 처분청은 관리처분계획인가 당시 무허가건물과 토지의 감정평가액에서 무허가건물의 상속개시당시 가액을 차감하여 관리처분계획인가 전 양도차익을 산정하였으나, 그 당시 조합이 토지에 대한 소유권을 갖고 있으므로 청구인이 해당 토지를 양도한 것이 아니다. 따라서 처분청은 건물에 대한 양도차익만을 과세대상으로 보아 양도소득세를 부과함이 타당하다.

(3) 쟁점상가의 취득가액은 재개발조합으로부터 통지받은 금액으로 산정하여야 한다는 점에 대하여 보면, 다음과 같다. 처분청은 무허가건물의 상속개시당시 가액을 취득가액으로 산정하였으나, 재개발사업의 경우 조합이 사업시행 목적물의 동호수를 배정하고 이에 대한 보존등기가 이루어지므로 취득가액은 재개발조합으로부터 통지받은 금액이며, 여기에는 무허가건물의 영업권 및 점유권이 반영되므로 이를 취득가액에 반영함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점상가의 양도차익을 관리처분계획인가 전, 후로 구분하여 산정한 것은 정당하고, 조합에 대한 법인세 조사 시 손금으로 계상한 토지매입가액 17,992백만원과 건물 및 토지에 대한 감정평가액 42,773백만원 합계 60,765백만원 중 토지매입가액 17,992백만원과 건물의 감정평가액 1,179백만원 합계 19,171백만원만 인정하고 나머지인 토지에 대한 감정평가액 41,594백만원을 손금불산입하였으므로 관리처분계획인가 당시 무허가건물과 토지의 감정평가액을 취득가액에 반영하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 또한, 청구인은 무허가건물의 부수토지에 대한 감정평가액을 점유권으로 인정하여야 한다고 주장하나, OOO OOOOO 소유의 토지를 매입하였으므로 점유권 가액을 인정할 수 없고, 조합장인 OOO이 법인세 세무조사당시 점유권 가액을 재산가액으로 반영한 것은 잘못이라고 시인한 바 있다.

(3) 따라서, 무허가건물의 상속개시당시 가액을 취득가액으로, 재개발로 인한 추가부담금을 필요경비로 각각 계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속받은 무허가건물을 재개발조합에 제공하고 상가를 분양받아 양도한 경우로서 무허가건물의 상속개시당시 가액을 취득가액으로, 재개발로 인한 추가분담금을 필요경비로 각각 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가 후 양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가 전 양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가 후 양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분 양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가 후 양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분 양도차익”이라 한다)

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO, 청구인 등의 피상속인 OOO에 대한 ‘상속세 신고서’, OO OOOO OOOOOOO이 청구인에게 통보한 ‘분양대상자별 토지 또는 건물의 가격 자료’, 청구인의 쟁점상가에 대한 ‘양도소득세 신고서’에 의하면, 다음의 사실관계가 나타난다.

OOO, 청구인 등이 2000.1.31. 배우자인 OOO으로부터 OOOOO OOOO OOO OOOOO 무허가건물을 상속받고 상속세과세가액을 16,500,000원(기준시가)으로 계산하여 상속세를 신고하였으며, 이후 청구인이 상속받은 무허가건물을 재개발하고자 2002.4.22. 인근 무허가건물의 소유자 83명과 함께 OO OOOO 주택재개발조합을 설립(조합장 : OOO)하고 재개발사업(지하 6층, 지상 13층 1동의 주상복합건물)이 진행되어 위 같은 동 145 OOOOOO 주상복합건물 지하 1층 1043호 등 상가 24호를 분양받고 2007.10.16. OOO 등 5인에게 상가 7호(쟁점상가)를 662,000,000원에 양도하였으며, 관리처분계획인가 당시(2005.1.31.) 무허가건물과 토지의 감정평가액 406,487,451원(이는 무허가건물 평가액 33,718,650원, 토지평가액 2,453,880,000원 합계 2,487,598,650원의 100.02%인 2,488,096,169원 중 쟁점상가 해당액임)을 취득가액으로, 재개발로 인한 추가분담금 107,583,341원(개발비 59,554,800원, 취득세·등록세 86,510원, 부동산중개수수료 43,280,000원, 청산금 4,662,031원의 합계)을 필요경비로 각각 계산(취득가액 및 필요경비 합계 514,070,792원)하여 처분청에 2007년 귀속 양도소득세 4,654,122원(이와 관련된 양도차익 40,545,867원)을 신고·납부하였다.

(2) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 ‘경정결의서’를 보면, 무허가건물의 상속개시당시 가액인 3,918,505원(이는 무허가건물 전체 가액인 16,500,000원 중 쟁점상가 해당액임)을 취득가액으로, 재개발로 인한 추가분담금 107,583,341원을 필요경비로 각각 계산(취득가액 및 필요경비 합계 111,501,846원)하고 청구인에게 양도소득세 57,049,880원(이와 관련된 양도차익 550,698,154원)을 고지한 것으로 나타난다.

(3) OO OOOO OOOOOOOO OOOOOO이 2004.6.30. 체결한 ‘부동산 매매계약서’를 보면, 조합이 구청 소유의 토지 2,920.9㎡(구청이 소유한 토지는 3,063.9㎡이나 이 중 143㎡를 무상으로 이전받음)를 17,992,981,500원에 취득하였음이 나타난다.

(4) 감정평가기관인 OOOOOO (O)OOOOOOOO이 재개발사업용 토지 및 건물에 대하여 감정·평가한 결과(작성일 2004.3.31., 가격시점일 2003.11.15.)를 보면, 토지는 41,594백만원, 건물은 1,179백만원 합계 42,773백만원(감정평가액의 평균액)임이 확인된다.

(5) 청구인의 양도차익 계산내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 양도차익 계산내역

(단위 : 천원)

(6) 처분청의 양도차익 경정내역은 아래 <표2>과 같다.

<표2> 양도차익 경정내역

(단위 : 천원)

(7) 처분청의 재개발조합에 대한 ‘법인세 조사결과보고서’(2007년 10월)를 보면, 조합이 토지취득가액 17,992백만원과 토지 및 건물의 감정평가액 42,773백만원 합계 60,765백만원을 재고자산 가액에 반영하고 각 사업연도 소득금액 계산시 손금으로 산입한 데 대하여 OOO OOOOO으로부터 매입한 토지취득가액 17,992백만원과 건물에 대한 감정평가액 1,179백만원 합계 19,171백만원만 손금으로 인정하고 나머지 차액인 41,594백만원에 대해서는 손금불산입하였음이 확인된다. 한편, 위 법인세 조사와 관련하여 조합장인 OOO은 무허가건물과 토지의 감정평가액을 조합원들의 점유권으로 보아 재고자산 가액에 반영함으로 인해 재고자산 가액이 임의로 과대평가되었다고 확인한 바 있다.

(8) 이를 바탕으로 하여 상속받은 무허가건물을 재개발조합에 제공하고 상가를 분양받아 양도한 데 대하여 무허가건물의 상속개시당시 가액을 취득가액으로, 재개발로 인한 추가분담금을 필요경비로 각각 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지에 대하여 살펴본다. 「소득세법 시행령」제166조 제1항 및 제2항에는 재개발사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하거나 재개발사업의 조합원이 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도한 경우 관리처분계획인가 전, 후로 구분하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있다. 청구인은 OOOOO이 무허가건물의 점유권을 인정하여 재개발사업이 진행되었으므로 관리처분계획인가 당시 조합이 청구인의 재산가액으로 인정한 무허가건물과 토지에 대한 감정평가액을 취득가액에 반영하여야 한다고 주장하나, 처분청이 쟁점상가에 대한 양도차익을 관리처분계획인가 전, 후로 구분하여 산정한 것은 적법하며, 청구주장과 같이 관리처분계획인가 당시 무허가건물과 토지의 감정평가액을 취득가액에 반영할 경우에는 관리처분계획인가일까지 발생한 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하지 못하는 문제가 발생하고(OO OOOOOOOOO, 2009.4.15. 외 다수 같은 뜻), 조합장인 OOO이 무허가건물과 토지의 감정평가액을 조합원들의 재산가액으로 반영함으로 인해 재고자산 가액이 임의적으로 과대평가되었다고 사실을 확인한 점 등을 감안하면, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.