사후심리기준에 의하여 환산한 가액을 시가로 보고 한 부가가치세 부과처분의 당부(경정)

관악세무서장이 1993.8.17 청구인에게 한 1992년 제1기분 부가가치세 1,104,900원, 1992년 제2기분 부가가치세 1,053,700원의 부과처분은 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO 소재 건물의 지층, 2층 및 4층 임대용역의 시가를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요

처분청은 청구인이 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO 소재 건물(지하1층 지상4층, 연면적 972.58㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 임대에 따른 부가가치세 과세표준을 1992년 제1기분 11,418,253원, 1992년 제2기분 11,802,189원으로 각각 신고한데 대하여, 청구인과 쟁점부동산의 지층, 2층 및 4층을 임차한 청구외 주식회사 OO상사(이하 “청구외 법인”이라 한다)는 특수관계에 해당되고 청구인의 청구외 법인에 대한 임대용역이 부당하게 낮게 공급되었다 하여 쟁점부동산의 1층 임차자인 청구외 주식회사 OOOOO와 청구외 OOO에 대한 임대용역공급가액을 기준으로 사후심리기준에 의하여 각층별로 환산한 가액을 지층, 2층, 4층 임대료의 시가로 간주, 이 가액에 의해 과세표준을 경정결정하여 1993.8.17 청구인에게 1992년 제1기분 부가가치세 1,104,900원, 1992년 제2기분 부가가치세 1,053,700원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1993.10.14 심사청구를 거쳐 1994.1.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산에는 거액의 근저당권이 설정되어 있어 임대조건이 불리하였으며 이에따라 특수관계자 이외에는 정상적인 가격으로 임대가 불가능한 실정임에도 처분청이 이러한 정황을 감안하지 아니하고 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 부당하므로 당해 처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산의 일부를 임차하고 있는 청구외 OOO 및 (주)OOOOO에 비하여 청구인이 대표이사로 있어 특수관계자에 해당하는 청구외 법인에 부당하게 낮은 대가로 임대용역을 공급한 것으로 인정되므로 처분청이 이 건 부과처분을 한데는 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 청구인이 특수관계에 있는 청구외 법인에게 부동산임대용역을 부당하게 낮은 대가로 공급하였다고 보고 쟁점부동산의 1층 임차인에 대한 임대금액을 기준으로 사후심리기준에 의하여 환산한 가액을 시가로 보고 한 부가가치세 부과처분의 당부에 다툼이 있다.

부가가치세법 제13조 제1항에서 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.』고 규정하고 제3호에서 『부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제52조 제1항에서 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다』고 규정하고 있으며, 제50조 제1항에서 『법 제13조 제1항 각 호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자( 소득세법 시행령 제111조 제1항 각 호 또는 법인세법 시행령 제46조 제1항 각 호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.』고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제111조 제1항에서 『법 제55조에서 “특수관계있는 자”(이하 이 조에서 같다)라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.』고 규정하고 제5호에서 『당해 소득자가 단독으로 또는 제1호 내지 제3호에 게기하는 자와 공동으로 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 50이상을 출자하였거나 그 소득자가 대표자인 법인』을 열거하고 있다.

먼저 청구인이 청구외 법인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 쟁점부동산의 임대용역을 공급하였는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 청구외 법인의 대표이사로 재직하고 있어 청구외 법인은 청구인과 특수관계있는 자에 해당하며 이 사실에는 다툼이 없고, 쟁점부동산 임차인의 임대보증금을 부가가치세법 시행령 제49조의2의 규정에 의하여 계산한 금액과 월 임대료를 합하여 계산한 1992년중 임대수입금액이 청구인과 특수관계에 있지 아니한 1층의 임차인 청구외 OOO로부터는 ㎡당 115,661원이고 청구외 (주)OOOOO는 ㎡당 105,874원인데 비하여 청구외 법인으로부터는 ㎡당 13,444원에 불과한 사실이 처분청이 제출한 과세자료 및 청구인의 부가가치세 신고서 등에 의하여 확인되는 바, 당해 금액은 임대된 부분의 층별, 위치별 임대료의 차이를 감안하더라도 지나치게 낮은 가액이라 할 것이다.

한편, 청구인은 쟁점부동산에 채권최고액 7억원과 미화 300,000불의 과다한 근저당권이 설정되어 있어 임차인의 유치가 되지 않기 때문에 임대되지 않는 부분을 청구외 법인에게 임대하였으므로 저가에 임대할 수밖에 없어 임대료가 저가라고 주장하나, 당해 근저당권 설정등기는 1987.2.20부터 1990.10.17에 걸쳐 이루어진 것이어서 청구외 OOO 및 (주)OOOOO의 경우에도 동일한 조건에서 1992년중 임차한 것이라 할 것이므로 청구외 법인에 대한 임대료에만 영향을 미친다 할 수 없으므로 청구외 법인에 대한 임대료가 쟁점부동산 1층의 임대료에 비하여 지나치게 저가인 사실에는 변함이 없다 할 것이다.

다음으로 처분청이 한 쟁점부동산중 청구인이 청구외 법인에게 임대한 부분의 임대공급가액의 시가산정이 정당한지에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점부동산 1층의 임차인 청구외 OOO 및 (주)OOOOO가 청구인과 특수관계에 있지 아니하므로 그에 대한 임차료를 기준금액으로 하여 국세청의 부동산임대사업자 사후심리기준 형성요령(국세청 부가 22640-26, 1993.1.13)에 근거하여 처분청이 정한 각 층별 임대료 환산비율에 근거하여 1층의 임대료를 100%로 할 때 지층 83%, 2층 70%, 4층 45%의 환산율을 적용하여 산정한 금액을 당해 층별 임대료 시가로 보아 그 금액에 의하여 과세표준을 경정결정 하였음이 확인된다.

그러나 전시한 관련법령에 규정한 시가라 함은 사업자와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 말하는 것이고 그에 대한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 할 것이나 거래실례가 없는 경우에는 당해 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 유사부동산의 적정임대가능가격과 개별요인 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것이 바(대법원 87누181, 1988.9.13 같은 뜻), 처분청이 적용한 국세청의 사후심리기준이란 현금수입사업자의 부가가치세 신고성실도를 분석하고 조사대상 불성실신고자를 선정하기 위한 자료로 활용하고자 형성하는 기준가액일 뿐 그 자체가 시가라 할 수는 없다 하겠고 그에 의한 시가산정 또한 법령에 근거하지 아니한 것이므로 처분청이 사후심리기준에 의하여 환산한 가액을 시가로 적용하여 과세표준을 경정결정한 당초 처분은 부당하다 할 것이다.

그렇다면 쟁점부동산중 청구인이 청구외 법인에게 한 1992년 제1기 및 제2기중 임대용역의 공급은 특수관계자에 대한 저가공급에는 해당하나, 처분청이 적용한 시가가 부당하므로 당해 시가를 재조사하여 그에 따라 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

참조판례

-대법원 1988. 9. 13. 선고 87누181 판결

유사 판례