[청구번호]조심 2015부5550 (2016. 5. 4.)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]처분청은 쟁점검인계약서상의 기재액 *억원이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 추정된다는 의견이나, 쟁점부동산의 취득 당시 대출금 및 보증금의 승계액이 *억원을 초과한 것으로 나타나는 점,청구인이 제시한 금융거래자료가 구체적이어서 계좌출금액의 상당부분이 쟁점부동산의 취득자금으로 사용되었을 것으로 보이는 점 등에 비추어쟁점검인계약서에 기재된 *억원을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점부동산의 실지취득가액이 ***백만원임을 확인하기 어려운 이 건의 경우, ?소득세법 시행령? 제176조의2 제2항의 규정에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 적용하는 것이 합리적이라고 판단되므로쟁점부동산의 환산가액을 취득가액으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제97조

OOO세무서장이 2015.10.5. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은OOO동 640-12 토지 493.6㎡ 및 건물 1,468.2㎡의취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 규정에 따른 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO동 640-12 토지 493.6㎡ 및 건물 1,468.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.5.12. 최OOO(이하 “전소유자”라 한다)부터 취득하여 2014.9.11. 이OOO에게 양도한 후, 실지거래가액인 OOO원을 양도가액으로 하고, 공증을 받은 분실각서상 매매대금 OOO원을 취득가액으로 하여 2014.11.24. 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나.처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 전소유자의 양도가액(OOO원)과 상이함에 따라 2015.4.27.부터 2015.6.25.까지 양도소득세에 대한 세무조사를 실시하여 청구인과 전소유자가 2004.5.12. 작성하여 검인받은 부동산매매계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)의 기재가액 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 2015.10.5. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원(신고‧무납부세액 OOO원 포함)을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)청구인은 쟁점부동산 취득을 위해 청구인 및 배우자 계좌에서 인출한 금액 OOO원을 부동산중개업자 박OOO(이하 “중개업자”라 한다)에게 지급하였으나, 당시에는 양도소득세를 기준시가로 신고하던 시기로 관행에 따라 매매대금을 OOO원으로 하는 쟁점검인계약서를 작성하였으며, 2014.8.27. 이사를 하면서 쟁점부동산에 대한 취득계약서를 분실하여 이에 대한 공증을 받았으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO원이며, 중개업자 및 전전소유자인 장OOO도 이를 인정하였음이 녹취록을 통하여 확인된다.

쟁점부동산의 임차인이자가압류권자인 안OOO은 2003.9.23. 중개업자의 중개로 전전소유자로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득하기로 계약하였다가 이를 포기하였고, 2003.10.6. 쟁점부동산을 취득한 전소유자가 2004.10.4.까지 쟁점부동산을 최저 OOO원에 매매하기로 약정하였던바, 이를 통하여 당시 시가가 OOO원임을 알 수 있다.

또한, 다음과 같이쟁점부동산을 취득하기 위하여 인출한 금액이 OOO원임을 확인할 수 있다.

세입자 안OOO은 2003.12.1. 전소유자로부터 임차보증금을 반환받기 위하여 쟁점부동산을 가압류하였다가 2004.4.27. 가압류등기를 말소하였던바, 2004.4.13. 전소유자가 쟁점부동산을 청구인에게 양도하는 경우 전소유자가 안OOO에게 OOO원을 지급함과 동시에 가압류 등기를 해지하기로 하고 같은 날 OOO원을 안OOO이 영수하였으며, 실제로 안OOO의 배우자 계좌에 2004.4.14. OOO원, 2004.4.26. OOO원이 입금된 것으로 볼 때, ② OOO원, ③ OOO원, ④ OOO원이 중개업자를 통해 2004.4.26. 안OOO의 배우자 계좌에 입금된 것으로 안OOO의 배우자도 이러한 사실을 인정하였음이 녹취록을 통하여 확인된다.

청구인은 전소유자로부터 ⑥ 대출금 OOO원을 승계하고 약 5개월 경과한 2004.10.26. 금융기관을 OOO에서 OOO으로 대환하는 과정에서 배우자의 OOO 계좌에서 OOO원(원금 OOO원 및 이자)을 변제하고 나머지 OOO원에 대해 청구인 명의로 근저당을 설정했으며 그 후 현 소유자가 승계하였다.

⑨ 3층 헬스장 보증금 승계 후 2004.8.2. 윤OOO이 퇴거할 때에 배우자의 OOO계좌에서 OOO원을 인출하여 지급하였고 부족액은 다음날 심OOO에게 OOO원을 빌려 2004.8.3. OOO원을 지급하였으며, 나머지 OOO원에 대해서는 기억나지는 아니하나 총 OOO원을 윤OOO에게 보증금 반환명목으로 지급하였다.

(2) 검인계약서상 매매대금 외에 거래대금이 추가로 지급된 사실이 확인되는 경우 또는 당시 시가 등을 고려하였을 경우 검인계약서상 매매대금이 실제 취득가액으로 보기 어려운 경우에는 이를 실제 취득가액으로 보지 아니하는 것인바, 청구인이 계약금 및 중도금, 잔금으로 지급한 금액과 대출금 승계금액 OOO원, 임대차보증금 승계액 등을 합하면 사실상 취득가액이 검인계약서상 OOO원을 초과한 것이 명백하여 실제 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점부동산 취득가액을 환산가액으로 적용함이 타당하다.

나. 처분청 의견

양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는 것으로, 쟁점검인계약서와 거래사실확인서에 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고 청구인의 인감도장이 날인되어 있으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO원으로 추정되고,청구인이 제시한 금융거래내역에 청구인의 계좌에서 2004.4.12.부터 2004.5.12.까지 출금된 사실은 나타나나 동 금액이 전소유자에게 지급되었는지는 여부를 알 수 있는 자료가 없어 실제 지급여부가 불투명하며, 기타 쟁점부동산의 거래사실을 입증할 만한 구체적인 자료의 제시가 없어 청구인의 주장만으로는 위 추정을 뒤집고 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원이라거나 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우라고 인정하기에 부족하므로 쟁점검인계약서 및 거래사실확인서의 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 검인계약서상 기재가액(OOO원)을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점검인계약서(중개인 및 임대차 내용 미기재) 및 거래사실확인서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고 전소유자 및 청구인의 인감이 날인되어 있으며 인감증명서가 첨부되어 있다.

(나) 처분청이 청구인에 대하여 실시한 양도소득세 조사내용을 요약하면 다음과 같다.

(다) 청구인이 법무법인 OOO의 인증을 받아 제출한 분실각서(2014.11.17.)에는 쟁점부동산 매매계약(매매대금 OOO원)을 체결하고 소유권이전등기를 한 내용 및 동 매매계약서를 소지하고 있다가 이사 등으로 분실하였다는 내용 등이 기재되어 있으며, 주민등록초본에 따르면 청구인이 2014.8.27. 주소를 이전한 것으로 나타난다.

(라) 쟁점부동산에 대한 일반건축물대장(2014.11.19.)의 기재내용은 다음과 같다.

(마) 청구인은 <표1>의 쟁점부동산 취득자금 인출내역을 입증할 증빙을 다음과 같이 제시하였다.

1) 계약금, 중도금 및 잔금을 지급한 자금인출의 입증자료로 계좌거래내역, 전표사본 등을 제시하였다.

2) 쟁점부동산의 등기부등본에는 2003.12.1. 안OOO이 가압류하였다가 2004.4.27. 가압류가 말소된 내용, 2001.10.26. 전전소유자를 채무자로 하여 근저당권(채권최고액 : OOO원)이 설정되어 2004.10.27. 해지되고 2004.10.26. 청구인을 채무자로 하여 근저당권(채권최고액 : OOO원)이 설정된 내용이 나타난다.

3) 2004.10.27. 작성한 대출거래약정서에는 청구인이 OOO으로부터 OOO원을 대출한다는 내용이 나타나고, OOO전표에는 2004.10.27. 청구인이 OOO원을 인출한 내용 및 전소유자 명의로 전전소유자에게 OOO원을 입금한 내용이 나타난다.

4) 청구인은 2004.5.20. 권OOO과 체결한 부동산임대차계약서(1층 좌측, 중개인란 미기재)에는 보증금이 OOO원, 월세금이 OOO원, 임대기간이 24개월로 기재되어 있고, 2004.5.25. 김OOO와 체결한 부동산임대차계약서(1층 우측, 중개인란 미기재)에는 보증금이 OOO원, 월세금이 OOO원, 임대기간이 24개월로 기재되어 있다.

5) 3층 헬스클럽 보증금 상환에 대한 증빙으로 제시한 배우자의 OOO계좌거래명세표에는 2004.8.2. OOO원을 인출하고, 2004.8.3. 심OOO으로부터 OOO원을 입금받아 OOO원을 인출한 내용이 나타난다.

(바) 청구인이 제출한 녹취록(2015년 6월 녹음)에는 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다는 중개업자의 진술, 쟁점부동산을 OOO원에 취득했다면 당시 시세대로 취득한 것이라는 전전소유자의 진술 및 가압류등기 말소과정에서 청구인으로부터 OOO원을 송금받았다는 안OOO의 배우자의 진술 등이 기재되어 있다.

(사) 2003.9.23. 작성한 매매계약서에는 중개업자 외 1명이 안OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도한다는 내용이 기재되어 있다.

(아) 2003.10.6. 작성한 부동산임대차계약서에는 전소유자가 안OOO에게 쟁점부동산 중 1층(안내실, 남탕), 2층(여탕) 및 4층을 보증금 OOO원에 임대한다는 내용이 기재되어 있다.

(자) 2003.12.30. 안OOO, 전소유자 및 중개업자 간에 체결한 이행각서 및 약정서의 주요 내용은 다음과 같다.

(차) 2004.4.13. 작성한 확인서에는 쟁점부동산을 매매하는 경우 안OOO이 쟁점부동산에 가압류한 채권 OOO원은 OOO원을 지급함과 동시에 해지한다는 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점검인계약서상의 기재액 OOO원이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 추정된다는 의견이나, 쟁점부동산의 취득당시 대출금 및 보증금의 승계액이 OOO원을 초과한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 금융거래자료가 구체적이어서 계좌출금액의 상당부분이 쟁점부동산의 취득자금으로 사용되었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점검인계약서에 기재된 OOO원을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원임을 확인하기 어려운 이 건의 경우, 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 규정에 따라환산한 가액을 취득가액으로 적용하는 것이 합리적이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.