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기각
회사부도를 막기 위해 채권단과의 경영정상화계획약정에 따라 쟁점임대주택을 매각한것을 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유로 볼 수 있는지 여부
조세심판원 조세심판 | 조심2012광2400 | 종부 | 2012-10-10
[사건번호]

조심2012광2400 (2012.10.10)

[세목]

종합부동산

[결정유형]

기각

[결정요지]

경영상의 어려움을 원인으로 쟁점임대주택을 임대의무기간(5년) 내에 제3자(일반인)에게 분양전환(매각)한 것은 천재ㆍ지변,그 밖에 이에 준하는 사유로 보기는 어려움.

[참조결정]

조심2010전3001

[따른결정]

조심2016서3331

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 주택건설 및 주택임대업을 하는 법인으로, OOO에서 2006년 6월에 건설임대주택 544세대를 착공하고 2008년에 완공하여 2008.9.25. 주택임대를 개시하였고, 관련 종합부동산세 신고시「종합부동산세법」(이하 “종부세법”이라 한다) 제8조 제2항에 따라 합산배제임대주택으로 신고하였으며, 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 나목 규정에 따라 임대주택 378세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 분양전환(최초분양전환일2011.5.9.)하여 매각하였다.

나. 처분청은 쟁점임대주택이 임대주택의 임대의무기간을 미충족하여 종부세법에 따른 합산배제임대주택에 해당되지 않는다고 보아 이를 종합부동산세 과세표준에 합산하여 2012.4.9. 청구법인에게 종합부동산세 OOO(2009년 귀속분 OOO, 2010년 귀속분 OOO, 2011년 귀속분 OOO) 및 농어촌특별세 OOO(2009년 귀속분 OOO, 2010년 귀속분 OOO, 2011년 귀속분 OOO)을 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

2009년 초 정부의「기업구조조정촉진법」에 의하여 300대 기업의 채무구조조정을 한다는 명목으로 금융기관 채권단을 통하여 청구법인에 대한 실사를 진행하였고, 그 결과 2009년 6월 동 채권단에서 강도높은 기업구조조정을 통한 기업회생방안을 제시하였으며, 청구법인은 이 결과를 받아들이지 아니할 경우 금융기관의 부채를 일시에 상환하여야 하는 강제조치를 당할 수밖에 없어 선택의 여지가 없는 경영정상화계획이행약정서에 서명하게 되었고, 채권단의 매각이행 계획에 따라 쟁점임대주택이 강제적으로 분양전환되어 매각되었는바, 이는 종부세법 시행령 제3조 제7항 제5호 다목의 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생에 해당하므로, 종합부동산세의 합산배제임대주택을 부인하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점임대주택은 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 나목에 의하여 분양전환된 것으로서, 종부세법 시행령 제3조 제7항 제5호 나목 규정에 의한 합산배제임대주택에 해당되지 아니하고, 또한 「기업구조조정촉진법」제10조에 따른 경영정상화이행계획에 따라 임대의무기간이 지나지 아니한 임대주택을 전환할 경우 합산배제한다는 명문규정이 없으며, 같은 법에 따른 경영정상화계획에 의한 쟁점임대주택의 분양전환이 청구법인의 사정을 참작할 여지가 있다 하더라도 종부세법 시행령 제3조 제7항 제5호 다목에서 규정하고 있는 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생(홍수, 태풍 등의 천재나 지진 등의 지변, 또는 전시 등의 사유로 주택이 붕괴, 멸실, 도괴 등 합산배제임대주택을 더 이상 임대할 수 없을 때를 의미함)에 해당하지 아니므로, 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

회사의 부도를 막기 위하여 채권단과의 경영정상화계획이행약정에 따라 쟁점임대주택을 불가피하게 분양한 것이 종부세법 시행령 제3조 제7항 제5호 다목의 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생에 해당하여 쟁점임대주택이 종부세법상 합산배제임대주택에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2008.12.26. 법률 제9273호로 개정된 것) 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액〔과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액〕에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「임대주택법」제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령(2009.4.21. 대통령령 제21432호로 개정된 것) 제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

1. 「임대주택법」제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 따른다.

5. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 같은 항 제3호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.

가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용

나. 「임대주택법 시행령」제2조 제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환

다. 천재ㆍ지변,그 밖에 이에 준하는 사유의 발생

(3) 임대주택법 제16조【임대주택의 매각 제한 등】① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 임대주택법 시행령 제13조【임대주택의 임대의무기간 등】① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

③ 임대사업자가 제2항 제2호 나목 및 다목에 따라 임대사업자가 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장ㆍ군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표

④ 임대사업자는 제2항 제2호 가목 및 나목에 따라 임대주택을 분양전환할 경우에는 법 제21조 제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

(5) 기업구조조정촉진법 제1조【목적】이 법은 기업구조조정이 신속하고 원활하게 추진될 수 있도록 필요한 사항을 규정함으로써 시장기능에 의한 상시적인 기업구조조정이 촉진될 수 있도록 함을 목적으로 한다.

제10조【경영정상화계획의 이행을 위한 약정】① 협의회는 제8조에 따른 공동관리절차가 개시된 부실징후기업과 제9조의 채권행사 유예기간 내에 의결을 거쳐 당해 기업의 경영을 정상화하기 위한 계획(이하 "경영정상화계획"이라 한다)의 이행을 위한 약정(이하 "약정"이라 한다)을 체결하여야 한다.

② 약정에는 당해 기업의 경영정상화를 위한 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 매출액ㆍ영업이익 등 당해 기업의 경영 목표수준

2. 제1호에 따른 목표수준을 달성하기 위하여 필요한 당해 기업의 인원ㆍ조직 및 임금의 조정 등의 구조조정 계획과 신주의 발행, 자본의 감소 등의 재무구조 개선 계획 등을 포함한 구체적인 이행계획. 이 경우 그 이행기간은 1년 이내의 기간으로 하되, 협의회의 의결로 연장할 수 있다.

3. 제1호에 따른 목표수준을 달성하지 못할 경우 총인건비의 조정 등 당해 기업이 추가적으로 추진할 이행계획

4. 제2호 및 제3호에 따른 사항과 관련하여 당해 기업의 노동조합 또는 주주 등 이해관계인의 동의가 필요한 사항에 대한 동의서

5. 당해 기업의 경영정상화에 필요한 유동성을 지원하기 위하여 수립되는 채권재조정 및 신용공여 계획

6. 제3자 매각, 경영위탁 등을 통하여 경영을 정상화할 경우 그 구체적인 계획

7. 그 밖에 기업의 경영정상화를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은「기업구조조정촉진법」에 따라 2009년 7월 주채권은행인 OOO와 경영정상화계획이행약정을 맺고 쟁점임대주택을 행정관청의 승인을 받아 분양전환하여 매각(임대기간은 약 2년 6개월)한 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 2012.1.17. OOO에게 쟁점임대주택에 대한 「임대주택법 시행령」적용기준을 문의하였고, OOO은 2012.1.19. 쟁점임대주택이 2011년 5월 임차인에게 분양전환실시되었는데, 그 사유가 「임대주택법」제13조 제2항 제3호에 해당하지 아니하고, 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 나목에 해당한다고 회신OOO하였다.

(3) 청구법인은「기업구조조정촉진법」에 따라 금융기관 채권단을 통하여 강도높은 기업구조조정을 받게 되었고, 기업회생방안으로 불가피하게 쟁점임대주택을 강제적으로 매각하게 되었다고 주장하면서, 아래와 같은 증빙을 제시하고 있다.

(가) 청구법인의 채권금융기관협의회 제1차(2009.6.9. 14시, OOO 20층 회의실) 부의(안)에는 채권금융기관협의회의 구성 및 운영내용, 채권행사 유예대상 채권범위( 「기업구조정촉진법」제2조 제6호의 원금 및 이자, 당해 기업이 보증한 PF 관련 보증채무이행청구권, 관계사 관련 보증채무이행청구권 및 기타 상거래상 발생한 보증채무이행청구을 포함하고 주택중도금 및 이주비 대출보증은 제외함) 및 채권행사 유예기간 결정(2009년 6월 9일부터 2009년 8월 9일까지 약 2개월 간) 등이 나타난다.

(나) 청구법인의 채권금융기관협의회 제2차(2009.7.8.) 부의안건에는 신용공여액 및 의결권 확정(① 2009.6.2.자 기준으로 신고된 신용공여액 기준으로 함, ② 담보채권은 실사법인이 2009.3.27. 기준으로 실사하여 산정한 담보물의 청산기준채권으로 함 등)의 건, 기존채권의 금융조건 재조정(① 기존채권 상환청구 2011.12.31.까지 유예함, ② 원금의 처리를 유예기간까지 만기연장함 등)의 건, 신규자금 지원(운영자금 14억원 지원 등)의 건이 논의되었고, 신규자금 지원에 대하여 우선변제권을 부여하고 청구법인이 아래 <표>와 같은 담보를 제공하기로 하였으며, 제공담보의 처분, 자구계획 이행 및 영업활동에 의하여 창출된 현금흐름을 감안하여 운영위원회(채권금융기관 운영위원회) 결의에 따라 분기별로 상환하기로 하였다.

<표> 청구법인 담보제공내역

OOO

(다) 청구법인의 경영정상화계획 이행 약정서(2009.7.16.)에는 청구법인(을)과 채권금융기관협의회(갑, 주채권은행인 OOO는 병, 청구법인의 주요주주는 정)가 청구법인의 조속한 경영정상화를 위하여 경영정상화계획의 이행을 위한 약정서를 체결한 것으로 나타나고, 주요 내용은 아래와 같다.

제1조(목적) 본 약정은 을에 대한 경영정상화계획을 효율적이고 적극적으로 추진하여 을의 경영정상화를 도모하고 갑의 자산건전성 제고를 목적으로 한다.

제2조(경영정상화계획 이행) ① 갑, 을 등은 2009.7.8. 을의 제2차 채권금융기관협의회에서 결의된 별지2 경영정상화계획을 성실히 이행하기로 한다.

제13조(경영관리 등) ① 갑은 갑과 을이 이미 체결한 별지8의 자금관리계약서에 따라 자금관리단을 을에게 파견하여 경영관리업무를 수행하게 한다.

② 을은 별지8의 자금관리단 운영준칙에 따라 관리되는 업무내용을 종합하여 매월 자금관리단의 승인을 받아 병에게 보고한다.

③ 을은 관리목적상 월별 결산을 실시하고 월별, 분기별, 반기별로 재무제표 및 부속서류를 작성하여 자금관리단에 제출하며, 기타 을의 관계회사 경영사항에 대한 내용파악을 위하여 자금관리단이 요구하는 경우 자료를 즉시 제출하여야 한다.

제15조(약정의 이행점검) ① 병은 을의 약정에 관한 이행실적을 분기별로 점검하여야 한다. 을은 병이 약정에 의한 점검을 위하여 을에 대하여 업무 또는 재산에 관한 보고, 자료의 제출, 관계자의 출석 및 진술 등을 요구하는 경우에는 그에 응하여야 한다.

② 병은 상기 점검결과를 기초로 을에 대한 채권단 공동관리의 지속 여부 및 을의 경영정상화 가능성을 정기적으로 평가, 점검하여 채권금융기관협의회에 보고하여야 한다. 이 경우 본 약정 효력발생일로부터 매 2년마다 1회 이상 외부전문기관에 평가를 의뢰하여야 한다.

제16조(채권의 정리순서) 자구이행계획 등에 의한 자산처분 대전 및 영업수익금 중 잉여현금은 갑이 정하는 배분기준과 분배방법 및 채권의 정리순서에 따라 변제에 충당하기로 하며 을은 이에 대하여 아무런 이의를 제기하지 아니한다.

(라) 위 (다)의 부속서류에는 주요 주주(계열주, 특수관계인) 동의서, 주식처분위임장, 주식포기각서, 구상권 포기각서, 주주총회의결권 위임장, 경영권 포기각서 및 재산매각 위임장이 첨부되어 있다.

(마) 채권금융기관협의회의 대표인 OOO의 신용대표이사 OOO과 청구법인의 대표이사인 OOO이 2009년 7월에 약정한 자금관리약정서에는 청구법인의 효율적인 관리를 위하여 주채권은행인 OOO의 직원(자금관리인)을 파견하여 업무(자금관리단장은 청구법인의 이사회에 참석하며, 부의사항 및 경영전반에 대한 의견을 제시할 수 있으며, 청구법인은 자금관리단장의 의견 및 주채권은행인 OOO의 관리목적에 반하는 내용의 의결을 하지 못함 등)를 수행하도록 약정하였다.

(4) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 본다.

(가) 종부세법 시행령 제3조 제7항 제5호에서는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용, 「임대주택법 시행령」제2조 제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환, 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생에 해당되는 경우 임대주택의 임대의무기간을 충족하지 못한 때에는 임대의무기간의 만료일까지 계속 임대한 것으로 보는 간주임대기간을 인정하고 있다.

(나) 이 건의 경우 청구법인이「기업구조조정촉진법」에 따른 경영정상화계획이행을 채권금융기관협의회와 약정하면서, 청구법인의 대표이사인 OOO이 주채권은행의 자금관리인을 파견받아 업무(청구법인은 자금관리단장의 의견 및 주채권은행인 OOO의 관리목적에 반하는 내용의 의결을 하지 못함)를 수행하도록 약정하였고, 청구법인의 주요 주주가 청구법인의 경영정상화계획이행을 위하여 주식처분위임장, 주식포기각서, 구상권 포기각서, 주주총회의결권 위임장, 경영권 포기각서 및 재산매각 위임장을 주채권은행에 제출한 것으로 나타나는 점 등으로 보아 청구법인의 주요 경영사항이 채권단의 뜻에 따라 수행된 것으로 보이는 점은 있으나, 위와 같은 약정도 회사 경영상의 사정 등으로 인하여 야기된 것으로 보이고, 경영상의 사정 등은 「종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 제5호에서 열거하고 있는 천재ㆍ지변,그 밖에 이에 준하는 사유로 보기는 어렵다 할 것이므로OOO, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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