조심2010구3562 (2011.05.25)

부가

기각

제3자에게 임대한 가액이 있는 경우 「법인세법시행령」제89조 제4항 제1호 규정에 의한 보충적 평가방법에 우선하여 제3자에 대한 재임대가액을 기준으로 시가를 산정하는 것이 타당함

소득세법 제41조【부당행위계산】 / 소득세법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

OOOOOOOOOO /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 OOOO OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 부자지간으로 아버지 OOO은 2006.8.14. 본인 소유의 대구광역시 OO OOO OOOOOO 토지 2,269㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 아들인 OOO에게 보증금 3천만원, 월세 150만원에 임대하였고, 나머지 936㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)는 2007.8.24.부터 무상으로 사용하도록 하였으며, OOO는 쟁점①토지에 지상2층(연면적 1,428㎡)의 제1종 근린생활시설(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 2007.1.16. 본인 명의로 소유권 보존등기를 하고, 주식회사 OOOOOOOOOO(OO OOOOOOOO OO) O OOOO OOOO에게 임대하였다.

나. 대구방국세청장(이하 “조사관서”라 한다)은 2010.2.24.부터 2010. 3.10.까지 OOO에 대한 개인제세 통합조사를 실시하고, OOO이 아들인 OOO에게 쟁점토지를 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 OOO가 쟁점토지와 쟁점건물 전체를 OOOO 등에게 임대하고 받은 임대료 수입금액을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액 중 토지분 임대료 상당액을 OOOO OOO로부터 받아야 할 적정임대료로 보아 관할세무서장에게 과세자료를 통보하였다.

다. 이에 쟁점토지의 임대사업장 관할 서대구세무서장은 2010.5.13. OOO에게 부가가치세 2007년 제1기 10,364,930원, 2007년 제2기 10, 401,470원, 2008년 제1기 14,621,860원, 2008년 제2기 15,795,330원, 2009년 제1기 18,723,730원, 2009년 제2기 17,733,800원을 경정·고지하였고, OOO의 주소지 관할 동대구세무서장은 2010.5.13. OOO에게 종합소득세 2007년 귀속 73,283,770원, 2008년 귀속 114,833,770원을 경정·고지하였으며, OOO의 주소지 관할 동대구세무서장은 2010.5.12. OOO에게 증여세 2007.8.14. 증여분 19,578,400원, 2008.8.14. 증여분 59,138,370원, 2009.8.14. 증여분 91,375,890원을 결정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2010.7.27.(종합소득세) 및 2010.7.29.(부가가치세및 증여세) 이의신청을 거쳐 2010.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

OOO은 쟁점토지를 나대지 상태로 OOO에게 임대해 주었을 뿐이고, OOO는 쟁점토지의 주변지역을 패션단지로 조성하여 임대사업을 운영할 사업계획을 구상하고, 1차로 쟁점토지를 임차하여 쟁점①토지에 쟁점건물을 신축하는 한편, 쟁점②토지를 주차장으로 개발하였으며, 2차로 쟁점토지와 연접한 같은 곳 42-364 및 42-502의 토지를 취득하고, 의류패션매장을 신축하여 의류패션단지를 조성함으로써 시너지 효과를 극대화하였는바, 나대지 상태의 임대가치와 의류패션단지 조성 후의 전대가치가 다를 수밖에 없음에도 불구하고 처분청은 이를 동일하게 본 것은 부당하므로, 이 건 적정임대료는 쟁점토지 임대 당시에 쟁점토지와 위치나 이용상황이 비슷한 주변의 임대사례가액을 조사하여 산정하거나, 「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1호의 규정을 적용하여 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인들은 OOO가 쟁점토지의 주변지역을 의류패션단지로 개발하였다고 주장하나, 쟁점토지의 상가는 1995년 12월부터 OOO이 OO패션 등에 임대하여 오던 건물을 철거하고 OO패션이 요구한 설계대로 아울렛 매장으로 확장개발한 것으로 당시 대학교 편입준비를 위하여 서울에서 거주하는 OOO가 개발사업을 하였다고 보기 어렵고, 쟁점토지의 임대 당시에 쟁점토지와 위치나 이용상황이 비슷한 주변의 임대사례가액은 확인할 수 없으며, 토지 등을 임차하여 제3자에게 재임대한 가격이 있는 경우에는 「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1조의 규정에 의한 보충적 평가방법에 우선하여 제3자에 대한 재임대 가격을 시가로 산정하는 것이 타당하므로 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

특수관계자인 청구인들이 쟁점토지를 시가보다 저가로 임대차한것으로 보아 임대인에게 부가가치세와 종합소득세를 과세하고, 임차인에게 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제41조【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제6호의3의 규정에 따른 배당소득만 해당한다)·부동산임대소득·사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제98조【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. (단서 생략)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(3) 법인세법 시행령

제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

(4) 상속세 및 증여세법

제42조【기타이익의 증여 등】① 제33조 내지 제41조, 제41조의3 내지 제41조의5, 제44조 및 제45조의 규정에 의한 증여외에 다음 각호의 1에 해당하는 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

2. 타인으로부터 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역(불특정다수인 사이에 통상적인 지급대가가 1천만원 이상인 것에 한한다. 이하 이 호 및 제2항에서 같다)을 제공받거나 타인에게 시가보다 높은 대가를 지급받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익. 이 경우 당해 이익은 시가와 실제 지급하거나 지급받은 대가와의 차액으로 한다.

② 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 재산의 사용기간 또는 용역의 제공기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로이 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 것으로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행령

제31조의9【기타이익의 증여 등】② 법 제42조 제1항 각호외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기준 이상의 이익"이라 함은 다음 각호의 구분에 의하여 계산한 이익을 말한다.

2. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호의 규정중 재산을 저가사용하거나 용역을 저가로 제공받은 경우 : 시가와 대가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상인 경우의 당해 차액 상당액

⑧ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 용역의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 의한다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 의하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산임대용역의 경우 : 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)×1년간 부동산 사용료를 감안하여 재정경제부령이 정하는 율

※ 참고 : 상속세 및 증여세법 기본통칙

61-50…5【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】법 제61조 제7항 및 영 제50조 제7항에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지와 건물(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함한다)을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금(이하 이 조에서 “임대보증금등”이라 한다)에 의하여 환산 평가함에 있어 토지와 건물 소유구분 등에 따른 평가는 다음 각호에 의한다.

3. 토지 또는 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우

가. 건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우

건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지·건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지·건물에 대한 기준시가로 안분한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료 및 국세청 전산자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) OOO은 쟁점토지를 OOO에게 임대하기 전에 쟁점토지와 지상건물을 OO패션 등에게 아래 <표1>과 같이 임대하였다.

OOOOOOOOOO OOOO OO OOOO

(나) OOO은 2006.8.14. 쟁점①토지를 OOO에게 임대하고, 2007.8.14. 쟁점②토지를 무상으로 사용하도록 하였으며, OOO는 쟁점①토지에 쟁점건물을 신축하여 2007.1.16. 본인 명의로 소유권 보존등기를 하고 쟁점②토지를 상가 부속토지로 하여 쟁점토지를 OO패션 등에게 임대하였는데, 쟁점토지에 대한 OOO의 부동산 임대소득 및 OOO의 전대소득에 대하여 청구인들이 부가가치세 신고를 한 내역은 아래 <표2>와 같은바, 쟁점건물의 신축과 건물외부 마감 및내부비설(에스컬레이터)의 설치 등은 OO패션의 요청에 의한 것이었다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOO OOOO

(2) 조사관서는 2010.2.24.부터 2010.3.10.까지 OOO에 대한 개인제세 통합조사를 실시하여,

(가) OOO이 아들인 OOO에게 쟁점토지를 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 OOO가 쟁점토지와 쟁점건물 전체를 OO패션 등에게 임대하고 받은 임대료 수입금액을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액 중 토지분 임대료 상당액을 OOO이 OOO로부터 받아야 할 적정임대료로 보아 OOO에 대한 부당행위계산 부인 대상금액을 아래 <표3>과 같이 산정하고, 부가가치세 과세기간별 월 임대료 수입금액을 증여기간별로 안분계산하여 OOO에 대한 증여가액을 아래 <표4>와 같이 산정하였다.

OOOOOOOOOO OOOO OO OOOOOO OOOO

(나) 한편, OOO는 조사관서에 2006년, 2007년에는 대학교를 휴학하고 편입을 위하여 누나 OOO와 함게 서울에서 거주한 사실, 그 이후인 2009년 2월 OOOOO대학을 졸업하고 OOO이 운영하는 사업체 프런트에서 고객에게 인사하는 등의 잡다한 일을 하면서 부친으로부터 일을 배우고 있는 사실, 현재에도 본인 명의 계좌들을 OOO이 맡아서 관리하고 있으며, 2006년 이후 매월 부모로부터 일정한 금액을 받고 있는 사실 등을 진술하였는데, 쟁점토지 및 건물의 취득·건축경위·사업내용·자금관리 등의 대부분의 내용에 대하여 이를 알지 못하는 것으로 진술하였다.

(3) 「법인세법 시행령」제89조 등 특수관계자간 부동산의 저가 임대에 따른 부당행위계산 부인시 적용할 적정임대료의 시가 산정에 관한 규정을 종합해 보면, ① 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하고, ② 그와 같은 가격이 없는 경우에는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액 및 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 순차로 적용하며, ③ 이와 같은 방법에 의하여도 시가로 볼만한 가액이 확인되지 않는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 처분청은 OOO이 특수관계자인 OOO에게 쟁점토지를 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 이 건 과세처분을 하였고, 이를 부당하다고 주장하는 청구인들의 주장은 다음의 이유로 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(가) 우선, 청구인들은 OOO가 OOO으로부터 쟁점①토지를 임차하여 쟁점건물을 신축하여 의류패션매장으로 개발한 결과, 쟁점토지의 사용가치가 크게 증대되었다고 주장하나, 처분청 조사자료에 의하면, 쟁점토지 위의 기존상가는 OOO이 1995년부터 OO패션 등에 임대하였던 것으로, 아울렛 매장의 확장개발은 임차자인 OO패션의 요구에 의한 것으로 확인되고 있는 반면, OOO는 2009년 2월에 OOOOO대학을 졸업하였고, 2006년 당시 26세로 2006～2007년에는 학교를 휴학하고 편입준비를 위하여 누나 OOO와 함께 서울에서 생활한 것으로 나타나고 있어 OOO가 패션단지를 개발하였다는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(나) 한편, 청구인들은 쟁점토지의 적정임대료로 쟁점①토지를 OOO에게 임대하기 전에 OOO이 쟁점토지와 인근토지(같은 곳 42-497) 및 그 지상건물을 특수관계가 없는 자에게 임대하고 받은 임대료를 제시하는 한편, 쟁점토지와 연접한 주변토지 7필지와 그 지상건물에 대한 2009년도 임대료를 제시하고 있으나, 주변토지 7필지와 그 지상건물에 대한 2006～2008년도 임대료는 확인되지 아니하고 있으며, 아울러, 청구인들은 위 인근토지와 그 지상건물의 임대사례가액을 확인할 수 없다면, 쟁점토지의 적정임대료는 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제1호의 규정을 적용하여 산정하여야 한다고 주장하나,

위 (3)에서 살펴본 바와 같이 「법인세법 시행령」제89조 제4항은 같은 조 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에 예외적으로 적용하도록 하였고, 부동산은 이른바 개별성(비동질성, 비대칭성)과 부동성으로 인하여 그 가격 및 수익을 개별화시키는 특성이 있어 부동산 임대의 경우에는 유사부동산의 임대사례보다는 특수관계자가 아닌 자 사이에 당해부동산 자체의 임대사례가 있는 경우에는 그 임대가액이 시가에 보다 근접한다고 보고 있는바(조심 2009중2095, 2009.6.23. 참조), 이 건의 경우와 같이 쟁점토지의 지상에 쟁점건물을 신축한 OOO가 쟁점건물과 쟁점토지를 특수관계자가 아닌 제3자에게 재임대한 사례가 있는 경우에는 그 재임대가격을 시가로 보는 것이 부당행위계산 부인시 적용할 시가를 규정한 관련법령의 취지에 부합한다고 보인다.

(다) 따라서, 처분청에서특수관계자인 청구인들이 쟁점토지를 시가보다 저가로 임대차한것으로 보아 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.