토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가 비율로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

가. 청구인은 2005.8.10. OOO 448 토지 277.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상 1층 상가와 2층 주택(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합쳐 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 뒤, 2009.6.30. 문OOO에게 양도하고, 양도가액을 OOO원OOO으로, 취득가액은 OOO원(쟁점토지는 실지거래가액 OOO원으로, 쟁점건물은 환산가액 OOO원)으로 하여 2009.8.27. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나.처분청은 쟁점토지와 쟁점건물의 가액의 구분이 불분명한 경우로보아, 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지는 OOO원으로, 쟁점건물은 OOO원으로 산정하고 이에 대응하는 취득가액은 쟁점토지분은 실지거래가액으로, 쟁점건물분은 환산가액으로 하여 2010.12.7. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2011.1.17. 이의신청을거쳐 2011.12.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 매매계약서 특약사항에근거하여 양도가액을 토지와 건물분으로 안분하여 신고하였고,쟁점부동산은 사업용자산으로 청구인과 양수인은 사회통념상 영업권을인정하여 토지와 건물 구분 기재시 영업권을 건물가액에 포함한것이므로, 처분청이 이를 토지와 건물가액의 구분이불분명한 경우로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산 거래시 양수인이 청구인의 사업을 인수하여 영위할 목적이 아니었으므로 거래 당사자간 영업권에 대한 합의가 있었다고 보기 어렵고, 단지 부동산과 영업권을 함께 양도하였다는 주장만으로 계약서상의 토지와 건물가액의 구분을 합리적이라고 볼 수 없어 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

토지와 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 양도가액을 기준시가로 안분계산한 처분의 당부

제96조(양도가액) ① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다.이 경우공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)

제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가 가치세법 시행령」제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 시행령

제48조의2(과세표준의 안분계산) ④ 사업자가 토지와 그 토지에정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다.다만,실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 쟁점부동산의 양도에 대한 청구인의양도소득세 신고내역 및 처분청 안분내역은 아래와 같다.

(나) 처분청의 조사종결복명서에는, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 이후 계속하여 쟁점부동산에서 2010.8.31.까지 사업을 영위하였으나, 쟁점부동산을 양수한 문OOO은 쟁점건물에서 청구인이 영위하던 사업을 영위한 적이 없고, 기존 건물 멸실후 2010.7.19. 건물신축공사를 착공하여 심판청구일 현재 공사중이며, 처분청이 문OOO에게 유선으로 확인한 바 거래당시 영업권에 대한 이야기는 없었으며 급매물로 싸게 나와 사업상 사옥을 지으려고 취득한 것으로 기재되어 있다.

(다) 한편, 청구인과 양수인 문OOO 간에 2010.3.31. 작성한 매매계약서에는 매매대금은 OOO원이고, 특약사항으로 토지는 OOO원, 건물은 OOO원으로 나타난다.

(라) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인과 문OOO의 사업자등록증상 업종은 아래와 같다.

(마) 문OOO은 2011.3.14. 쟁점토지 지상에 아래와 같이 근린생활 시설을 신축하였음이 등기부등본상에서 확인된다.

(2) 「소득세법」제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조 제1항 및 제2항에서 양도가액을 실지거래가액에 의한 때에는 취득가액도 실지거래가액(환산가액도 포함)에 의하고, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제6항에서는 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가 가치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인의 경우, 비록 쟁점부동산 양도시 부동산 매매계약서에 쟁점토지와 쟁점건물가액을 구분하여 기재한 사실이 있으나, 영업권에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 등 자산별 구분 가액에 대한 명확한 근거를 제시하지 못하고 있고, 양도소득세 신고금액중 건물의 점유비율이 기준시가와 대비하였을 경우 약 2.7배인 것으로 확인되고 있는 점으로 보아 동 매매계약서상 구분 기재된 사실만으로는 이를양도당시 쟁점토지 및 쟁점건물의 시가로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

또한, 청구인이 쟁점부동산에서 영위한 업종은 자동차타이어 도매업인데 반해, 양수인이 영위하고 있는 업종은 부동산 임대 및 인테리어 도소매로 나타나고 있고, 더구나 양수인은 쟁점건물을 철거한 후 지상1층, 지상4층 규모의 근린생활시설을 2011.3.14. 신축한 점에 비추어 영업권을 건물매매가액에 포함하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 양도가액을 기준시가에 의하여 쟁점토지 및 쟁점건물가액으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례