국심1991서0648 (1991.06.08)

양도

기각

연체이자를 양도가액에 포함하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없음

소득세법 제95조【자산양도차익의 예정신고】 / 소득세법시행령 제146조【자산양도차익의 결정 및 통지】

국심1988서0799

국심1991서1536

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 서울시 노원구 OOO동 OOOOO OOOOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 안양시 OO동 OOOOO 소재 대지232평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.12.11 청구외 한국토지개발공사로 부터 계약금 3,000,000원에 분양받아 87.11.15 이를 계약금 상태에서 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 처분청이 취득가액은 3,000,000원으로 하되 양도가액은 위 양도가액 3,000,000원에다 위 소유기간동안(85.12.7-87.11.15) 발생한 연체이자7,595,960원을 더한 금액인 10,595,960원으로하여 이 건 양도차익을 산정 90.11.16 양도소득세 4,557,570원 및 동방위세 455,750원을 결정고지하자,

청구인은 이에불복하여 91.3.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 85.12.11 분양가액 25,366,000원인 쟁점토지를 계약금 3,000,000원에 분양받았으나 그간의 자금 사정으로 중도금, 잔금을 납부못하고 있던중, 87.11.15 청구외 OOO에게 매매가격은 3,000,000으로 하되 연체이자, 등록세등 제세공과금을 매수인(OOO)이 부담하는 조건으로 쟁점토지(분양권)를 양도하였던바, 청구인에게는 양도차익이 전혀 발생하지 않았는데도 이 건 연체이자 해당액 7,595,960원을 청구인의 양도가액에 포함시켜 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 연체이자는 청구인이 중도금 잔금 지불을 제때에 이행하지 아니하여 가산된 금액으로 원래 청구인이 부담할 비용이나 이를 매수인에게 전가하여 매매계약을 한 사실로 볼 때, 위 연체이자 해당액만큼 수익을 본 것이라 하겠고, 동이자를 매수인 입장에서 보면 취득에 소요된 직접적인 비용으로 취득가액의 일부로 보아야 할 것인바, 매수인의 취득가액을 구성하는 이 건 금액을 매도인의 양도가액에 포함시키지 않는다면 불합리할 것이므로 이 건 연체이자는 양도 대가중 일부로 봄이 타당하다 할 것이다.

4. 쟁점

따라서 이 건은 쟁점 연체이자 해당액을 양도가액에 포함시켜 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 사실관계를 보면, 청구인이 쟁점토지를 3,000,000원에 취득한 사실로서 85.12.11자 분양신청금 영수증등을 제시하고 있고, 이를 3,000,000원에 양도한 사실로서 87.11.15자 계약서, 거래사실확인서등을 제시하고 있는바, 동계약서를 보면 이들 당사자들은 분양계약금 상태에서 이를 매매하되 매수자가 중도금, 잔금, 연체이자, 등록세등 제세공과금을 부담한다는 조건 아래 그 매매대금 총액을 3,000,000원으로 약정하였음이 나타나 있다.

쟁점연체이자액이 7,595,960원이라는 사실에는 다툼은 없고, 다만 그 연체이자 해당 금액이 양도가액에 포함되는지 여부에 대해 다툼이 있는바, 처분청은 연체이자 해당 금액을 양도가액에 포함된것으로 하여 과세처분한 데 반해, 청구인은 동이자 해당 금액은 양도가액에 포함되지 않아야 한다고 주장하고 있어 이를 살피건대,

청구인이 한국토지개발공사에 납부할 중도금, 잔금을 제때에 납부 못하게 됨에따라 부담지워진 이 건 연체이자는 원래 청구인이 부담, 지불할 채무이나 그 지불을 매수인이 부담하기로 하였는 바, 양도소득의 총수입금액은 양도의 대가로 받는 적극재산 뿐 아니라 채무의 감소등 소극재산을 모두 포함하는 것이므로 쟁점토지는 청구인이 주장하는 양도가액에다 이 건 연체이자 해당 금액만큼 상승된 가액으로 양도되었다고 보아야 할 것이고, 이는 거래상대방인 매수인에게는 취득원가의 구성 요소가 되고 있음을 볼 때, 더욱 분명하다 하겠다.

다만, 이 건 연체이자를 필요경비로 인정 할 수 있는지를 검토컨대, 청구인이 부동산(권리)을 취득하면서 그 자신의 귀책사유로 매매대금을 지정 기한내 납부하지 아니하므로 인하여 추가로 부담하게 되는 이 건 연체이자는 취득가액에 산입되는 필요경비로 볼 수 없을 뿐만 아니라 취득 또는 양도에 따른 대응되는 소요 비용이라고도 볼 수 없다 하겠다(국심88서799, 88.10.15 및 국세청 재산 01254-2419, 87.9.7 동지)

따라서, 상기사항을 종합컨데, 청구인의 주장은 이유없다고 판단되고, 이 건 연체이자를 양도가액에 포함하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 보여진다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.