조심 2021인0792 (2021.04.28)

양도

재조사

쟁점금액의 지급여부가 매매계약서 및 금융거래내역 등에 의해 명확히 확인되지 아니하는 점, 청구인은 쟁점부동산의 매매거래 및 양도소득세 신고를 중개인에게 위임하고 수고비조로 일부금액만 받았다고 주장하는데, 쟁점부동산 매매계약서에는 청구인의 서명 또는 날인이 없이 중개인의 인감만 날인되어 있고, 양수인은 쟁점분양권 프리미엄을 중개인에게 전달하였다고 진술하고 있는 등에 비추어 쟁점분양권 프리미엄금액 및 중개인이 수령한 중개수수료 금액을 재조사하는 것이 타당하다고 판단됨

소득세법 제94조 / 소득세법 제97조

OOO세무서장이 2020.10.14. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 양수인 OOO이 OOO의 분양권에 대한 프리미엄으로 지급한 금액 및 OOO가 수령한 중개수수료 금액을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 2014.1.20. OOO 대지 595㎡의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 매입하여 2014.4.30. 전해철(이하 “양수인”이라 한다)에게 분양권 상태로 양도한 후, 2014.10.31. 쟁점분양권 양도에 대하여 프리미엄 없이 양도차손 OOO원으로 하여 양도소득세 기한후신고를 하였다.

나.OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2019.9.2.부터 2019.10.1.까지 양수인에 대한 자금출처조사를 실시한 결과, 양수인이 쟁점분양권의 대지에 건물을 신축･판매한 후 양도소득세 신고시 쟁점분양권에 대한 프리미엄 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 취득 부대비용으로 신고한 것을 확인하여 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점금액을 쟁점분양권의 양도가액에 가산하여 2020.10.14. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권은 2014.3.27. 매매계약이 체결되고 2014.4.30. 잔금이 지급되었으므로 쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세의 부과제척기간(5년)은 2020.5.31.까지인데, 처분청은 2020.10.14. 이 건 과세처분을 하였으므로 부과제척기간이 도과되었다.

(가) 청구인의 경우 2014년 중 최초 양도한 부동산(2014.2.11. 양도분)만 납부세액이 발생하였을 뿐, 이후 양도한 부동산과 부동산취득권은 모두 양도차손이 발생한 것으로 예정신고하였는바, 청구인이 합산신고를 하지 않았다고 하더라도 쟁점분양권 양도에 대해 무신고(부과제척기간 7년)한 것으로 볼 수 없다.

(나) 또한, 처분청은 쟁점분양권 양도가 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하여 10년의 부과제척기간이 적용되어야 한다는 의견이나, 법원은 매매계약서가 허위의 매매계약서라는 의심이 들더라도 양도가액을 허위 기재한 사실에 대한 직접적인 증거인 이중계약서가 없으므로 사기나 그 밖의 부정한 행위로 볼 수 없다고 판시(OOO고등법원 2018.6.15. 선고 2017누86288 판결)하였는바, 이중계약서가 없는 이 건의 경우 5년의 부과제척기간을 적용하여야 한다.

(2) 쟁점분양권 양도과정에서 청구인이 수령한 프리미엄을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다.

(가) 청구인은 쟁점분양권 양도과정에서 프리미엄으로 OOO원만 수령하였다. 당초 부동산 중개업자인 OOO는 청구인에게 “쟁점분양권을 분양받으면 자신이 책임지고 팔아 주고, 수고비조로 OOO원을 주겠다”고 부탁하여 청구인은 OOO에 쟁점분양권 분양신청을 하여 쟁점분양권을 낙찰받은 후 2013.12.11. 계약금 OOO원을 OOO OOO지역본부에 납부하여 쟁점분양권을 취득하였다. 쟁점분양권에 대한 모든 권한은 OOO가 행사하였기 때문에 청구인은 이후 매매과정을 전혀 모르고 있었으며, 단지 OOO가 약속한 OOO원을 OOO로부터 수령하였을 뿐이다.

청구인은 OOO가 쟁점분양권의 양수인과 작성한 계약서(매매대금 OOO원)대로 양수인의 처로부터 2014.3.27. 계약금 OOO원, 2014.4.29. 잔금 OOO원을 수령하고 OOO로부터 나머지 OOO원과 당초 약속한 수고비 OOO원을 현금으로 수령하였으며, 양도소득세 예정신고도 청구인 명의로 OOO가 신고(신고서상 세무대리인 : OOO세무법인 OOO지사, 취득금액 : OOO원, 양도금액 : OOO원)한 것으로 알고 있다.

(나) 만약 양수인으로부터 추가로 수령한 프리미엄이 있다면 청구인이 실제 수령한 OOO원을 제외한 나머지 금액은 OOO에게 과세되어야 한다.

청구인의 정보공개청구에 의하여 처분청이 제공한 서류에 의하면 양수인의 처가 청구인에게 OOO원(2014.3.27. 계약금 OOO원, 2014.4.29. 잔금 OOO원)을 송금하였다는 내용만 있을 뿐이고, 이 건 과세처분의 근거가 무엇인지, 쟁점금액을 프리미엄으로 보는 근거가 무엇인지 확인할 수 없다.

그러나 위에서 언급한 바와 같이 처음부터 OOO가 쟁점분양권을 분양받아 달라고 청구인에게 부탁하면서 “분양만 받으면 어린이집을 운영하는 사람에게 바로 매각할 수 있고, 수고비조로 OOO원을 주겠다”고 하였으며, 이후 청구인은 OOO로부터 OOO원을 수령하고 쟁점분양권 매각에 전혀 관여하지 않았는바, 쟁점분양권의 양수인과 맺은 쟁점분양권 매매계약서를 보면 매도인란에 “OOO”로 적혀 있고, 청구인의 인장이 찍혀 있지 않으며, OOO의 인장만 찍혀 있는 점, 당초 조사청에서 양수인의 처 OOO의 통장에서 발행된 자기앞수표의 최종 입금자와 배서인을 조사하였다면 간단하게 확인되는 사안을 조사하지 않은 점, 매도인인 청구인과 양수인이 일면식도 없다는 점이 양수인의 소명서에서 확인되는 점, 수표로 대금을 지급하였다는 2014.4.29. 청구인에게 쟁점분양권의 잔금 OOO원이 입금된 점, 매매 전 과정을 OOO가 진행하여 청구인은 관련 소명을 할 수 없는 점, OOO가 처음에는 위 수표를 수령한 사실이 없다고 주장한 점 등을 종합하여 보면 청구인이 OOO원을 받고 쟁점분양권의 매각과 관련한 모든 권한을 OOO에게 일임하였다고 봄이 타당하다 할 것이다.

청구인이 쟁점금액을 프리미엄으로 수취한 것으로 보아 양도소득세를 과세하려면 양수인의 처 OOO이 발행하여 OOO에게 주었다는 수표의 금액이 청구인에게 전달되었다는 증빙이 있어야 함에도 처분청은 어떠한 근거도 없이 쟁점분양권 분양․매각의 실질적 당사자인 전덕수의 말만 믿고 이 건 과세처분을 하였는바, 만약 양수인의 처가 발행한 수표의 금액이 OOO에게 전달되었다면 이는 OOO의 소득누락으로 보아 과세하여야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 이 건 양도소득세에 대해 5년의 부과제척기간을 적용하여야 한다고 주장하나, 이 건 양도소득세 예정신고는 허위의 계약서에 기초하여 신고된 것으로 ｢국세기본법｣ 제26조의2 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제12조의2, ｢조세범처벌법｣ 제3조 제6항에 따라 사기나 그 밖의 부정한 행위를 한 것으로 보아 10년의 부과제척기간을 적용하여야 한다.

(2) 쟁점분양권 양도과정에서 청구인이 수령한 프리미엄을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(가) 조사청은 양수인에 대한 자금출처조사 과정에서 청구인과 양수인간 쟁점분양권의 프리미엄으로 OOO원을 매매대금과 별도로 지급한 사실이 확인되어 청구인이 쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세를 과소신고한 것으로 처분청에 과세자료를 통보하였고, 쟁점분양권의 양도와 관련하여 양수인으로부터 받은 프리미엄이 OOO원이라는 점에 대해서는 청구인과 다툼이 없다.

(나) 양수인이 중개사 OOO에게 지급한 중개수수료에 대해 사실관계를 확인한바, 청구인은 중개사 OOO에게 쟁점분양권의 매매를 위임하면서 건별 OOO원만 받기로 구두로 약속하고, 나머지 금액은 중개사로부터 받은 사실이 없다고 주장하면서도 이를 입증할만한 계약서나 금융거래내역을 제출하지 아니하였다.

쟁점분양권 매매와 관련하여 양수인은 중개사 OOO에게 매매대금을 직접 수표로 전달하는 등 OOO가 중개행위를 한 사실이 확인됨에도 청구인은 구두진술 외에는 청구주장을 뒷받침할 만한 증거를 제출하지 아니하였다.

중개사 OOO 또한 쟁점분양권 매매와 관련하여 양수인에 대해 모르는 것으로 진술하였으나, 본인이 자필서명한 계약서를 본 이후 청구인으로부터 쟁점분양권 매매를 위임받은 사실을 인정하면서도, 청구인으로부터 실제로 받은 중개수수료에 대해서는 “OOO원 또는 OOO원을 받았는지 정확히 기억나지 않는다”고 진술하는 등 청구인과 주장내용이 서로 상이하였다. 또한, 부동산중개업은 현금영수증 발급 업종임에도 현금영수증 또는 신용카드매출전표를 발행하거나 세금계산서를 발급한 사실이 없어 청구인의 주장을 확인할 수 없었다. 다만, 중개사 OOO가 중개행위를 한 사실을 인정하고 중개수수료를 모른다고 진술함에 따라 분양권 매매와 관련하여 일반적으로 중개수수료로 거래가액에 중개요율 0.9%를 적용한 금액을 받고 있다는 OOO의 진술에 따라 중개요율에 따라 계산한 중개수수료를 필요경비로 공제해 주었다. 한편, 청구인의 아들인 OOO가 동일단지인 OOO지구 분양권 매매와 관련하여 아래 OOO과 같이 중개수수료 OOO원을 지급한 사실이 있고 이는 오히려 중개요율(0.9%)을 적용한 중개수수료(OOO원)보다 더 적은 것으로 확인되었다.

OOO

(다) 청구인은 쟁점분양권에 대한 프리미엄(OOO원) 중 OOO원을 제외한 나머진 금액은 중개사 OOO에게 과세하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점분양권 매매를 중개사에게 위임하였는바, 설령 중개업자에게 돈이 지급되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 돈은 다시 매도인에게 전해졌을 것으로 보는 것이 타당하므로 청구인에게 양도가액 과소신고에 대한 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 국세 부과제척기간이 도과하였다는 청구주장의 당부

② 청구인이 쟁점분양권 매매와 관련하여 쟁점금액을 프리미엄으로 지급받은 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가)　쟁점분양권 양도와 관련하여 청구인이 2014.10.31. OOO세무서장에게 신고한 양도소득세 신고서의 주요내용은 아래 OOO와 같다.

OOO

(나)　청구인과 양수인 OOO간 2014.3.27. 체결된 쟁점분양권에 대한 토지매매계약서는 아래와 같은바, 프리미엄에 대한 내용은 없이 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 매도인 기재란의 청구인 성명 옆에 “OOO”라고 기재되어 있으며, 날인란에는 OOO의 도장만 날인되어 있다.

OOO

(다) 쟁점분양권 매매대금과 관련하여 청구인은 매매대금으로 양수인으로부터 아래 OOO과 같이 OOO원을 금융기관을 통해 이체받은 것으로 나타난다(청구인은 나머지 잔금 OOO원과 수고비조로 OOO원을 별도로 현금으로 수령하였다고 주장하고 있음).

OOO

(라) 조사청의 양수인에 대한 자금출처조사 결과 처분청으로 파생된 과세자료의 내용은 아래와 같으며, 쟁점분양권에 대한 매매대금 OOO원 중 잔금 OOO원을 수령하였다는 내용의 수기로 작성된 영수증을 아래와 같이 첨부되어 있다.

OOO

(마) 처분청은 “쟁점분양권을 매입하며 프리미엄 OOO원을 수표로 중개인에게 지급하였다”는 내용의 양수인의 소명서를 제출하였는바, 주요내용은 아래와 같고, 양수인은 소명서의 붙임서류로 배우자 OOO이 2014.4.29. 발행한 자기앞수표 20매 총 OOO원(#30196406∼26)의 발행내역을 제출한 것으로 나타난다.

OOO

(바) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인은 2014년도에 총 6건의 부동산(쟁점분양권 포함)을 양도하고 양도소득세 예정신고를 하였으나, 합산신고 및 확정신고는 별도로 하지 않은 것으로 나타난다.

(사) 쟁점분양권 양도 관련 처분청의 과세예고통지에 대해 청구인이 과세전적부심사를 청구한 결과, 처분청은 2020.5.21. “쟁점금액(OOO원)을 양도가액으로 보되, 쟁점금액 중 실제로 중개인에게 지급된 중개수수료가 얼마인지 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하라”고 결정하였고, 처분청은 이 건 과세처분을 하면서 중개수수료 OOO원을 필요경비로 공제하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점분양권 매매계약서에는 쟁점분양권의 양도가액이 취득가액보다 적은 OOO원으로 기재되어 있으나, 양수인은 양도소득세를 신고하면서 쟁점분양권에 대한 프리미엄을 OOO원으로 신고하였고, 조사청의 자금출처조사 과정에서 쟁점분양권을 매입하면서 프리미엄 OOO원을 지급하였다고 소명한 점, 청구인도 매매계약서에 기재된 매매대금과 별도로 프리미엄 OOO원을 지급받았다고 주장하고 있어 쟁점분양권의 매매계약서상 거래가액이 과소 기재되었음을 인정하고 있다고 보이는 점, 청구인이 중개업자인 OOO에게 양도소득세의 신고․납부와 관련한 사항을 위임하였고, 결과적으로 쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세가 탈루된 점 등에 비추어 청구인이 허위의 계약서에 의하여 양도소득세를 탈루하였음이 인정된다 할 것이므로 청구인이 ｢국세기본법｣ 제26조의2 제2항 제2호에 따라 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈한 것으로 보아 10년의 부과제척기간을 적용한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점분양권의 양수인은 양도소득세를 신고하면서 쟁점분양권에 대한 프리미엄을 OOO원으로 신고하였으나, 조사청의 자금출처조사 과정에서는 쟁점분양권을 매입하면서 프리미엄 OOO원을 지급하였다고 소명하는 등 양도소득세 신고내역과 소명내용상 금액이 서로 일치하지 아니하고, 쟁점금액의 지급 여부가 매매계약서 및 금융거래내역 등에 의해 명확히 확인되지 아니하는 점, 청구인은 쟁점분양권 매매거래 및 양도소득세 신고를 OOO에게 위임하고, 수고비조로 OOO원만 받았다고 주장하는데, 쟁점분양권 매매계약서에는 청구인의 서명 또는 날인이 없이 전덕수의 인감만 날인되어 있고, 양수인은 쟁점분양권에 대한 프리미엄을 청구인이 아닌 OOO에게 전달하였다고 진술하는 등 청구인의 주장이 사실일 개연성이 있어 보이는 점 등에 비추어 양수인이 쟁점분양권에 대한 프리미엄으로 지급한 금액 및 OOO가 수령한 중개수수료 금액을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제26조의2(국세의 부과제척기간) ① 국세를 부과할 수 있는 기간(이하 “부과제척기간”이라 한다)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년으로 한다. 다만, 역외거래[「국제조세조정에 관한 법률」 제2조 제1항 제1호에 따른 국제거래(이하 “국제거래”라 한다) 및 거래 당사자 양쪽이 거주자(내국법인과 외국법인의 국내사업장을 포함한다)인 거래로서 국외에 있는 자산의 매매ㆍ임대차, 국외에서 제공하는 용역과 관련된 거래를 말한다. 이하 같다]의 경우에는 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 부과제척기간으로 한다.

1. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우 : 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년(역외거래의 경우 10년)

2. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 “부정행위”라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우 : 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년(역외거래에서 발생한 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 15년). 이 경우 부정행위로 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 「법인세법」 제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 또한 같다.

3. 납세자가 부정행위를 하여 다음 각 목에 따른 가산세 부과대상이 되는 경우 : 해당 가산세를 부과할 수 있는 날부터 10년

가. 「소득세법」 제81조의10 제1항 제4호

나. 「법인세법」 제75조의8 제1항 제4호

다. 「부가가치세법」 제60조 제2항 제2호, 같은 조 제3항 및 제4항

(2) 국세기본법 시행령

제12조의2(부정행위의 유형 등) ① 법 제26조의2 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위”란 「조세범 처벌법」 제3조제6항에 해당하는 행위를 말한다.

(3) 조세범 처벌법

제3조(조세 포탈 등) ⑥ 제1항에서 "사기나 그 밖의 부정한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.

1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장

2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취

3. 장부와 기록의 파기

4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐

5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작

6. 「조세특례제한법」 제5조의2제1호에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작

7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위

(4) 소득세법

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

(5) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용