조심 2020지0112 (2021.02.19)

재산

기각

쟁점① 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.쟁점② 쟁점위탁자는 발행주식 총수에 대한 국가 등의 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는지 여부가 확인되지 아니하여 쟁점토지는 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항의 재산세 감면요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

지방세특례제한법 제31조3 제1항, 제31조의4 제2항

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 주식회사 OOO(이하 “쟁점위탁자”라 한다)로부터 수탁받아 소유하고 있는 OOO 필지 5,253.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 2019.9.11. 청구법인에게 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2019.12.9. 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

「부동산투자회사법」 제22조의2 및 같은 법 제35조에 따르면 위탁관리부동산투자회사는 자산관리회사와 보관회사를 각각 구분하여 위탁계약을 체결해야 하며 자산보관회사인 청구법인은 투자회사의 부동산 등의 보관의무를 부담한다. 청구법인은 이에 따라 부동산투자회사로부터 쟁점토지를 위탁받아 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 하였다.

처분청은 쟁점토지의 등기부상 소유자인 청구법인에게 재산세를 부과하였으나, 신탁재산에 대한 재산세를 수탁자에게 부과하더라도 그 과세요건은 실질관계에 따라 위탁자인 부동산투자회사를 기준으로 판단하는 것이 합리적이다.

쟁점위탁자는 주택임대사업자 등록을 하고 쟁점토지에 임대용 공동주택을 건설하고 있는바, 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항에서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5항, 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택)을 임대하려는 자가 국내에서 과세기준일 현재 2세대 이상의 공동주택 등을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세 감면규정을 적용할 때 “직접 사용의 범위”에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 “건축 중인 경우도 포함”하는 것으로 규정하고 있으므로, 주택임대사업자의 등록을 한 쟁점위탁자가 임대주택을 건축 중인 쟁점토지에 대해 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항의 장기일반민간임대주택에 대한 재산세 감면을 적용함이 타당하다.

(2) 설사 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항의 적용대상이 아니라 하더라도, 「지방세특례제한법」 제31조의4 제2항 제1호에 따르면 「부동산투자회사법」에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 재산세 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 공동주택을 임대목적에 직접 사용하는 경우 재산세의 100분의40을 감면한다고 규정하고 있으므로 위탁자가 부동산투자회사인 이 건의 경우는 부동산투자회사에 대한 재산세 감면 대상에도 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항에서 임대사업자 등이 국내에서 임대목적의 공동주택 2세대 이상, 대통령령으로 정하는 다가구주택 또는 오피스텔 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 「신탁법」상 부동산신탁에 따라 수탁자에게 소유권이전등기가 된 경우 대내외적 소유권이 수탁자에게 온전히 이전되는 것이므로, 쟁점위탁자가 쟁점토지를 취득하고 임대사업자 등록을 한 후 그 곳에 임대주택을 건설하고 있다고 하더라도, 2019년 재산세 과세기준일 현재 수탁자인 청구법인 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 이상 청구법인이 그 소유자로서 「지방세특례제한법」상 감면요건을 충족하여야 하는 것인바, 청구법인은 임대사업자 등록을 한 사실이 없으므로 쟁점토지에 대하여 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항의 장기일반민간임대주택에 대한 감면을 적용하기 어렵다.

또한, 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항은 임대주택사업자가 임대목적물로 등록한 주택을 주거용으로 사용할 수 있도록 건축 또는 매입을 완료하고 이를 임대한 경우에 재산세를 감면한다는 것이고, 「지방세특례제한법 시행령」 제123조는 토지에 대한 재산세 감면 규정으로 임대주택에 대한 감면과는 관련이 없는 규정이므로 임대주택을 건설하고 있는 쟁점토지에 대하여 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항의 감면을 적용하기 어렵다.

(2) 「지방세특례제한법」 제31조의4 제2항에서 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 공동주택을 임대목적에 직접 사용하는 경우에 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 여기서 부동산투자회사는 해당 발행주식총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말하는 것인데, 쟁점위탁자가 이에 해당하는지 여부가 확인되지 아니하므로 부동산투자회사에 대한 감면도 적용하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지가 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항에 따른 재산세 등의 감면대상에 해당하는지 여부

② 쟁점토지가 「지방세특례제한법」 제31조의4 제2항 제1호에 따른 재산세 등의 감면대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점위탁자는 「부동산투자회사법」에 따라 2018.10.22. 설립된 법인으로 2018.12.18. 건설교통부장관으로부터 부동산투자회사 영업인가를 받았다.

(나) 쟁점위탁자는 2018.12.27. 쟁점토지를 취득하여 2019.1.14. 청구법인에게 신탁하고 같은 날 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 하였다.

(다) 쟁점위탁자는 2019.2.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 쟁점토지 소재 공동주택 558세대 및 오피스텔 260호를 임대목적물로 하여 처분청에 임대사업자로 등록을 하였다.

(라) 처분청은 2019.3.13. 쟁점토지에서 시행하는 주거복합 주택건설사업의 주체를 OOO에서 쟁점위탁자로 변경하는 내용으로 주택건설사업계획(변경)승인을 하였다.

(마) 쟁점위탁자는 2019.4.11. 쟁점토지에 임대용 공동주택 및 근린생활시설을 건축하기 위한 착공신고를 하고 이를 건축 중이다.

(바) 처분청은 2019.9.10. 쟁점토지를 「지방세법 시행령」 제102조 제8항 제3호의 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지로 보아 분리과세대상으로 구분하여 청구법인에게 이 건 재산세를 부과하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 보건대, 청구법인은 쟁점토지가 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따라 재산세 감면대상에 해당한다고 주장하나, 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에서 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호 또는 제5조에 따른 민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”고 규정하고 있는바, 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 보건대, 청구법인은 쟁점토지가 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항에 따라 재산세 감면대상에 해당한다고 주장하나, 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항에서 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용( 「부동산투자회사법」 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 재산세 등을 감면한다고 규정하면서 재산세 등이 감면되는 부동산투자회사를 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사가 출자한 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우로 한정하고 있는바, 쟁점위탁자는 발행주식 총수에 대한 국가 등의 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는지 여부가 확인되지 아니하여 쟁점토지는 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항의 재산세 감면요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "공동주택"이란 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[ 「주택법」 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 「지방세법」 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용( 「부동산투자회사법」 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

제13조의2(다가구주택의 범위 등) ➀ 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(3) 지방세법

제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세 하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(4) 지방세법 시행령

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑧ 법 제106조 제1항 제3호 아목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.

3. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지

(5) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(6) 부동산투자회사법

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 "자산보관기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 이 조에서 "한국토지주택공사"라 한다)

3. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사(이하 이 조에서 "한국자산관리공사"라 한다)

4. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 기관으로서 대통령령으로 정하는 기관